上诉人赵**、杨**与上诉人唐**、宿**、宿军民因房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人赵**、杨**与上诉人唐**、宿**、宿军民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2014）兴民初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成由审判员程*担任审判长，审判员陈*和代理审判员黄*参加的合议庭，于2015年2月12日依法公开开庭审理了本案。书记员郑*担任记录。上诉人赵**、杨**及其委托代理人赵**，上诉人暨上诉人唐**、宿**的委托代理人宿军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，唐**、宿爱明系夫妻，宿军民系宿爱明之弟。2009年5月，唐**获得面积为176㎡位于兴安镇灵渠北路下水洞的国有出让土地的建设用地批准书，准备建房出售。因赵**、杨**只与宿军民熟，就与宿军民于2010年1月31日签订了《住宅房转让合同书》，以1760元／㎡转让价购买了准备修建住宅楼左侧约244㎡的第三、四层，面积最终以产权登记为准。其中第四条约定：签订合同时付定金25万元；房屋交货时付全部余款；办好房产证、土地证，20天内付清全部欠款；第十条约定，承受人付清所有款项，转让方将房证交承受人自己保管。宿军民在转让人处签名，赵**、杨**在承受人处签名。合同后面附有一份用地单位为唐**的《建设用地批准书》。合同签订后，赵**、杨**于2010年2月3日、2011年11月14日、2012年5月22日分别向宿军民支付25万元、10万元、8.3万元，共计购房款43.3万元，宿军民每次收款后皆向赵**、杨**出具了收条。赵**、杨**2012年5月收到二套房屋的钥匙后，于2012年10月住进了购买的新房。

2013年12月31日、2014年4月25日房地产管理部门颁发了产权人为唐承能、宿**的房产证和土地证（3楼1号和4楼1号），每套房屋的建筑面积为120.15㎡。因办证相关税费问题双方发生分歧引发本案。原告向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告为被告办理好房产证和土地证并交付原告，承担办证所需的税费；2、退回原告多预付的购房款1.01万元。

一审法院认为

一审法院经认为，合同效力问题和办证税费由谁负担问题是本案争议的焦点。一、合同效力问题。《建设用地批准书》、房产证和土地证，都证明原告赵**、杨**购买的二套房的产权人为被告唐**、宿**，而非被告宿军民。基于被告唐**、宿**系夫妻，又系被告宿军民的姐夫和姐姐的亲情关系，使得原告赵**、杨**有理由相信被告宿军民有权代理被告唐**、宿**出售讼争的二套房屋；而且，签订合同后都是由被告宿军民收取购房款并履行合同义务，也印证被告宿军民的行为构成表见代理，合同内容符合法律规定，故原告与被告宿军民签订的《住宅房转让合同书》为有效合同。被告宿军民认为其无权代理、所签的合同无效的抗辩理由不成立，该院不予采纳；因被告宿军民仅系代理被告唐**、宿**行使权力，故，原告请求被告宿军民承担责任，不符合法律规定，该院不予支持，被告宿军民的代理行为所产生的法律后果应由被告唐**、宿**承担。按产权登记面积计算购房款应为42.2202万元（2套×122.15㎡／套×1760元／㎡），原告已经支付43.3万元，被告宿民军也认可，故被告唐**、宿**应退还原告购房款1.01万元。二、办证税费负担问题。合同对转让方应为承受方办理房产证和土地证约定明确，在合同第四条、第十条中虽然涉及了办证、付款问题，因双方又理解不一，对办证税费负担问题系约定不明的。根据我国税法的相关规定，转让房屋的双方都应承担相应的税费，故，作为转让方的被告唐**、宿**和承受方的原告赵**、杨**各负担办证所需税费的一半是适当的。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十九条、第六十二条第二项、第六项之规定，判决：一、被告唐**、宿**应在本案判决生效后二个月内为原告赵**、杨**所购买的二套房屋办理好房屋产权证和国有土地使用证并交付给原告；办证所需税费，原告赵**、杨**和被告唐**、宿**各负担50%；原告在收取二证时应向被告支付办证时为其垫付的50%办证税费；二、被告唐**、宿**退还原告赵**、杨**多支付的购房款1.01万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费153元，被告唐**、宿**负担100元，原告负担53元。

上诉人诉称

上诉人赵**、杨**不服，上诉称，一、被上诉人宿军民系合同当事人，应当与被上诉人唐**、宿爱明共同承担法律责任；二、根据合同约定及税法相关规定，本案讼争房屋办理产权过户登记手续的税、费应当由三被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人唐**、宿**、宿军民口头答辩称，宿军民不应当承担本案的任何法律责任。

上诉人唐**、宿**、宿军民不服，上诉称，一审判决认定“对办证剩负担问题系约定不明”是错误的，双方在签订的《住宅房转让合同书》第四、十条已经明确规定了办证税费由被上诉人赵**、杨**负担。一审判决上诉人承担办证税费的50%是错误的，请求撤销一审判决第一项，改判办证所需税费全部由被上诉人赵**、杨**负担。

被上诉人赵**、杨**口头答辩称，合同约定办证后的欠款给付主要是因房屋面积有差异而产生房款的多退少补，与办证税费并无关系。合同中也注明以黑户收据为准，转让款是房款而不是税费。一审判决双方当事人各自承担50%不正确，被上诉人只应当承担契税、印花税、办证的工本费。其他费用应当由卖房人承担。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人赵**、杨**与上诉人唐承能于2010年1月31日签订的《住宅房转让合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，故该合同为有效合同。

综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点问题是：一、上诉人宿军民是否是本案讼争合同的当事人，其是否应当承担因本案的法律责任；二、本案讼争合同所涉房屋办理产权变更登记所产生的税费如何分担。

一、关于上诉人宿军民是否是本案讼争合同的当事人，其是否应当承担因本案的法律责任的问题。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据兴房权证兴安县字第××号房屋所有权证、兴国用（2013）第013100-4-1号国有土地使用权证记载，本案讼争的位于兴安县兴安镇灵渠北路下水洞的7层房屋的权利人为上诉人唐**、宿**。上诉人宿军民不是讼争房屋的权利人。双方签订的《住宅房转让合同书》中明确约定转让人为唐**。因此，有权处分讼争房屋及履行房屋转让相关义务的是该不动产的所有权人唐**及共有人宿**。上诉人宿军民虽然在《住宅房转让合同书》落款的转让人处签名并且收取购房款，讼争房屋也已经实际交付给上诉人赵**、杨**使用。因宿军民对讼争房屋没有所有权，其签订合同及收取购房款的行为系无权处分的民事行为，但该行为事后得到上诉人唐**、宿**的追认，其法律后果应当由上诉人唐**、宿**承担。因此，上诉人赵**、杨**要求宿军民承担房屋所有权人在出售房屋过程中承担的法律义务没有法律依据。一审法院判决宿军民不承担责任并无不当。

二、本案讼争合同所涉房屋办理产权变更登记所产生的税费如何分担的问题

《住宅房转让合同书》第四条约定：“付款方式：1、签订合同付定金贰拾伍万元整。2、房屋交货时付房款全部余款。3、办好房产证、土地证、20天内付清全部欠款。”第十条约定：“承受人付清所有款项，转让方将房证交承受人自己保管。”《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于合同条文的理解，必须探究合同当事人内在的真实意思表示。讼争合同第四、第十条对讼争房屋出售后办理房产证、土地证时产生的税费没有明确约定，对该税费的承担问题属于当事人在合同当中约定不明，并且双方就该问题也没有达成补充协议。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”国家相关的税收征收管理规定已经就房屋产权变更的纳税义务人、税种、税率等作出明确规定。因此，就讼争房屋转让后产生的税费缴纳义务应当由买卖双方根据国家相关法律的规定自行申报交纳。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但实体处分部分不当，应当依法予以纠正。上诉人赵**、杨**、唐**、宿**、宿军民的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十二条第（六）项、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国税收征收管理法》第五条第一款之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广西壮族自治区兴安县人民法院（2014）兴民初字第460号民事判决第二、三项；

二、变更广西壮族自治区兴安县人民法院（2014）兴民初字第460号民事判决第一项的内容为：上诉人唐**、宿**应当在本判决生效后二个月内为上诉人赵**、杨**购买的兴安县兴安镇灵渠北路下水洞两套房屋办理好房屋产权证和国有土地使用权证并交付给赵**、杨**，上诉人赵**、杨**应当给予必要协助；办理房屋权属证书中产生的税费问题由上诉人赵**、杨**、唐**、宿**根据国家法律、法规的相关规定自行申报交纳。

一审案件受理费153元，由赵**、杨**负担53元，唐**、宿**负担100元；二审案件受理费306元，由上诉人赵**、杨**负担106元，由上诉人唐**、宿**负担200元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十七日