邓**与姚**、李**土地租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邓**诉被告姚**、李**、北海**限公司（以下简称嘉**司）、第三人北海市银海区福成镇卖兆村委平山脚第一村民小组（以下简称平山脚一组）、北海市银海区福成镇卖兆村委平山脚第二村民小组（以下简称平山脚二组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行审理。原告邓**的委托代理人邓发春、被告姚**、李**、嘉**司的委托代理人伍**，证人冯*、叶*到庭参加诉讼，第三人平山脚一组、平山脚二组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，现已审理终结。

原告诉称

原告邓**诉称：2001年12月5日，被告李**与第三人平山脚一组、平山脚二组签订《土地出租协议书》，约定由被告李**承租两村民小组共计138亩土地。2013年2月23日，被告李**将上述138亩土地出租给被告嘉**司，租期至2033年12月。2014年8月23日，因被告姚**欠原告1000000元未归还，原告与被告姚**、嘉**司分别签订《协议书》及《土地转租协议书》，约定被告嘉**司将涉案138亩土地转租给原告使用，如被告姚**于2014年10月22日前向原告归还借款300000元，并于2014年11月22日前还清所有欠款，则《土地转租协议书》撤销，否则该《土地转租协议书》自动生效。后被告姚**未能履行《协议书》，原告、被告姚**、李**及嘉**司于2015年6月开始履行《土地转租协议书》，由原告接手经营涉案138亩土地。原告先后两次向被告李**支付租金35000元，并投资76265元。2015年8月5日，被告嘉**司、李**、姚**中断对涉案土地的生产生活用水、用电，要求原告交还土地，并在涉案土地搭棚种植农作物。原告分别向福成镇司法所、边防派出所报告，要求制止被告的行为未果。为此，原告诉至法院，请求判决：1.解除原告与被告嘉**司于2014年8月23日签订的《土地转租协议书》；2、被告姚**、李**、嘉**司共同赔偿原告经济损失111265元；3、被告姚**、李**、嘉**司共同支付违约金200000元。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

一、《土地出租协议书》，拟证实被告李**将涉案138亩土地出租给被告嘉**司经营；

二、《借条》两份及《保证书》，拟证实被告姚**向原告借款1000000元；

三、原告与被告姚家美于2014年8月23日签订的《协议书》，拟证实双方约定如被告不按协议履行，则《土地转租协议书》自动生效；

四、原告与被告嘉**司于2014年8月23日签订的《土地转租协议书》，拟证实被告嘉**司将涉案138亩土地转租给原告经营；

五、《收据》及《借条》，拟证实原告向被告李书祺支付租金35000元；

六、《对外过磅单》两份、《收据》五份、《收款收据》两份、《付款申请单》、《送货单》、《种子质量信誉卡》、《西瓜嫁接苗订苗协议书》及《收据》，拟证实原告经营涉案土地已投资76265元；

七、《报案书》，拟证实被告姚**、李**妨碍原告正常经营，原告已向公安部门报案；

八、《交易明细清单》两份，拟证实原告已支付肥料款42000元及货款6700元；

九、《照片》，拟证实原告已在涉案土地种植农作物；

十、北海市银海区福成镇司法所出具的《关于邓**与姚**租地协议纠纷处理情况的说明》，拟证实原告与三被告因经营涉案土地发生纠纷，经司法所调解未达成一致意见；

十一、《结婚证》，拟证实原告与凌**是夫妻关系；

十二、证人冯*的证言，证明其在涉案土地工作期间发生停水停电事件，听来人说是被告姚家美派去的；

十三、证人叶*的证言，证明原告经营涉案土地已投入的肥料款。

被告辩称

三被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.《土地转租协议》的主体是原告与被告嘉**司，被告姚**、李**不是合同当事人，依法不承担合同产生的权利义务；2.该协议与第三人无关，第三人不应作为本案诉讼主体；3.根据被告提交的证据可以证实原告与被告姚**之间的债权债务已经消灭；4.因被告嘉**司未经第三人同意将涉案土地转租给原告，导致该协议无效，且原告实际使用了土地，故原告主张被告李**收取的租金应为土地使用费，被告不应返还；5.原告主张的经济损失，因其未提交证据证明被告姚**有阻挠其经营土地的行为，故三被告不予赔偿；6、原告要求三被告支付违约金200000元无事实根据和法律依据。

三被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1.北海市银**民委员会出具的《证明》，拟证实被告李**与姚**是翁媳关系，被告李**将涉案土地转租给姚**属家庭内部承包；

2、《银行流水单》，拟证实原告与被告姚家美之间的债权债务关系已经消灭。

第三人平山脚一组、平山脚二组述称：1.涉案《土地转租协议书》是原告与被**公司签订，第三人不是合同当事人，因该合同产生的一切权利义务和法律后果均与第三人无关；2.原告与被**公司签订《土地转租协议书》未经第三人同意，也没有告知第三人，侵害了第三人的合法权益，第三人保留追究原告相应法律责任的权利。

第三人平山脚一组、平**二组对其述称在举证期限内未提交证据。

经庭审质证，三被告对原告提交的证据一、十一的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据二有异议，认为该款项是原告与被告姚**共同经营嘉**司期间的账目，不是真实的借贷关系；对证据三有异议，认为被告姚**已经归还原告超过1000000元；对证据四有异议，认为原告是嘉**司的股东，不能签订土地转租协议书，另实际转租人不是嘉**司；对证据五有异议，认为被告李**与本案无关；对证据六、八有异议，认为所有的收据不合法，都没有正式发票，无法证实是涉案土地投资所支出；对证据七有异议，认为无法确认是否送交公安机关，应有公安机关的报案回执；对证据九、十有异议，无法证实被告阻碍原告经营；对证人冯*的证言有异议，认为证人未亲眼见过被告到现场阻扰原告使用土地，由证人出具的收据都是不开的，不具有合法性；对证人叶*的证言有异议，认为无法证实该笔款项系原告投资涉案土地所支出。

原告对三被告提交的证据1、2关联性有异议，认为被告李**是将涉案土地转租给嘉**司，不是姚家美个人，不属于家庭内部承包，以上两份证据都无法证实被告所要证明的内容。

本院查明

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人平山脚一组、平山脚二组未到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃质证的诉讼权利。本院认为，原告提交的证据一、十一，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，本院依法确认作为认定本案事实的依据；证据二、三系原告与被告姚**之间的借贷关系，与本案土地租赁合同关系无关，该两份证据本院不予采纳；证据四、五能够证实涉案土地转租给原告及原告已缴纳租金的事实，该两份证据本院予以采纳；证据六及证人冯*的证言能够证实原告已在涉案土地投资经营，但因提交的证据均非正式票据，且收据为连号，真实性无法确认，另证人并未亲眼看到本案被告对涉案土地进行停水停电阻挠原告经营，故该证据及证人证言本院不予采纳；证据七系原告单方陈述，且无报案回执予以佐证，故该证据本院不予采纳；证据八及证人叶*的证言能够证实原告为经营涉案土地投资肥料款42000元，故该证据及证人证言本院予以采纳；证据九能够证实原告已在涉案土地投资经营，该证据本院予以采纳；证据十能够证实原告与被告姚**因涉案土地发生纠纷，但无法证实停水停电行为系被告姚**所为，故该证据本院不予采纳。被告提交的证据1仅能证实被告李**与被告姚**系翁媳关系，该证据本院予以采纳；证据2系原告与被告姚**之间的债权债务关系，与本案无关。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2013年2月23日，被告李**与嘉**司签订《土地出租协议书》，约定：被告李**将其向第三人平山脚一组、平山脚二组租赁的138亩土地转租给被告嘉**司进行种植或者其他经营，承包金每年50000元，承包期限自2013年2月起至2033年12月止等。2014年8月23日，在未征得第三人同意、也未告知第三人的情况下，原告与被告嘉**司签订《土地转租协议书》，约定：被告嘉**司将上述138亩土地转租给原告进行种植或其他经营，承包形式为定额承包，租金每年50000元，承包期限自2014年12月1日至2033年12月止；承包期间，被告嘉**司不得以任何理由干扰原告经营该土地，若因被告嘉**司的原因造成原告在承包期间不能正常经营该土地的，被告嘉**司应承担一切经济及法律后果并支付2000000元违约金；本合同自签字之日起生效。被告李**作为证明人在该协议书上签名。后原告于2015年6月10日、7月21日向被告李**交纳土地租金共35000元，并开始在涉案土地上进行投资经营。

另查明，原告邓**与凌士闵系夫妻关系；被告李**与姚家美系翁媳关系。

本院认为

本院认为，原告与被**公司签订的《土地转租协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。双方未约定协议解除的条件，原告主张被告姚**、李**对其经营的涉案土地进行停水停电导致合同目的不能实现，请求解除上述协议，但其提交的证据及证人证言既无法证实对涉案土地进行停水停电的行为系被告姚**、李**所为，亦无法证实该行为与被**公司之间存在关联性，故原告请求解除协议，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

涉案《土地转租协议书》的合同当事人为原告及被告嘉**司，根据合同相对性原则，各方当事人应根据双方建立的合同关系确定各方的权利义务，涉案协议的权利义务承受方为原告及嘉**司，被告姚**、李**并非该协议的当事人，不应承担该协议所产生的相应权利义务，且原告提交的证据无法证实被告嘉**司存在违约行为，因此原告请求三被告共同赔偿其在涉案土地上投资经营的损失及违约金，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告邓**的诉讼请求。

本案受理费5968元，由原告邓**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5968元（收款单位：广西壮族**人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通**分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月四日