韦**等52人与广西京**限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广西京**限责任公司（以下简称京**司）因与被上诉人韦国选等52人，一审第三人来宾市人才市场合作开发房地产合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第423号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年10月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，第三人于2005年11月8日在来宾市2005年第六期国有土地使用权挂牌交易会上，以挂牌方式取得位于来宾市华侨投资区规划二路与规划D路交叉口东北角地号为0808041112号的地块，面积10272.85平方米，土地用途为住宅兼容商业用地，土地使用期限为七十年。

2005年11月4日，第三人从其45001627951050505322账户通过建行来宾分行转给来宾市国土资源市场交易管理中心45001627957050501104账户竞买土地履约金300000.00元；第三人于2005年12月8日从其45001627951050505322账户通过建行来宾分行转给来宾**源局45001627957050500940账户购地首期款1683900.00元；2006年3月28日，第三人取得了该地块的国有土地使用证，证号：来国用（2006）第0808041112号；2006年12月27日，第三人从其45001627951050505322账户通过建行来宾分行转给来宾**源局45001627957050500940账户土地出让金1926133.75元。上述第三人因该地块交纳费用总合计3910033.75元，来宾**源局收到第三人的上述费用后，于2005年12月1日代交第三人税金112154.72元，2006年12月23日代交广西**限公司佣金57784.00元，余款3740095.03元为该地块的土地出让金，来宾**源局于2007年8月23日出具缴纳国有土地使用权出让金登记单给第三人，证实第三人购买该地块的土地出让金为3740095.03元。

2007年3月19日，来宾市国土资源局从来宾华侨投资区国土收入财政专户148101041010299返还到第三人45001627951050505322账户1155675.00元。2007年8月31日，第三人从其45001627951050505322账户转到京**司0903012030003012账户建设预定金1500000.00元。

2007年12月19日，韦**等50人与京**司签订了《土地转让协议》、《项目合作开发协议书》及《项目合作开发协议书（补充协议）》。其中：1、《土地转让协议》约定：韦**等50人将地号为0808041112号的地块（国有土地使用证号：来国用（2006）第0808041112号）转让给京**司，土地转让价格3852252.00元，京**司一次性将土地转让款交清等相关事宜。2、《项目合作开发协议书》约定：韦**等50人有条件将该宗地的土地使用权权属变更到京**司名下，京**司负责为韦**等50人建办公场所3000㎡（其中包括档案室200㎡）、商品住房50套（其中35套每套面积88㎡-90㎡，15套每套面积140㎡-144㎡）、门面、商铺50间（每间面积【30±4】㎡），京**司与韦**等50人签订《购房认购合同》后，韦**等50人将以商品住房971.30元／㎡，门面、商铺1125.00元／㎡，办公场所总费用1500000.00元的价格认购，工程必须在2007年12月31日前开工，2010年2月28日前竣工验收合格，并交付韦**等50人使用，韦**等50人交纳的土地出让金和土地拍卖佣金作为购房定金，同时约定了房款支付方式、违约责任等相关事宜。3、《项目合作开发协议书（补充协议）》约定：韦**等50人与京**司签订的《土地转让协议》仅用于办理土地转让手续，双方一切合作事项以《项目合作开发协议书》为准等相关事宜。

上述协议签订后，《土地转让协议》约定的京**司一次性将土地转让款3852252.00元交清韦**等50人，但该款项京**司实际未支付给韦**等50人，而是抵交韦**等50人的购房款。2007年12月26日，京**司取得了该地块的国有土地使用证，证号：来国用（2007）第0808041112-1号。2008年1月28日，京**司用该地块向象州县农村信用合作联社抵押贷款5000000.00元，同时办理了抵押登记手续，现该贷款京**司尚未归还象州县农村信用合作联社。

2008年10月16日，韦国选等50人与京**司签订《项目合作开发补充协议书》，约定：由于该地块的土地使用权拖延至2007年12月26日过户到京**司名下的原因，双方协商同意，京**司必须在2008年12月1日前对该工程项目开工建设，房屋交付日期延期至2010年12月31日前交付使用等其他相关事宜。该协议签订后，京**司因原法定代表人涉及到其他违法问题，故该工程项目迟迟没有动工，至今未履行义务。为此，韦国选等50人以其自筹资金4000000.00元给第三人，并以第三人的名义交纳该地块税费、佣金和土地出让金为由，提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《项目合作开发协议书》及《补充协议》；2、判令京**司返还0808041112号地块的土地使用权；3、判令京**司返还1500000.00元。诉讼过程中，一审法院依法追加来宾市人才市场为本案第三人参加诉讼。来宾市人才市场请求：土地使用权应当返还给第三人，以及返还给第三人建设预定金1500000.00元及支付利息（利息从2007年9月1日起至本判决生效确定履行期限届满之日止，按中**银行同期贷款基准利率两倍计付）。

另查明，韦**等50人于2005年10月14日至2007年7月9日自筹资金4000000.00元（即每人交纳80000.00元）交到第三人45001627951050505322账户上。

本案原原告雷**在诉讼期间病故，其继承人冷艳凤、雷**、雷**参加诉讼，故原告韦国选等50人变更为原告韦国选等52人。

一审法院认为

一审法院认为，第三人以挂牌方式取得地号为0808041112号地块，并依法取得了该地块的国有土地使用权，韦**等50人在未依法取得该地块的国有土地使用权的情况下，即与京**司签订了《土地转让协议》、《项目合作开发协议书》、《项目合作开发协议书（补充协议）》及《项目合作开发补充协议书》，把该地块的国有土地使用权转让给京**司合作开发，属无处分权行为，未经权利人追认，合同涉及无处分权的财产无效，故上述协议属无效合同，不受法律保护。合同无效后，根据法律的有关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿的规定。本案韦**等50人将该地块的国有土地使用权转让给京**司合作开发后，京**司已经取得了该地块的土地使用权证，并以该地块向象州县农村信用合作联社抵押贷款5000000.00元，现该贷款尚未归还，故该地块无法返还。为此，第三人要求返还地号为0808041112号地块的诉讼请求，于法无据，不予支持。但京**司因上述协议取得该地块，应当按第三人当时竞拍该地块所支付的费用返还给第三人，即第三人因该地块所支付的佣金57784.00元、税费112154.72元、土地出让金3740095.03元，三项共计3910033.75元，同时应当依法支付上述款项的利息（利息从第三人于2006年12月27日支付给来宾市国土资源局最后一笔的土地出让金之日起至本判决生效确定履行期限届满之日止，按中**银行同期贷款基准利率计付）。另京**司根据上述协议取得第三人的建设预定金1500000.00元，因上述协议无效，京**司应当依法返还给第三人的建设预定金1500000.00元。为此，第三人提出的该项诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，应予以支持。但第三人提出按中**银行同期贷款基准利率两倍支付利息，于法无据，不予完全支持，应当按中**银行同期贷款基准利率计付。韦**等50人将自筹资金4000000.00元转到第三人45001627951050505322账户上，其之间的关系是内部关系，属另一种法律关系。因此，韦**等人要求返还地号为0808041112号的地块及其他诉讼请求，于法无据，不予支持。同时京**司的抗辩理由亦不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、广西京**限责任公司赔偿给第三人来宾市人才市场款项3910033.75元（其中：土地出让金3740095.03元、佣金57784.00元、税费112154.72元）及支付利息（利息从2006年12月27日起至本判决生效确定履行期限届满之日止，按中**银行同期贷款基准利率计付）。二、广西京**限责任公司返还给第三人来宾市人才市场建设预定金1500000.00元及支付利息（利息从2007年9月1日起至本判决生效确定履行期限届满之日止，按中**银行同期贷款基准利率计付）。三、驳回第三人的其他诉讼请求。四、驳回韦**等52人的诉讼请求。一审受理费49252元，由广西京**限责任公司负担。

上诉人诉称

上**九公司不服一审判决，向本院上诉称：1、诉讼中第三人来宾市人才市场承认经其同意，由被上诉人韦国选等人与上诉人签订了本案相关协议，且作为该地块的登记权利人，如果没有第三人同意该地块不可能过户到上诉人的名下，因此，一审法院认定协议没有得到第三人的同意或者追认，并认定被上诉人签订合同属无处分权行为，协议无效，是错误的。基于第三人同意被上诉人签订协议这一事实，应认定本案协议合法有效。2、上诉人并没有拒绝履行本案相关协议，而是因为现在条件尚不成熟以及处理上诉人原股东的各种纠纷尚未结束，所以才没有进行土地的开发和建设，待该地块土地开发条件具备后，上诉人就可以履行土地开发义务，被上诉人所购房屋就可以进行交付。3、本案第三人经一审法院追加作为第三人参加诉讼，但第三人没有交纳诉讼费，因此，第三人是无独立请求权的第三人，在诉讼中只能承担责任而不能取得判决利益。但一审却判令上诉人赔偿给第三人3910033.75元及利息，以及返还给第三人预定金1500000.00元及利息，把无独立请求权的第三人作为有独立请求权的第三人对待，明显违反法定程序。4、本案所涉协议为上诉人与被上诉人韦国选等人签订，第三人非合同当事人，但一审却判决上诉人向第三人赔偿和返还相关款项，违背了合同相对性原则。综上，请二审撤销一审判决第一、第二项，驳回被上诉人和第三人的全部诉讼请求或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人韦**等52人答辩称：本案相关协议是2007年签订的，但上诉人至今都未进行开发，现在进入诉讼了才主张要继续履行合同，上诉人的行为已经构成了根本性违约。上诉人原股东之间的纠纷，与本案没有关系。一审判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。

一审第三人来宾市人才市场答辩称：一审判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：韦国选等50人与京**司所签订的《土地转让协议》、《项目合作开发协议书》、《项目合作开发协议书（补充协议）》及《项目合作开发补充协议书》的效力如何。

二审期间双方当事人均未提交新证据。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，一审第三人来宾市人才市场以挂牌方式取得地号为0808041112号地块，并从第三人账户上转出款项支付土地出让金、税金等，后该地块登记在第三人名下，第三人依法取得了该地块的国有土地使用权，为此，该土地属于事业单位国有资产。第三人对该土地仅具有占有、使用权，不具有所有权。依据**政部《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条“事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。”以及《来宾市本级行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》第十条第（一）项“资产处置单位价值在30万元以上的，或来**政局认为应该报来宾市人民政府审批的重大资产处置事项，由来**政局审核同意后报来宾市人民政府审批。”规定，被上诉人韦国选等人未经来宾市人民政府审批批准即与上**九公司签订《土地转让协议》、《项目合作开发协议书》、《项目合作开发协议书（补充协议）》及《项目合作开发补充协议书》，将属于国有资产的土地自行进行了处置，该行为属无处分权行为，为此，双方所签订的上述协议均为无效。无效合同应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”规定进行处理。因京**司在取得该土地的使用权证后，以该地块向象州县农村信用合作联社抵押贷款5000000.00元，现该贷款尚未归还，则该地块已无法返还，为此，京**司应当按第三人当时竞拍该地块所支付的费用3910033.75元予以补偿，同时还应当返还建设预定金1500000.00元，以及应按中**银行同期贷款基准利率支付上述款项的利息。因第三人为本案所涉土地的原使用权人，被上诉人韦国选等人非权利人，为此，京**司应当向第三人支付上述款项及利息。京**司上诉主张本案协议有效及一审法院程序违法，理由不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费49252元，由上**九公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日