张**、陈**等与滕然旺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张**、陈**与被告（反诉原告）滕**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院审判员黄**担任审判长，审判员李**、人民陪审员郭**参加的合议庭，公开开庭进行了审理。张**、陈**及其委托代理人唐*，滕**的委托代理人方军到庭参加了诉讼。滕**经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）张**、陈**诉称：张**、陈**与滕**于2011年12月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定张**、陈**将钦州市钦南区那丽镇丽华路桥头北面的整幢楼房出租给滕**经营使用。租赁期限为2012年5月1日至2022年3月30日。滕**支付了2012年5月1日至2013年4月30日一年的租金。从2013年5月1日起，由于滕**的原因，一直未履行支付租金的义务。根据《房屋租赁合同》第三条第1项的规定，滕**应当向张**、陈**支付2013年5月l日至2014年6月30日共14个月的租金175000元（算式：12500元／月X14月）。根据《房屋租赁合同》第七条第1项的约定，滕**应当向张**、陈**支付赔偿金30000元。根据《房屋租赁合同》第二条第2项的约定，逾期缴纳租金，应当按每日千分之三支付滞纳金。现依l‰计，从2013年5月1日至2014年6月30日未支付的租金为175000元，故滕**应支付张**、陈**滞纳金为73500元（算式：175000元×1‰×420日=73500元，2014年6月30日之后依法另计）。以上合计为：278500元。根据《房屋租赁合同》第八条第1项的约定，滕**逾期支付租金超过一个月即构成严重违约，现滕**已经逾期支付租金超过一年，构成严重违约。张**、陈**有权解除合同，收回房屋使用权。张**、陈**一直向滕**请求支付租金，但滕**拒不支付，给原告造成了严重的经济损失。请依法判决：一、请求依法判决解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，滕**将房屋使用权交还给张**、陈**使用；二、滕**向张**、陈**支付租金175000元、赔偿金30000元；因逾期不支付租金产生的滞纳金73500元。合计为：278500元。

被告（反诉原告）滕**答辩并诉称：滕**与张**、陈**于2011年12月12日签订了《房屋租赁合同》，约定两张**、陈**将位于钦南区那丽镇丽华路桥头北面房屋出租给滕**作为经营宾馆、网吧、电玩城使用，租期为10年，即从2012年5月1日至2022年3月30日止，每年租金15万元，合同签订后，滕**对房屋进行了装修，并向相关部门办理营业执照及相关经营许可手续，在办理过程中，相关部门告诉需提供房屋产权证以便办理相关经营手续，但张**、陈**一直未能提供，以至无法办理营业执照和相关许可证。张**、陈**的行为已构成根本违约。滕**于2012年12月与张**、陈**解除了租赁合同，并将房屋交还。根据双方签订的合同第九条第3项约定，由于张**、陈**的违约行为致使滕**无法实现合同目的，张**、陈**应返还15万元租金并赔偿投入经济损失3万元。请求判决：1、张**、陈**返还租金15万元；2、张**、陈**赔偿经济损失（装修损失、购买设备）5万元；3、张**、陈**支付赔偿金3万元。

本院查明

经审理查明：滕**与张**、陈**于2011年12月12日签订了《房屋租赁合同》，第一条、第四条约定：张**、陈**将位于钦南区那丽镇丽华路桥头北面房屋出租给滕**作为经营宾馆、网吧、电玩城使用。第二条约定：租期为10年，即从2012年5月1日至2022年3月30日止。第三条约定：每年租金为15万元正。自2015年5月1日起，租金按4.5%逐年递增，租金按年结算，滕**以现金形式支付给对方，应提前一个月缴付。采取先交付后使用房屋的缴付方式。逾期交纳租金的则按每日千分之三收取滞纳金。合同第六条约定：租赁终止后，固定装修物归出租方所有。空调、电器、电脑等可移动的物品（窗帘、空调架除外）承租方可以搬走。出租方给予承租方经营前的装修时间为83天，即从2012年2月8日至2012年4月30日止。2012年5月1日起开始计收租金，装修期间免收租金。承租方可对租用的房屋第一、二层建筑物部分打通。合同期满后出租方必须恢复原状返还房屋。合同第七条约定：甲、乙双方都不得单方面擅自变更合同或无故终止合同。如出租方在第一至第一年无故终止合同的，则赔偿承租方100万元，第三年后赔偿50万元正。如承租方无故终止合同的则赔偿甲方3万元正。合同第九条约定：出租方须按承租方的要求提供房屋的有关证件给予承租方办理经营的相关证件。如因出租方提供的有关出租房屋的相关证件失实或无法提供而造成出租方损失的。

合同签订后，张**、陈**将房屋交付滕**使用，滕**于2011年12月13日支付了第一年租金15万元，对租赁房屋进行了装修，又购置电子游戏机等财物。2013年4月1日第二期交付租金最后期限到期，滕**未交纳租金，经张**、陈**催收，滕**仍拒不交付租金。在张**、陈**催收租金的情况下，滕**欲搬出游戏机等财物，张**、陈**阻止要求恢复房屋原状、协商解决相关合同事宜，双方未能协商解决纠纷，同月，滕**拆走游戏机蕊片。2014年3月18日，张**、陈**奈在租赁房屋铺面门上张贴通知，要求滕**履行合同交付租金未果，遂于2014年6月16日向本院提起诉讼。

本院认为

本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2014年11月27日达成协议，约定滕**于同日将其所有的存放在钦州市钦南区那丽镇丽华路桥头北面房屋内的游戏机等财物拉走。之后，滕**已将其放置在租赁房屋之内的游戏机拉走。

本案在审理过程中，经依法评估，滕然旺投入装修重置值13274.50元，现评估值11696.46元，游戏机设备重置值168500元，评估值47880元。

本院认为：张**、陈**与滕**于2011年12月12日签订了《房屋租赁合同》，不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。该合同约定，已构成违约。该合同第九条约定，出租方须按承租方的要求提供房屋的有关证件给予承租方办理经营的相关证件。如因出租方提供的有关出租房屋的相关证件失实或无法提供而造成出租方损失的。出租方张**、陈**是否违约，关键问题在于承租方是否向出租方提出了提供房屋所有权证的要求？其次是承租方未提供房屋所有权证，与承租方的损失是否存在联系？滕**对自己提出的事实主张，未提供关于向出租方提出提供房屋所有权证要求的证据，未提供向有关部门申办营业执照的证据，以及有关部门拒不办理营业执照的证据。滕**提供的申办工商企业执照材料事项，无其他工商机关签收手续等相关证据佐证，由此不能确认滕**申办营业执照且因出租方未提供房屋所有权证不能办理的事实。滕**以出租方先违约，已方行使合同履行抗辩权拒交租金不构成违约的理由不成立，本院不予支持。

合同第三条约定，租金按年结算，以现金形式提前一个月缴付，先交付租金后使用房屋。逾期交纳租金的则按每日千分之三收取滞纳金。第二期交付租金期限（2013年4月30日）届满，滕**未交付租金，经催收后仍未交付租金，其行为已构成违约。又经过一个月（2013年5月1日至2013年5月31日）内，滕**未营业，亦未交付租金，欲搬走租赁房屋内的财物，遭阻止后拆走重要电子部件，其行为表明其不再继续履行合同。根据合同第七条的规定，应当赔偿30000元。张**、陈**知道滕**不再履行合同后，此时应采取适当措施，避免损失的扩大。然而，张**、陈**未采取有效措施，以致其房屋未能另行使用，或另行出租造成的租金损失，就扩大的租金损失，应由其自行承担。然而，张**、陈**未采取有效措施，其房屋未能使用或另行出租，因此造成损失的扩大，应自行承担。但是，在本院调解达成协议之后，滕**仍未履行协议拉走有关设备财物，应比照租金赔偿张**、滕**的损失。滕**已依合同交付了第一期租金，之后其行为表明其不再继续履行合同，张**、陈**请求赔偿第二期逾期支付租金利息（双方合同约定名称为“滞纳金”），缺乏法律依据，本院不予支持。

滕**未交付租金，经催收后仍未交付租金，其行为已构成违约，其反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除张**、陈**与滕**于2011年12月12日签订了《房屋租赁合同》；

二、滕**赔偿张**、陈**违约损失3万元；

三、滕**支付张**、陈**租金2.25万元（2014年12月至2015年5月，算式：15÷12×6×30%）；

四、驳回张**、陈**的其他诉讼请求。

五、驳回滕然旺的诉讼请求。

本诉受理费4190元，由张**、陈**负担3400元，被告滕**负担790元；反诉受理费2450元，评估费由被告滕**负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉上诉受理费4190元，反诉上诉受理费2450元），直接汇入广西壮族**人民法院（开户行：农行**榕树分理处；开户名称：钦州**民法院诉讼费汇缴专户；帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月十二日