陈**与陈**、广西南**有限公司、南宁市青秀**村民委员会租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**诉被告陈**、第三人广西南**有限公司（以下简称南宁电科）、南宁市青秀**村民委员会（以下简称南**委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦**独任审判，并公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理中，原告陈**的委托代理人覃如军、武*，被告陈**的委托代理人黎**到庭参加了诉讼，第三人南宁电科、南**委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称：被告承租第三人南宁电科位于南宁市星湖路X号XX广场X号楼X层美食城X场地（所有权属南宁市**民委员会），登记注册南宁市XX小厨饮食店，从事个体经营活动。2011年12月28日被告将该经营门店转让给原告，双方签订了《转让合同》，约定：被告将南宁市XX小厨饮食店转让给原告经营，转让费80000元，被告承诺为原告办理营业执照经营主体变更登记；如果无法办理变更登记的，则使用被告证照手续从事经营。合同签订后，原告通过银行转账支付了转让费80000元。2012年1月26日原告入场经营。2013年3月30日，第三人南宁电科通知租户开会，由于被告未经出租人书面同意转租门面，第三人决定不再与被告续租，原告被迫停止经营。2013年6月6日，被告将南宁市XX小厨饮食店注销。原告认为，被告在没有取得出租人书面同意的情况下隐瞒事实，与原告签订《转让合同》，该转让合同无效；同时，被告出租营业执照给原告从事经营，其承诺为原告办理营业执照经营主体变更登记，均违反《个体工商户条例》的有关规定，属于非法行为，该《转让合同》因违法，亦属无效合同。据此，被告依法应当返还财产。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原被告双方2011年12月28日签订的《转让合同》无效；二、被告返还原告转让费80000元；三、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告陈*含辩称：本案为个体工商户经营权转让及财产所有权转让合同纠纷，《转让合同》合法有效，双方应严格遵守合同约定，履行权利义务，原告作为次承租人，无权提出转租合同无效，其请求返还转让费无事实和法律依据。

第三人南宁电科、南**委会未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。

本院查明

经审理查明：2011年12月28日，原告作为乙方、被告作为甲方签订一份《转让合同》，内容为：甲方与广西电**限公司于2011年5月1日签订了《租赁合同》，甲方转让位于南宁市青秀区星湖路X号XX广场X号楼X楼美食城X的经营权给乙方使用；本合同签订前，乙方已经看过前述的转让合同并完全充分知悉该合同内容，并实地考察过甲方所转让的前述场地的经营权（以下简称转让物），对转让的位置、面积、现状和用途等有充分的了解，甲方愿意转让，乙方愿意受让；甲方转让上述场地的同时，将南宁市XX小*饮食店（含饮食店现有的财产、设施和证照）一并转让给乙方经营，在条件成熟时，将所有相关证照中记载的“陈**”名称申请变更登记为乙方名称，乙方对南宁市XX小*饮食店的经营现状已经有了充分的了解，愿意受让；甲方将南宁市XX小*饮食店转让给乙方经营，乙方向甲方支付转让费80000元及交付广西南**有限公司押金合计40000元、托盘押金500元，三项合计120500元，押金乙方应于2012年7月30日前付清给甲方，具体为本协议签订时支付甲方10000元定金，于2012年1月20日支付甲方70000元为转让费、500托盘押金（电科可退），于2012年7月30日前支付40000元为广西电**限公司押金（电科可退）；乙方付清转让费用80000元之日起，甲方将南宁市XX小*饮食店财产和设施随同转让物一并交付给乙方；所有证照中记载“陈**”一栏变更登记为“陈**”前，乙方使用该证照；证照变更事宜由甲方负责，乙方协助；其他未尽事项的，按甲方与广西电**限公司于2011年5月1日签订的《租赁合同》的相应条款内容处理，该《租赁合同》中出租方的权利义务为本协议中甲方的权利义务，该《租赁合同》中承租方的权利义务为本协议中乙方的权利义务，该《租赁合同》中的内容与本协议内容不一致的，以本协议约定的内容为准；甲方与广西电**限公司于2011年5月1日签订的《租赁合同》（复印件）为本合同的附件，为合同的组成部分；合同还约定了其他权利义务。对于合同第1页第3点约定的“乙方已经看过前述的转让合同并完全充分知悉该合同内容”中的“转让合同”，原被告均一致确认系笔误，应为“租赁合同”。签订合同当日，原告通过银行转账方式向被告支付了10000元；2012年1月19日，原告再次通过银行转账方式向被告支付了70000元。2012年1月26日，被告将涉案商铺交付原告进场使用并将商铺内的锅碗瓢盆、桌椅、收音机、灶台厨具等财产、设施一并移交。2012年4月25日，被告作为乙方与第三人南宁电科作为甲方签订一份《美食城租赁合同》（以下简称“2012年租赁合同”），约定：甲方同意将位于南宁市星湖路X号的XX广场X号楼X层美食城X号场地出租给乙方使用；租赁期限共1年，自2012年5月1日起至2013年4月30日止；未经甲方书面同意，乙方将租赁场地部分或全部转让、转租给第三方或与任何第三方共同使用的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；合同还约定有其他权利义务。

在案件审理过程中，经被告申请，本院依法向第三人南宁电科调取了其作为甲方与被告（乙方）于2011年4月26日签订的《美食城租赁合同》（以下简称“2011年租赁合同”），内容为：甲方同意将位于南宁市星湖路X号的XX广场X号楼X层美食城X号场地出租给乙方使用；租赁期限共1年，自2011年5月1日起至2012年4月30日止；未经甲方书面同意，乙方将租赁场地部分或全部转让、转租给第三方或与任何第三方共同使用的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；合同还约定有其他权利义务。

在庭审中，原告陈述称《转让合同》是连带经营权及商铺一起转让，被告将2011年租赁合同复印件给其看过但并未进行交付，其到2013年3月30日第三人南宁电科召开租户大会止一直都不知道涉案商铺的租赁期限，涉案商铺于2013年4月30日2012年租赁合同租期届满后因第三人南宁电科不再续租而由其收回；被告则主张只是将南宁市XX小厨饮食店的经营权包括涉案铺面的装修及设备转让给原告而非转租，且其已将2011年租赁合同原件交付给原告，原告知道涉案商铺的租赁期限是一年一签，但其在将涉案商铺转让给原告时并未告知第三人、第三人亦未对转让表示同意，涉案商铺于2013年4月30日2012年租赁合同租期届满后因第三人南宁电科不再续租而由其收回。第三人南宁电科于2014年6月11日到庭陈述称对2011年租赁合同予以认可、对原被告之间的转租事宜不知情。

另查明：根据原告提交的盖有南宁市**政管理局登记专用章的房屋权属登记材料及证明记载，座落南宁**星湖路X号房屋的所有权人为南宁市**湖村委会，该村委会同意将前述房屋租赁给南宁电科作为经营性场所使用，经营期限20年（自2006年7月1日-2026年6月30日止），在此期间村委会同意南宁电科有权将前述房屋对外出租。

又查明：在庭审中，经本院向原告释明其对本案《转让合同》效力的主张可能与本院不一致后，原告仍坚持其诉讼请求不变更。

再查明：字号名称为南宁市XX小厨饮食店的个体工商户，其经营者姓名为陈**，注册号为45010360010XXXX，经营场所为星湖路X号XX广场X号楼X楼美食城X号，主营范围为小吃店服务，成立日期为2008年8月28日，注销日期为2013年6月6日。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案第三人南宁电科、南**委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。

一、关于原被告签订的《转让合同》的性质及其效力的问题。本案《转让合同》约定被告将涉案场地转让给原告的同时将南宁市XX小*饮食店（含饮食店现有的财产、设施和证照）一并转让给原告经营并变更登记至原告名下，同时约定合同未尽事项按2011年租赁合同的相应条款内容处理、该租赁合同中出租方与承租方的权利义务分别为《转让合同》中被告与原告的权利义务，且原告并未与两第三人签订有租赁协议，《转让合同》签订后次年续签的《租赁合同》即2012年租赁合同的承租方仍然为被告而非原告，故应认该《转让合同》实质上系铺面转租及经营权转让合同，转租期限为2011年租赁合同中所约定的期限即自2011年5月1日起至2012年4月30日止，后又因被告与第三人南宁电科签订2012年租赁合同而事实上延展至前述租赁合同所约定的租期届满之日即2013年4月30日止，经营权转让范围则包括铺面内的财产设施及相关经营证照变更登记。根据《个体工商户条例》第十条关于变更经营者的效力性强制性规定，个体工商户变更经营者的，必须先办理注销登记后才能由新的经营者重新申请办理注册登记而不能直接进行变更登记，故《转让合同》中关于将南宁市XX小*饮食店变更登记至原告名下的条款违反了前述规定，该变更登记条款应认无效，合同其余条款系原被告在平等、自愿基础上达成的真实意思表示一致，未悖法律、行政法规的强制性规定，且两第三人在知道或应该知道被告转租给原告的六个月内亦未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条之规定，前述除变更登记条款之外的合同合法有效，双方均应恪守。

二、关于被告是否应向原告返还转让费的问题。《转让合同》签订后，原告向被告支付了转让费，被告亦依约将涉案铺面及其中的财产、设施等一并交付原告经营使用，应认双方的合同目的已经实现、合同已经履行完毕，原告主张被告在没有取得出租人书面同意的情况下隐瞒事实与原告签订《转让合同》，但根据《转让合同》所载内容，2011年租赁合同的复印件系《转让合同》的附件，原告也已完全充分知悉其内容，在无相反证据的情况下，应认原告至少于签订《转让合同》之时对于2011年租赁合同中包括转租条款在内的所有内容均已知悉，故对其该项主张，本院不予采信。另外，无论《转让合同》亦或被告与南宁电科签订的租赁合同中均未涉及合同期满后续租之条款，亦即被告并无保证原告期限届满后续租涉案铺面之义务，原告在明知被告未取得两第三人书面同意的情况下仍与被告签订《转让合同》、双方均已履约完毕，原被告亦确认原告系因租期届满后第三人南宁电科未续租并收回涉案铺面才停止经营，且对于《转让合同》中关于变更登记部分条款无效原被告均有过错，故原告以被告隐瞒无转租权的事实与其签订《转让合同》并导致其于转租期限届满后无法续租涉案铺面为由要求被告返还转让费80000元，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**与被告陈**于2011年12月28日签订的《转让合同》中关于将南宁市XX小厨饮食店变更登记至原告陈**名下的条款无效，其余条款合法有效；

二、驳回原告陈**要求被告陈**向其返还转让费80000元的诉讼请求；

三、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

本案受理费900元，由原告陈**负担。此款原告已预交，本院不再退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁**民法院，同时向南宁**民法院预交上诉费，逾期不交纳的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年七月四日