李*与刘**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）李*与被告（反诉原告）刘**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2014年6月17日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年2月10日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李*及其委托代理人蒋**、被告（反诉原告）刘**的委托代理人雷**、周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）李**称，2005年9月，被告刘**因无钱参与自治区林业厅在南宁凤岭的市场运作建房，就对原告说要将其林业厅凤岭市场运作住房（138平方米）指标转让给原告，但要收取转让费2万元。2005年9月10日，原告与被告签订了区林业局市场运作建设住房转让协议，原告在当天支付给被告住房转让费2万元，并向区林业局支付8万元购房首付款。此后，原告先后六次以被告名义交纳了购房款34.53万元，并在2010年9月以被告名义交纳了契税、印花税计4278元，加上此前支付的转让费，原告已为购买此套房累计花费36.9578万元。2011年12月底，上述住房建成交付使用，并且免费获得一个价值20万元，面积为35平方的车位。此时，被告声称此前他与原告签订的房屋转让协议无效，拒绝把房交给原告，也不退回原告所交的房款和转让费，更拒绝赔偿原告的损失。目前，上述房屋已经可以交房、办理房产证，但被告故意不去办理交房手续，不办理房产证，阻止条件成就，恶意毁约。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、确认位于南宁市玉兰路2号林业新村住宅第2区第23栋2单元2层204号房及第2区第23栋22314号地下停车位归原告李*所有；2、被告刘**将位于南宁市玉兰路2号林业新村住宅第2区第23栋2单元2层204号房及第2区第23栋22314号地下停车位交付给原告李*；3、被告刘**协助原告办理过户、更名手续；4、被告刘**承担原告支付的评估费8000元。5、被告刘**承担本案诉讼费用。

被告（反诉原告）刘**答辩并反诉称，1、本案原被告签订的区林业局市场运作建设住房转让协议是无效的，如法院认定该协议合法有效，原告应给予被告相应的补偿，因为原被告双方签订本案的转让协议时，价格是不对等的，原告应按涉案房屋评估价值的一半补偿给被告。2、原被告双方签订的协议中不包含车位，原告要求被告向其交付的无依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。

本院查明

经审理查明，2005年9月10日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订一份《区林业局市场运作建设住房转让协议》（以下简称住房转让协议），双方约定：1、甲方作为区林业局信息中心工作人员有名额报名购买区林业局市场运作建设住房一套（区林业局凤岭住宅小区内，建筑面积138平方米，每平方米估算2000元），现甲方自愿将自己参加区林业局市场运作建设住房的名额转给乙方，乙方以甲方名义报名参加区林业局市场运作建设住房，建房及办房产证的费用收乙方承担，所建房屋所有权属于乙方单独所有，甲方对此住房无任何受益。乙方向甲方支付20000元作为回报。2、乙方在甲方名义参加区林业局市场动作建设住房过程中，甲方须协助乙方办理建房及办房产证及银行按揭贷款等跟该房有关需要办理的所有手续。办理手续过程中所产生的一切费用（包括办理手续过程是甲、乙双方应付款、税金等）均应由乙方独自承担。3、在建房过程中，如林业局要提高房价或增加首付款等均与甲方无关，但因政策原因致使建房取消，甲方应退回乙方支付的20000元，及建房单位退还的乙方以甲方名义上交的购房款，双方均不算违约。4、本协议签订后，该房屋的所有权为乙方所有，甲方无权对该房产使用、占用和处分，不得再与他人签订与此房产有关的任何协议。同时，乙方以甲方名义于2005年9月10日前交建房首付款80000元存入甲方指定的帐户，甲方应向甲方出具证明，交款凭证由乙方持有。5、本协议一经签字即生效，如有一方违约，要赔偿一方违约金200000元整，如是甲方违约，还应退还乙方以甲方名义上交的所有购房款及利息。

2007年8月10日，被告（乙方）与其任职单位广西区林业局（甲方，现更名为广西区林业厅）签订一份《职工市场运作建房合同》（以下简称合同），合同载明，甲方为了改善职工住房条件，采用市场运作方式在南宁市凤岭建设住宅楼，建房所需全部资金一律由乙方承担。双方约定，1、甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理《房屋所有权证》，所需费用由乙方承担。交房时间2008年11月底。因基础超深增加工程量及不可抗拒的因素等造成工期延误，交房时间顺延。2、乙方的住房为玉兰路2号第2区第23栋2单元2层204号，房屋建筑面积为138平方米。另外分摊共用面积、车位一个的面积待定。核定房价款约为人民币276000元。按基建办的规定分四次交清。实际建房价款以房屋竣工结算后的实际造价为准。3、市场运作方式建设参照商品房建设管理有关规定执行。本协议未尽事宜，双方可另行协议，其补充协议双方签章后与本契约具有同等效力。

上述住房转让协议、合同签订之后至2010年9月止，原告向被告支付了房屋指标转让款20000元，原告以被告名义向其单位支付了购房款34.53万元，交纳了房屋契税、印花税计4278元。2011年7月4日，被告抽取车位一个，车位号为二区23栋22314号。2011年12月16日，广西区林业厅向包括被告在内的各业主发出交房公告，但被告一直未去办理交房手续。2012年5月16日，广西区林业厅向包括被告在内的55位业主发出限期验收接收房屋的通知。之后，原被告就涉案住房转让协议的效力、房屋交付及归属等问题产生争议，因协商未果，原告遂诉至本院。在第一次庭审中，原告主张涉案住房转让协议无效，本院经审查认为该住房转让协议应合法有效，并向当事人进行了释*，原告变更了诉讼请求，其请求如前述所请。本院依照原告变更后的诉讼请求第二次公开开庭进行了审理。被告则答辩并反诉如前。

在诉讼中，原告为履行其举证责任，在庭前单方了委托了评估机构对涉案房屋相关价值进行了评估，根据该评估报告（桂*诚评字（2014）第033号）载明的内容显示，其中房屋价值为952200元、车位价值为100000元、装修价值为103500元。原告为此支付评估费8000元。被告对评估报告不予认可，并认为该评估报告系原告单方委托作出，剥夺了被告的知情权与监督权，合理性与公平性存疑，故申请重新对涉案房屋的相关价值进行评估。本院予以准许，经双方协商选定中联资**有限公司作为评估机构，经本院依法委托，该评估机构于2014年12月12日向本院出具资产评估报告（中联桂评报字（2014）第400号），该评估报告显示，涉案房屋（含配套停车位）及装修在2014年4月10日市场价值为1297000元。原告对该评估报告予以认可，被告则认为评估价值过高。

本院认为

本院认为，一、关于本案住房转让协议的法律效力如何认定的问题。民事法律行为以意思表示为要素。本案中，原被告系在平等、自愿、协商的基础上订立《区林业局市场运作建设住房转让协议》，是双方真实的意思表示；该协议书虽名为住房转让，但协议签订时房屋尚未竣工，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，且该协议书第一条亦明确载明系建房名额转让，可见被告对协议书指向的市场运作房享有的权利仅是资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴，被告可以转让；况且，市场运作建设住房系参照商品房建设的相关规定执行，而我国目前法律、行政法规及司法解释亦无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象的合同应认定为无效的明确规定，该住房转让协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上，本案《区林业局市场运作建设住房转让协议》应合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。

二、关于原告要求被告交付房屋与车位的主张能否支持的问题。本案中，虽原被告未在《区林业局市场运作建设住房转让协议》中约定交房的具体时间，但涉争房屋已建成竣工，建设单位亦早在2011年12月16日就已发出收房通知，并在之后又多次发出收房通知，故被告应依协议约定，积极履行向建设单位的收房义务，在收房后将涉争房屋及配套车位交付给原告，并在涉案房屋办得产权证书后，协助原告将涉案房屋过户至原告名下。至于，原告还要求确认涉案房屋与车位归其所有，因《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，故在涉案房屋及车位尚未取得权属证书，亦未过户至原告名下的情况下，原告要求确认物权归其所有的主张，依据不足，本院不予支持。

三、关于原告要求被告支付评估费8000元的主张能否支持问题。原告在开庭前委托评估机构对涉案房屋的相关价值进行评估，是其为履行自身举证义务，实现诉讼权利的单方行为，由此产生的费用应由原告自行承担，况且，本案转让协议并无此类费用承担的明确约定，据此，原告要求被告支付评估费8000元的主张，依据不足，本院不予支持。

四，关于被告反诉要求原告支付补偿费的主张能否支持的问题。自2005年7月原被告签订转让协议至2011年12月房屋符合收房条件期间，随着房地产市场的繁荣，涉案房屋的价格较之2005年已有大幅度增长，此增长已远远超出被告的预期，原告却将因此获得丰厚的利益；另，原告要求被告向其交付车位，虽车位是配套，但其相对房屋而言却是独立存在的，具有自身独有的价值，随着现代经济的发展，车位的价值及其重要性与日俱增，而双方并未对车位的转让及其价格作出约定，原告亦未向被告支付相应的车位转让费。综上，从公平的角度出发，被告要求原告向其进行补偿的主张，合理有据，本院予以支持。但被告要求原告参照其评估价值向其补偿一半的主张，依据不足，本院不予以采纳。综合全案实情，并结合原告因此次房屋买卖的获益程度，并秉从等价交易的市场原理，本院酌情认定原告应向被告补偿的金额为150000元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十七条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）刘**向原告（反诉被告）李*交付坐落于南宁市玉兰路2号林业新村住宅第2区第23栋2单元2层204号房及第2区第23栋22314号地下停车位；

二、被告（反诉原告）刘**在其取得坐落于南宁市玉兰路2号林业新村住宅第2区第23栋2单元2层204号房及第2区第23栋22314号地下停车位的权属证书后10日内，协助原告（反诉被告）李*将前述房产及车位过户至原告（反诉被告）李*名下；

三、原告李*（反诉被告）向被告（反诉原告）刘**支付补偿款150000元；

四、驳回原告（反诉被告）李*要求在本案中确认坐落于南宁市玉兰路2号林业新村住宅第2区第23栋2单元2层204号房及第2区第23栋22314号地下停车位归其所有的诉讼请求；

五、驳回原告（反诉被告）李*要求被告（反诉原告）刘**支付评估费8000元的诉讼请求。

本案本诉受理费17648元，其中50元由原告李*负担，其中17598元由被告刘**负担。

本案反诉受理费用8724元，其中3300元由反诉被告李*负担，其中5424元由反诉原告刘**负担。

本案评估费5000元，由被告（反诉原告）刘**负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁**民法院诉讼费专户；开户行：中**银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年二月十五日