蒋**、唐**等与桂林市**有限公司、桂林市**有限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告蒋**、唐**与被告**公司合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，瀚**公司于2014年10月20日向本院提出申请作为本案被告参与诉讼，本院予以准许。本案依法由代理审判员苏**独任审理，于2014年12月5日上午公开开庭进行了审理，代书记员卢**担任法庭记录。原告蒋**、被告**公司、瀚**公司的诉讼代理人王**、李**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告蒋**、唐**诉称：2013年7月22日，原告按国家政策认购了位于桂林市万福路17号“万福安居小区”56栋2-11-1经济适用房一套，同时并被收取了超标款和附加费及首付房款。出卖人是瀚**公司，而瑞**公司就是出卖人选聘的“万福安居小区”的前期物业管理公司。在原告选房后，被告利用原告沉浸在成功认购经济适用房的巨大喜悦中毫无防备的情况下，在市政府阳光工程、惠民工程的光环下，利用原告的善良和对政府工程的××目信任，巧取豪夺向原告收取了所谓的附加费共计14691元，后又收取了超标款部分契税50元，给原告增加了巨大的经济压力。由于原告方太相信这一政府民生工程，从小区开工、摇号等交房前每一项大的进展都有相关媒体跟踪报道，一切都那么的让人放心，相信媒体的全称监督下，应该不会发生损害广大老百姓利益的事，当时被告方工作人员和开发商都说必须按购房程序要先交齐三项费用（首付房款、附加费及超标款），才可以签购房合同的，并巧立名目解释说这物业附加费必须要交的，原告以为上述这些款项是合法必备的手续，急于去签购房合同，激动的心情下也只能被动按被告方要求全交了。公共维修基金和契税款应由开发商代收，开发商再转交房产管理中心和税务部门，正常程序是在办理房产证前一个月左右交才合理。而原告方所购买的房产是保障性住房，是预售方式的，办房产证的事为时尚早，被告以这种方式巧取豪夺提前收费为自己捞取高额暴利，使政府民心工程失去原本的意义，试想一户一万多元，加起来就一千多万元，提前收的这一年光利息就是近百万元巨资！被告收取的房屋所有权证规费800元的数额明显过高，桂林目前参考的房屋所有权证规费是80元，而超标款部分契税这一收费的依据何在？被告收取的抵押登记费80元和预告登记费80元明显过高，桂林经济适用房收费是按正常标准减半即每件是40元。这么多各种收费名目一下子又多交了一万多元每户，使本就经济拮据的原告方更是有苦说不出，背负沉重的经济压力，使原本是利国利民造福人民的政府保障工程变了味，变相节节提高了购买经济适用房的支出成本。依据财税（2008）24号**政部《国**总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》第六条规定：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。由此可见，被告不止是提前收费，还超正常应收标准多收费，严重侵害了原告的利益。被告收取的自来水安装费、电表安装费、燃气管道设施安装费及有线电视入网费的数额和收费标准没有任何依据，根据相关法律法规，此四项为房价基准价格组成部分，属于城市基础设施配套费部分，就好比小区的道路建设费用一样，任何人不得收取，物业更无权也没理由收取。《经济适用房管理办法》中明确规定：不得在标价之外收取任何未予标明的费用。根据相关法律和政府文件的规定，希望法院给弱势群体一个公平公正的判决，请求：1、判令被告退还附加费14611元和超标款部分契税50元及利息损失1066.19元，共计15807.19元；2、判令被告承担本案的诉讼费。

原告蒋**、唐**对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《经济适用住房买卖合同》；2、销售不动产统一发票两张；3、中**银行银行卡客户交易查询单；4、收款通知单；5、万福安居小区付款方式选择表；6、2013年7月22日住房资金现金缴款单及交通银行刷卡消费单；7、代收款项通知单；8、收款收据三张；9、2013年6月26日桂林日报《桂林市经济适用住房房源信息、销售价格及相关事项公告》。

被告辩称

被告**公司、瀚**公司共同辩称：一、原告的起诉是基于对我们经济适用房的政策以及相关的法律法规不理解，错误的认为这些费用不应承担。二、本案的实际责任承担人是瀚**公司，是瀚**公司委托瑞**公司代为收费；三、经济适用房是有一定优惠政策的，政府的要求要减少部分开支，在计算成本上把某些费用排除在外。具体来说，契税是税务局要求收费的，原告交纳的契税我们已如数代原告交给了税务局，其他的附加费，根据桂林市物价局的审核明细可知，这些附加费都没有列入基本费用，是应该由住户自己承担的。所有附加费用的收取都是依据合同及附件中的规定，所有费用都是预计的费用，在合同履行完毕后遵循实际发生费用多退少补原则。综上，原告要求退还所有的费用不符合法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告**公司、瀚**公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《经济适用住房买卖合同》；2、2014年11月4日桂林日报通知；3、2014年10月11日税收缴款书，金额为2472.39元；4、《有线数字电视工程安装协议》；5、《管道燃气设施配套建设合同》；6、被告申请法院调取的桂林市物价局《关于万福安居小区南组团水电建设费成本情况的调查报告》、《关于桂林市“万福安居小区”南组团经济适用住房建设成本的监审报告》。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，认为合同附件第七页对附加费和税费是有约定的；对证据2、3、4、5、6、7、8认为有票据的都没有异议，缴费通知单数额正确的就予以认可；对证据9真实性无异议。原告对被告提供的证据1《经济适用住房买卖合同》有异议，被告提交的合同中的交房期限与原告提交的合同不一致；对证据2的桂林日报真实性无异议，但对通知的内容有异议，认为合同第二十三页没有约定代扣代缴，而是说必须缴纳；对证据3税收缴款书真实性无异议，但对申报款项有异议，认为经济适用房应该减半收取；对证据《有线数字电视工程安装协议》及《管道燃气设施配套建设合同》真实性无异议，但认为这是开发商和承建方的约定；对证据6的两份报告真实性无异议，但认为物价局出具这份文件只是物价局审核开发商提供的相关数据资料，实际所发生的费用是否如这份文件一样真实有待参考，最好是申请权威的审计部门来对万福安居小区南组团这一建设工程做全面审计，这样才能真实说明其中真实发生的相关成本费用。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2013年12月20日，原告蒋**、唐**（乙方）与被告**公司（甲方）签订一份由桂林市**委员会办公室监制的《经济适用住房买卖合同》，购买被告**公司开发的桂林市象山区万福路17号“万福安居小区”南组团第56幢2单元11层1号房，合同约定：……第二条销售依据：乙方购买的经济适用住房为预售房，销售经济适用住房批准机关为桂林**理局，销售价格批准机关为桂林市物价局、桂林市**委员会办公室……第十九条前期物业管理：甲方依法选聘的物业服务企业为桂林市**有限公司，甲方负责监督瑞**司按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，乙方同意由甲方依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时物业管理规定》……第二十二条合同附件与本合同具有同等法律效力；合同附件七的合同补充协议第三条税、费承担约定：根据相关规定，该条款中所涉全部费用均未包含在售价中，乙方除支付房价外，尚需支付（或缴纳）或承担如下费用：1、购房契税，乙方在接到甲方通知后三个工作日到甲方领取已备案的《经济适用住房买卖合同》并自行到桂**税局办妥申报缴纳契税手续……此项乙方可委托甲方代收代缴；2、房屋公共维修基金在交房前一个月由乙方到甲方领取该款项交款通知书，并自行到通知书中约定的银行交纳……此项乙方可委托甲方代收代缴；3、房屋所有权证规费800元／户（多退少补），用于办理房屋所有权证书所涉初始登记及转移登记、办证等过程中所需费用，合同印花税以及办理房地产权属的税、费由乙方按国家规定另行承担。如因乙方原因未能及时缴纳的，所造成的后果（办证延误）由乙方承担；4、有线电视入网费338元／户，自来水安装一户一表2600元／户，电力安装一户一表365元／户，燃气管道设施入户安装费2800元／户，以上收费均在签订合同时交纳，本合同一经签订，则视为乙方已经同意委托甲方全权代为安装，乙方需协助配合甲方办理相关手续，否则，因此造成无法使用上述设备设施的或者影响房屋验收及交接的，该责任与损失由乙方自行承担。上述第4项收费，乙方逾期未交的，甲方有权不予交房，并按合同规定方式追究违约责任。宽带与电话使用、有线电视收看、供水、供电、燃气使用等，乙方还需另行向有关部门交费，申请开通方可使用。上述四项收费，甲方已委托桂林市**有限公司代收代缴；第八条，如本补充协议与合同有异议处，双方同意以本补充协议为准等等。在上述《经济适用住房买卖合同》签订前的2013年7月22日，被告**公司基于被告**公司的委托代收了二原告房屋所有权证规费800元、自来水安装费2600元、电表安装费365元、抵押登记费80元、预告登记80元、燃气管道设施安装费2800元、有线电视入网费338元、契税2424元、公共维修基金5204元，又于2014年2月19日代收了二原告房屋超标款部分契税50元。2014年10月11日，被告代二原告向桂林市地方税务局直属税务分局缴纳了契税款2472.39元。截止原告起诉之日止，二被告尚未将代收代缴费用给相关部门的票据交给原告，房屋所有权证仍在办理当中。原告认为被告对上述费用收取没有依据，于2014年9月25日起诉至本院。

本院查明

另查明，2011年6月30日，瀚**公司（甲方）与桂林**限公司（乙方）签订《管道燃气设施配套建设合同》，合同约定由乙方向甲方提供管道燃气设施配套；配套施工地点为万福路万福安居小区南组团；居民住宅户的燃气用户建设费按照2800元∕户收取。2013年，瀚**公司（甲方）与广西广播电**司桂林分公司签订《有线数字电视工程安装协议》，该协议约定：工程名称为万福安居小区南组团有线数字电视安装；入网安装费为336元∕终端。

另查明，2012年12月3日，桂林市价格成本调查监审分局作出《关于桂林市“万福安居小区”南组团经济适用住房建设成本的监审报告》（市价成*（2012）1号），该报告第二项建设成本核算和说明中明确列举了建设成本包含：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、配套基础设施费、非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息、税金。其中配套基础设施费包含：1、道路（含小区主入口广场和干道）；2、园林绿化景观工程；3、小区公共配套设施通信、网络预留管；4、路灯；5、室外供水（含加压设施）；6、室外供电；7、室外排水；8、室外消防；9、红外监控系统和道闸系统工程；10、消防火灾自动报警及联动控制系统。上述监审报告最终的监审结论：单位成本为3122.63元∕平方米。2013年6月26日，桂林市**员会办公室在桂林日报上刊登《桂林市经济适用住房房源信息、销售价格及相关事项公告》，载明了万福安居小区南组团平均含税销售价格为3200元∕平方米（建筑面积），其中包含小区非营业性公共建筑、入户防盗门、单元电控门和塑料钢窗，不含维修基金。2014年9月25日，桂林市物价局作出《关于万福安居小区南组团水电建设费成本情况的调查报告》，该报告明确说明未计入经济适用住房建设成本的自来水建设费为1819元∕户，未计入建设成本的电力建设费为365元∕户。2014年11月4日，被告瀚**公司在桂林日报上刊登通知，通知“万福安居小区”南组团业主于2014年11月4日至28日携带相关资料到物业服务中心办理自来水安装费清退手续。至本案开庭时，原告尚未办理自来水安装费清退手续。

本院认为

本院认为，原告蒋**、唐**与被告**公司于2013年12月20日签订的《经济适用住房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同由桂林市**委员会办公室监制，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告双方在合同附件七的补充协议第三条中明确约定条款中所涉全部费用均未包含在房屋售价中，买受人需要支付购房契税、房屋公共维修基金、房屋所有权证规费、有线电视入网费、自来水安装费、电力安装费以及燃气管道设施入户安装费，按照该约定原告理应承担上述费用。关于契税款问题，被告已将原告缴纳的契税款全额向税务机关缴纳，该款项是由国家税务机关实际收取，如原告认为按照国家相关财税政策税务机关多收其契税，则应向相关税务机关主张权利。关于公共维修基金问题，原、被告双方合同约定该费用由原告承担，且2013年6月26日桂林日报刊登的公告中也明确说明该房的售价不含公共维修基金，因此，该费用应由原告自行承担。关于房屋所有权证规费、抵押登记费、预告登记费问题，该费用是房产管理机关收取买受人的费用，被告只是替原告代收代缴该费用，由于房屋产权证尚在办理当中，该费用具体数额尚未确定，双方在合同中约定该费用多退少补，如原告认为房产管理机关超标准收取其费用，可待房屋产权证办理完毕后凭票据向房产管理机关主张退回超标部分。关于自来水安装费、电表安装费问题，原、被告双方在补充协议中同样约定由原告承担，且桂林市物价局的《关于万福安居小区南组团水电建设费成本情况的调查报告》中也明确说明未计入建设成本的自来水建设费为1819元∕户，未计入建设成本的电力建设费为365元∕户，根据权利义务相一致原则，该两项费用应由原告自行承担，由于被告代收的自来水建设费为2600元∕户，则被告应退回原告多收取的自来水建设费781元，对此被告已在桂林日报上刊登公告通知业主办理退费手续，原告可自行领取退费。关于燃气管道设施安装费、有线电视入网费问题，从桂林市物价局的市价成*（2012）1号报告中可看出，万福安居小区建设成本中的配套基础设施费并未包含这两项费用，原、被告双方在合同附件七的补充协议中约定该费用未包含在房屋售价中，该费用由买受人承担并无不当，该费用应由原告承担。因此，原告认为被告收取的这两项费用为房屋基准价的组成部分，属于城市基础设施配套费部分的诉称无事实依据，本院不予采信。综上，原告诉请被告退回上述各项费用及其利息无事实和法律依据，对原告的诉请请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告蒋**、唐**的诉讼请求。

本案案件受理费189元（原告已预交），本案适用简易程序审理，退回原告94.5元，余款94.5元由原告自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费189元［户名：桂林**民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行**支行高新分理处］，上诉于广西壮族**人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日