蔡**与蒙**、王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告蔡**与被告蒙**、王**、第三人广西辉煌**司桂林分公司（以下简称辉煌置业桂**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李**、人民陪审员杨**、马**三人组成合议庭，由李**担任审判长，代书记员谢**担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告蔡**及其诉讼代理人邓*、袁**，第三人辉煌置业桂**司诉讼代理人梁**到庭参加诉讼，被告蒙**、王**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告蔡**诉称，2014年11月25日，经中介方辉煌置业桂**司介绍，原告与被告蒙**、王**签订房屋买卖合同（编号：NO.HM0000338）。合同约定：原告将其个人所有的位于桂林市象山区崇信路30号安厦世纪城安沁园XX栋1-1-XX号房屋出售给两被告，总价款115万元，签订合同当日被告向原告支付购房定金8万元，房款则分两次付清，在被告向房产局交契税和地税的当日支付首付款57万元，剩余房款由被告申请贷款支付给原告，贷款不足部分在银行贷款下来后第二天以现金的方式支付给原告。但被告并未按约定履行合同，在房地局交契税和地税的当日，并未按照约定支付给原告首付款57万元，至2014年12月8日，被告只支付了原告40万元房款。本着想促成买卖合同的想法，原告与被告签订补充协议，同意被告首付款剩余的17万元在2015年1月31日支付。但到期后，被告仍未按照双方的约定履行协议，双方故再次签订补充协议，约定被告在2015年2月15日前补齐银行贷款所需材料，3月20日被告将贷款不足的购房款以现金的方式支付原告，同时约定如被告不按协议履行，原来支付的房款40万元和订金8万元作为补偿归原告，房产证过户到原告名下，由此产生的过户费由被告承担。但至目前为止，被告仍没有按协议履行，而原告已按协议将房屋过户到被告的名下，据此原告认为，被告严重违反约定，损害了原告的合法权益，故向法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告房屋买卖合同（房屋地址：桂林市象山区崇信路30号安厦世纪城安沁园XX栋1-1-XX号房），房产过户回原告名下，过户费用由两被告承担；2、被告已支付的首付房款40万元和订金8万元（合计人民币48万元整）归原告所有；3、本案诉讼费由两被告承担。

原告蔡**对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

一、原告身份证复印件，证明原告身份情况；

二、被告身份证复印件，证明被告身份情况；

三、房屋买卖合同（编号：NO.HM0000338）（原件），证明原、被告签订房屋买卖合同及双方权利、义务；

四：房屋买卖补充协议1（原件），证明被告未按合同支付首付款，只支付了40万元；

五、房屋买卖补充协议2（原件），证明被告未按合同及补充协议1的约定支付剩余房款，并约定如到2015年3月20日仍未支付剩余房款，首付的40万元和订金8万元归原告所有的事实。

被告辩称

被告蒙**、王**未答辩，未举证。

第三人与原告所提供的证据一致，对以上原告提供证据的真实性均无异议。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

桂林市象山区崇信路30号安厦世纪城安沁园XX栋1-1-XX号房屋系原告蔡**在2011年2月向桂林世**任公司购买，房价为974617元，建筑面积130.4平方米，并已取得完全产权。2014年11月25日，经第三人辉煌置业桂**司中介，原告与被告蒙**、王**签订《房屋买卖合约》一份。合同约定（节录）：原告（卖方）将其位于桂林市象山区崇信路30号安厦世纪城安沁园XX栋1-1-XX号房屋出售给两被告（买方），成交价为115万元，所有过户税费由买方承担；付款方式：买方在签署合约时交付卖方定金8万元并自动转为部分房款，首付款57万元，由买方在房产局交契税和土地税当日直接交付卖方。房价余款50万元由买方申请贷款，贷款50万元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷**行直接划入卖方账户；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额由买方在银行放款2天以现金补足交至卖方，否则视为逾期付款；物业的交付：买方交付首付款57万元当日，卖方交房给买方使用。同时，该合同对买卖双方其它权利义务、违约责任、中介费用给付等均作了详尽约定。合同签订后，两被告在签订合同当日支付了购房定金8万元，2014年12月8日，双方至房产部门缴纳相关房屋过户契税并办理相关房屋过户手续，因被告经济紧张，双方经协商，于当日签订《补充协议》一份，约定：买方（被告方）首付款57万元，于2014年12月8日付40万元给卖方（原告），剩余17万元在2015年1月31日付给卖方；延期17万元房款按银行利息补偿给卖方；如本协议内容与合约内容不一致，以本协议为准。补充协议签订后，原告与被告王**、第三人辉煌置业桂**司代表梁**在协议上签名确认，被告在当日将房款40万元交付原告；原告则将涉讼房屋交付被告占有、使用。至2014年12月19日，本案涉讼房屋已过户至两被告名下，但对于剩余房款，两被告一直未予支付，再经双方协商，于2015年2月12日，双方再次签订《补充协议》，协议约定（节录）：一、对于涉讼房屋贷款所需要的贷款资料必须在2015年2月15日前补齐；银行贷款补足购房款的以现金形式在2015年3月20日付给业主蔡**；如上述条款第一条蒙**和王**不执行，首付房款40万元和8万元定金全部补偿给业主蔡**。房产证过户到原业主蔡**名下，产生的过户费用由蒙**和王**承担，房屋装修按现状不动移交给业主蔡**；如本协议内容与合约内容不一致，以本协议为准。协议签订后，原告蔡**、被告王**与蒙**、第三人辉煌置业桂**司代表梁**在协议上签名确认。协议约定的最终付款期限到期后，两被告仅在2015年3月19日支付房款4万元给原告，余款一直未予支付，经原告多次催要无果，原告故诉至法院，提出前之诉请。

本院认为

本院认为，原告蔡**与被告蒙**、王**间的《房屋买卖合约》，系双方经平等协商后自愿签订，在内容及形式上均未违反法律强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利并履行义务。原告作为出卖方，有向买方交付符合合同约定的房产并协助买方办理房屋产权过户手续的相关义务；被告作为买方，则有在合同约定的时间内向原告交付房款的义务。而在此后合同的实际履行过程中，因被告资金紧张及银行贷款等客观原因造成付款时间延迟，双方为此签订《补充协议》，对房款的支付时间予以延期，该《补充协议》是双方根据客观实际情况作出的对原部分合同条款的补充及重新约定，系双方经过平等协商后自愿签订，且未违反法律强制性、禁止性规定，同样具有合同效力，对双方均有法律约束力。在此后的实际履行过程中，原告在约定的时间内向被告移交了房产，并协助被告办理了涉讼房屋的相关产权过户手续，已完全按照合同及补充协议约定履行了己方义务；而被告虽交付了首付款40万元，但第二笔应付房款17万元在《补充协议》中约定的付款期限届满时却并未支付；剩余房款50万元更是至今既未办理银行按揭手续，也未以现金方式支付原告；以上被告应付房款的时间已远远超过双方在《补充协议》中约定的2015年3月20日最终付款期限。此后被告虽在2015年3月19日通过银行转款4万元给原告，但该付款金额及付款时间均未符合双方《房屋买卖合约》及《补充协议》的相关约定，故被告迟延付款的行为已构成违约，根据相关法律规定及合同约定，被告应承担相应违约的法律责任。对此违约责任，双方在《补充协议》中已有约定，“如被告不能按时支付剩余购房款，则首付房款40万元及定金8万元全部补偿原告，房产证过户到原告名下，产生的过户费用由被告承担，房屋装修按现状不动移交原告”。此条款已对被告不能按时支付购房款的法律责任及法律后果予以了明确，同时包含了如被告方违约则赋予守约方即原告解除双方房屋买卖合同，恢复房屋原状的意思表示及被告应承担的法律责任；且该约定未违反法律强制性、禁止性规定，系双方当事人自愿协商达成，根据当事人意思自治的契约原则，依法应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，因被告违约行为导致原告行使合同解除权，被告在收到本院依法送达的相关应诉材料后，在法定期间未进行答辩及举证，根据相关法律规定，应视为对其诉讼权利的放弃及对合同解除的默认，故本院对原告要求解除双方《房屋买卖合约》及相关《补充协议》的诉讼请求，依法予以支持。被告本应在2015年3月20日前将全部剩余房款付清，但现至开庭审理时，被告仍有剩余房款63万元未付清，也未办理相关银行贷款手续；原告方的合同目的至今也未能完全实现，根据双方补充协议约定，被告应将已过户的房屋过户至原告名下，已付房款40万元及定金8万元补偿原告；故现原告要求本案涉诉房屋过户回至原告名下，过户费用被告承担，被告已支付的购房款40万元及定金8万元不予退还的诉讼请求，依法应予以支持。而对于原告收取的4万元购房款，双方并无约定，在购房合同解除后，应由原告退还两被告。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告蔡**与被告蒙**、王**在2014年11月25日签订的《房屋买卖合约》及双方在2014年12月8日、2015年2月12日签订的两份《补充协议》。

二、被告蒙**、王**在本案判决生效之日起三十日内，桂林市象山区崇信路30号安厦世纪城安沁园XX栋1-1-XX号房过户回至原告名下，相关过户费由两被告承担。

二：被告支付的首付房款40万元和购房定金8万元，合计人民币48万元整，归原告所有。

本案案件受理费8700元（原告已预交），由被告蒙**、王**承担。

上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院8700元递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4350元（户名：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行**支行高*支行），上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年十月三十日