柳州市**民委员会诉李**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告柳州市**民委员会（以下称新云村委）诉被告李**合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，依法适用普通程序由柳州**民法院代理审判员周*担任审判长，与人民陪审员黄**、程**组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭审理了本案，书记员张*担任法庭记录。原告新云村委的法定代表人覃**及委托代理人覃*、覃**，被告李**及其委托代理人翁继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新云村委诉称，原告和被告于2008年1月18日签订《飞鹅大楼承包合同》，就被告承包原告所有的位于柳州市柳南区飞鹅路的新云楼房用于第三产业经营事宜约定双方的权利义务。合同第一条约定：2011年1月l8日至2014年1月l7日的年承包金为186000元。合同第二条约定：被告在签订合同时向原告支付30000元作为保证金。承包金按季度交付。合同第十一条约定：承包期间双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，须按年度向对方交纳年度承包金的10%作为违约金。乙方违约，保证金不返还。合同签订后，在履约期间被告擅自违约，拒不支付2013年1月18日至2013年4月17日的承包金46500元。为此，原告依法向法院起诉，经柳州市柳南区人民法院2013年7月26日作出的（2013）南民初（一）字第949号《民事判决书》和柳州**民法院2013年10月30日作出的（2013）柳市民二终字第268号《民事判决书》判决，均判决被告违约承担违约责任。但被告一直不履行判决义务，非但不给付判决要求其应当支付的承包金46500元，还继续占用房屋进行经营至2013年12月13日房屋因市政建设被拆除，而且拒绝向原告支付承包金。原告认为，原告与被告依法签订的合同属于有效合同，原被告均应遵守执行。虽然柳州市柳南区人民法院一审判决原被告之间的合同于2013年6月13日解除，被告应搬离租赁物柳州市飞鹅路135号新云楼房。但被告一直不履行法院判决，继续占用原告的房屋进行经营又不支付承包金给原告，导致原告利益遭受重大损失。请求法院判决：1、被告支付2013年4月18日至2014年1月17日的承包金139500元（并按银行同期贷款利率支付利息至被告完全履行给付义务为止）。2、被告支付违约金18600元。3、原告不予返还被告交纳的30000元保证金。

原告新*村委在举证期限内向法院提交如下证据：1、（2013）南民初（一）字第949号民事判决书复印件一份［原件存于（2013）南民初（一）字第949号案卷中］；2、（2013）柳市民二终字第268号民事判决书复印件一份［原件存于（2013）南民初（一）字第949号案卷中］；3、飞鹅大楼承包合同复印件一份（经与原件核对一致）。

被告辩称

被告李**辩称，不同意原告诉请，理由如下：1、答辩人李**在承包前期有一年零九个月没有得以承包经营。答辩人在2008年1月18日向村委承包了飞鹅路135号大楼1-3层，承包期限是2008年1月18日至2014年1月17日共六年。但实际上被答辩人村委没有收回该楼的承包经营权，该楼仍然是龙**在实际经营，而龙**又把该楼承包给黄**，承包期是2008年1月1日至2011年1月30日止，共三年零一个月，客观事实上阻挠了答辩人承包飞鹅大厦。答辩人为了能顺利地接收下承包的飞鹅大楼，做了大量的工作，才在2009年4月9日与龙**、黄**签下《解除承包协议书》，答辩人为此还花费了人民币47000元，此外又花费了35000元购买龙**留在该楼里的所有设施。尽管如此，答辩人还是没能正常经营，一直到2009年9月7日办好飞鹅大楼泽云宾馆工商营业执照后，才得以正常承包经营。这是承包前期的客观情况，足足有一年零九个月没有得以承包经营，公正来说，这段时期的承包金是应该免除的，但实际上被答辩人是收了答辩人这段时间的承包金的，这笔169584元承包金应该退还给答辩人。2、承包后期遇到拆迁，承包经营也是不正常的。在承包期间的2011年5月30日，答辩人就收到被答辩人的拆迁通知。2013午4月被答辩人的工作人员就在承包人的承包大厦门面张贴了门面收回的通知。事实上柳南区人民法院（2013）南民初（一）字第949号《民事判决书》已确认《飞鹅大楼承包合同》于2013年6月解除，答辩人后来根本就没得以承包经营，所以被答辩人要求答辩人支付2013年至2014年1月17日的承包金是没有任何道理的。同理，被答辩人要求答辩人支付违约金更是没有事实依据和法律依据的，违约的恰恰是被答辩人。此外，被答辩人必须依约返还答辩人交纳的30000元保证金。综上所述，被答辩人的诉讼请求是毫无事实依据和法律依据的。请人民法院在查明事实的基础上驳回被答辩人新云村委的诉讼请求。

被告李**在举证期限内向法院提交如下证据：1、飞鹅大楼承包合同复印件一份；2、承包协议书复印件一份（经与原件核对一致）；3、2014年6月4日赵**证明复印件一份（经与原件核对一致）；4、解除承包协议书复印件一份（经与原件核对一致）；5、2009年4月9日龙**收条复印件一份（经与原件核对一致）；6、2009年4月9日购买清单表复印件一份（经与原件核对一致）；7、营业执照副本复印件一份；8、现金收入凭证复印件一份；9、2011年5月30日通知复印件一份（经与原件核对一致）；10、2014年6月5日王*证明复印件一份（经与原件核对一致）；11、2014年6月8日冯*证明复印件一份（经与原件核对一致）；12、2014年6月6日袁**证明复印件一份（经与原件核对一致）；13、（2013）南民初（一）字第949号民事判决书复印件一份。被告李**当庭向法院提交龙**营业执照和行业许可证复印件各一份作为证据。

本院认为

经庭审调查，本院认为，原告新*村委在举证期限内向本院提交的所有证据、被告李**在举证期限内向本院提交的第1份、第7-9份、第13份证据来源真实、合法，与本案具有关联性，原、被告双方认可对方提交复印件的真实性，本院予以采纳。被告李**在举证期限内提交的第3份、第10-12份证据实为证人证言，上述证人未到庭作证，无法核对证人证言的真实性，本院对此不予采纳。被告李**在举证期限内向本院提交的第2份、第4-6份证据欲证明被告在2008年1月至2009年9月期间没有实际承包柳州市飞鹅路135号新*楼房，上述证据中的承包协议书载明龙**将“银鹤招待所”经营权承包给黄**，承包期限为2008年1月1日至2011年1月30日；其余证据载明龙**与黄**解除合同、被告支付龙**解除合同款项及被告购买柳州市飞鹅路135号招待所内所有设施等事项。但被告李**未提供证据证明系由原告将柳州市飞鹅路135号新*楼房提供给龙**或黄**使用，或提供证据证明龙**及黄**占用柳州市飞鹅路135号新*楼房的行为延续至《飞鹅大楼承包合同》约定的承包期限。另外，被告李**在与原告签订《飞鹅大楼承包合同》后发现合同所涉房屋已经被他人占用，却未举证证明其要求原告承担交付房屋的责任、承担相应的违约责任或被告拒付上述被占用期间内租金，龙**及黄**亦未到庭作证证明与被告签订过相关协议，故被告提供的证据证明力不足以证明其在2008年1月至2009年9月期间没有实际承包柳州市飞鹅路135号新*楼房，本院对上述证据不予采纳。被告李**当庭提交的证据为复印件，无原件予以核对，原告亦未认可该证据的真实性，本院对此不予采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年1月18日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《飞鹅大楼承包合同》一份，双方约定将甲方位于柳州市飞鹅路的新云楼房整栋发包给乙方。合同第一条就承包期限约定为：“承包时间从2008年1月18日-2014年1月17日。2008年1月18日-2008年2月17日给一个月的装修时间，免收承包金。2008年2月18日-2011年1月17日该大楼承包金每年（人民币）壹拾捌万伍仟元整（18.5万元整）。2011年1月18日-2014年1月17日该栋大楼年承包金每年（人民币）壹拾捌万陆仟元整（18.6万元整）。”合同第二条就付款方式约定为：“乙方在本合同签订之日向甲方支付叁万元做保证金。合同期满返还乙方。承包金按季度交付，2011年1月17日前，分别于每年1月18日前，4月18日前，7月18日前，11月18日前，各付（人民币）肆万陆仟贰佰伍拾元整（4.625万元整）交付甲方。2011年1月18日后分别于每年1月18日前，4月18日前，7月18日前，11月18日前，各付（人民币）肆万陆仟伍佰元整（4.65万元整）交付甲方。”合同第八条就终止合同约定为：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回楼房，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3、欠承包金累计达3个月……”合同第十一条就违约责任约定为：“承包期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度承包金的10%作为违约金，乙方违约，保证金不返还。”履行合同过程中，被告分别于2011年10月19日向原告交纳了2011年4-6月的租金4.65万元；于2011年12月31日向原告交纳了2011年7-9月的租金4.65万元；于2013年1月2日向原告交纳了2012年7-9月的租金4.65万元；于2013年4月2日向原告交纳了2012年10-12月的租金4.65万元。2013年6月8日，原告以被告未交纳2013年1月至今的租金为由向本院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告之间的《飞鹅大楼承包合同》；2、被告支付拖欠原告的租金4.65万元；3、原告没收被告保证金3万元；4、被告支付原告违约金1.86万元。2013年7月26日，本院作出（2013）南民初（一）字第949号民事判决书，判决：一、确认原告柳州市**民委员会与被告李**于2008年1月18日签订的《飞鹅大楼承包合同》已于2013年6月13日解除，被告李**应搬离租赁物柳州市飞鹅路135号新云楼房。二、被告李**向原告柳州市**民委员会支付2013年1月18日至2013年4月17日租金46500元。三、原告柳州市**民委员会已向被告李**收取的30000元保证金中的13950元可不予退还。四、驳回原告柳州市**民委员会的其他诉讼请求。被告不服一审判决上诉至柳州**民法院，柳州**民法院于2013年10月30日作出（2013）柳市民二终字第268号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决书于2013年11月20日生效，履行期限为10天。2014年3月21日，原告诉至本院，请求法院判决：1、被告支付2013年4月18日至2014年1月17日的承包金139500元（并按银行同期贷款利率支付利息至被告完全履行给付义务为止）。2、被告支付违约金18600元。3、原告不予返还被告交纳的30000元保证金。庭审中，原、被告双方均认可被告系于2013年12月13日搬离柳州市飞鹅路135号新云楼房，《飞鹅大楼承包合同》所涉及的30000元保证金现在在原告处保存。原告称其在承包柳州市飞鹅路135号新云楼房给被告前，系将上述房屋承包给陈**，承包期至2007年12月31日止，其起诉要求被告支付的承包金计算错误，实际应当计算至2013年12月13日，其诉请要求被告支付的《飞鹅大楼承包合同》解除后的承包金实际为被告占用房屋直至拆迁期间所产生的费用。被告认可其未向原告支付2012年12月31日之后的租金，并称其发现柳州市飞鹅路135号新云楼房被龙**承包时通过口头方式向原告反映过。

裁判结果

另确认如下法律事实，2011年5月30日，原告向被告发出《通知》一份，该《通知》载明：“根据柳南区拆迁办的通知和要求，你所承包新云村飞鹅楼将被拆除，请你于2011年6月2日上午10时到村委办公室协商解除承包合同的有关事宜，请按时到达，谢谢合作”等内容。

本院认为，《飞鹅大楼承包合同》系原、被告双方真实的意思表示，未违反国家法律规定，依法成立、生效。双方当事人应当全面履行合同所约定的义务。该合同虽名承包合同，但根据合同条款实为租赁合同。关于上述合同中约定的租金支付时间，根据合同约定，2011年1月18日以前每年租金为18.5万元，2011年1月18日以后每年租金为18.6万元的事实；结合双方约定2011年1月18日以前每季度第一个月18日前支付租金4.625万元，2011年1月18日以后每季度第一个月18日前支付租金4.65万元的事实。本院有理由相信，原、被告双方在《飞鹅大楼承包合同》中约定租金的支付时间为本季度第一个月18日前支付本季度第一个月18日以后至下一季度第一个月17日以前的租金，即被告应当于2013年4月18日前支付2013年4月18日至《飞鹅大楼承包合同》解除的前一日2013年6月12日的租金46500元÷91天×56天=28615.4元。现被告认可其未支付上述期间内的租金，则本院对原告要求被告支付欠付租金28615.4元的主张予以支持。

关于原告要求被告支付2013年6月14日至2013年11月29日占用损失的诉讼请求，因《飞鹅大楼承包合同》已于2013年6月13日解除，故原告2013年6月13日之后已经无权要求被告按照《飞鹅大楼承包合同》的约定支付租金。但本案中，被告系于2013年12月13日搬离柳州市飞鹅路135号新云楼房，则其在2013年6月13日至2013年11月29日实际占有并使用了涉案房屋，应当向原告支付上述期间内的使用费，该费用的计算标准可以参考《飞鹅大楼承包合同》的租金标准，数额为46500元×2÷184天×170天=85924元。

关于原告要求被告支付2013年12月13日至2014年1月17日承包金的诉讼请求，原告庭审中称其诉请计算错误，并放弃要求上述期间内的承包金，则本院对此予以确认。

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。被告李**未按照（2013）南民初（一）字第949号民事判决书及（2013）柳市民二终字第268号民事判决书的要求最迟于2013年11月29日搬离租赁物柳州市飞鹅路135号新云楼房，则原告应当在执行程序中要求被告支付迟延履行金，原告主张的2013年11月30日之后的承包金，不宜在本案中进行判决处理。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。关于原告要求没收被告保证金3万元及支付违约金1.86万元的诉讼请求，因双方在《飞鹅大楼承包合同》第十一条中约定被告方违约则保证金不返还，该保证金实际上是被告违约后的责任承担，且该违约责任的数额已经预先明确为3万元，故该保证金不予退还的约定实际上是双方约定的违约金承担。如前所述，因被告未如期支付租金，则原告有权根据《飞鹅大楼承包合同》第十一条的约定，要求被告支付违约金并不再退还保证金。关于被告在庭审中提出违约金过高的问题，根据被告实际应当支付的租金为28615.4元，而原告主张的违约金及没收保证金数额合计为48600元，该违约金设定标准显属过高，本院依法予以扣减，根据被告欠付租金情况、被告的过错程度以及原被告双方约定的租金标准等综合因素，本院酌定被告应当承担的违约责任应当以其在本案中欠付的租金数额的30%计算为28615.4元×30%=8584.6元。除租金外，被告虽应另行向原告支付使用费，但该使用费的性质是被告在解除合同之后因占用租赁物的侵权行为给原告造成的损失，其产生是在解除合同之后，其性质不是违约行为造成的损失，故不应当根据上述使用费的数额考虑增加被告应当支付给原告的违约金。综上所述，除（2013）南民初（一）字第949号民事判决书判决原告向被告收取的3万元保证金中的13950元可以不予退还外，另8584.6元亦可不予退还。该违约责任未超过原告收取的保证金数额，则被告无需另行向原告支付违约金，对于原告要求被告支付违约金18600元的诉讼请求，本院不予支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然被告应当对其欠付原告租金28615.4元的行为承担8584.6元违约金的支付责任，该违约金已经对被告欠付租金的行为作出部分损害填补，但该违约金的损害填补仅考虑到本案一审辩论终结前的损失，对于原告在一审辩论终结后可以预见的其余损失，被告亦应当予以赔偿，该违约责任损失应当以被告欠付的租金总额为基数，按照银行同期贷款利率，从一审辩论终结后的2014年7月4日计算至被告支付完毕欠付租金为止。

另外，原告在（2013）南民初（一）字第949号主张不予退还被告30000元保证金，而在本案中再次诉请要求不予退还被告30000元保证金，但在（2013）南民初（一）字第949号案件中原告是基于被告欠付2013年1月18日至2013年4月17日租金的行为要求其承担违约责任，本案中原告则是基于被告欠付上述租金之外的其他租金要求其承担违约责任，实为不同的两诉，不影响本院在作出（2013）南民初（一）字第949号判决书后根据被告的其他违约行为判决其承担违约责任。

关于被告辩称原告未如期交付租赁物一节，因上述事由被告未举证予以证明，应当依法承担举证不能的不利后果，本院对被告的该项辩称不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，<；最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：

一、被告李**向原告柳州市**民委员会支付2013年4月18日至2013年6月12日租金28615.4元及违约责任损失（损失以被告李**欠付的上述租金为计算基数，按照银行同期贷款利率从2014年7月4日计算至被告李**支付完毕上述租金时止）。

二、被告李**向原告柳州市**民委员会支付2013年6月13日至2013年11月29日使用费85924元。

三、除（2013）南民初（一）字第949号民事判决书确定原告柳州市**民委员会不予退还被告李**的13950元保证金外，原告柳州市**民委员会已向被告李**收取的30000元保证金中的另外8584.6元可不予退还。

四、驳回原告柳州市**民委员会的其他诉讼请求。

案件受理费4062元（原告已预交），由原告柳**村民委员会承担1403.1元，被告李**承担2658.9元并迳付原告柳**村民委员会。

上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州**民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农**潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月二十五日