骆**、麦**等与潘**、刘*房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

审理经过

再审申请人骆**、麦**因与被申请人潘**、刘*、刘**、刘**、刘**房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）柳市民一终字第917号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

骆**、麦**申请再审称：一、原判决确认争议的房屋属于被申请人所有，于法无据。

1.本案双方当事人之间签订的房屋买卖合同，仅仅是一种债权合同，在债权合同双方均没有完全履行的情况下（即被申请人没有交清购房款、再审申请人也没有交付房屋手续），法院可以依合同法审核双方的债权合同，对合同是否有效以及合同的其他争议作出判决，但不能把债权合同当成物权合同，直接判决房屋物权归被申请人所有，即使买卖合同有效也并不导致物权变动的结果。

2.本案再审申请人麦**与刘**签订的《卖房字据》中约定“此房已归刘**所有”是有前提条件的，即对方必须在交清房款后。而本案被申请人到目前为止也没有交清房款给再审申请人。因此，再审申请人将房屋交由被申请人占有使用，并不意味着房屋所有权已经转移。而且，依据当时有效的《城市私有房屋管理条例》第九条的规定，买卖房屋必须到房屋所在地房管机关办理手续。所以，原判决认为：“双方通过卖房字据的约定和实际履行在双方之间已经转移了房屋所有权”从而判决房屋归被申请人所有，是错误的。

二、原判决适用法律错误。

1.本案被申请人在一审起诉时的第三项诉讼请求，明显超过了法律规定的两年或者是二十年最长时效，依照民法通则第137条的规定，法院应判决驳回被申请人的该项诉讼请求，但原审法院却判决再审申请人骆**、麦**应协助被申请人办理房屋产权过户登记手续，违反了法律的规定。

2.原判决认定双方签订的《卖房字据》有效，适用法律不当。

《最**法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”这里所说的买卖关系有效的前提是“买方已交付房款和没有其他违法行为”而本案中，被申请人（买方）并没有交清房款，且当时卖房也没有取得共有人骆**（妻子）的同意，违反了《婚姻法》、《城市私有房屋管理条例》的有关规定。《卖房字据》应当认定为无效，原判决认定为有效错误。

三、原判决再审申请人协助办理房产过户登记手续错误。

首先，本案被申请人没有履行完合同主要义务（付清房款），再审申请人亦未有履行从合同义务（交付房屋有关证件），而原审法院直接判决再审申请人履行随附义务，无法律依据。

其次，如上所述，在主合同争议未解决之前，原审法院直接判决再审申请人履行合同随附义务，不仅明显偏袒被申请人，亦剥夺了再审申请人的先履行抗辩权，判决明显不公。

再次，本案争议的房屋至今都还未取得房屋所有权证，如何办理过户在事实上又如何能履行。

综上所述，一、二审判决在认定事实和适用法律方面均存在着错误，请求对本案进行再审。

本院认为

本院认为，根据再审申请人的再审理由，本案争议的焦点为：1、一、二审判决确认争议的房屋归被申请人所有是否违反法律规定。2、被申请人的起诉是否超过诉讼时效。3、再审申请人麦**与刘**（已去世）签订的《卖房字据》是否有效。4、一、二审判决再审申请人骆**、麦**协助被申请人办理房屋产权过户登记手续是否适用法律错误。

关于焦点1，本案再审申请人麦**与刘**签订的《卖房字据》，虽系一种债权合同，该债权合同是否有效并不必然导致物权变动的结果，我国现行法律关于物权的变动采取的是债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。但本案当时的法律法规并未对房屋买卖行为中的产权登记进行强制性规定。因此，一、二审法院依据双方签订的《卖房字据》约定，判决确认买卖的房屋归被申请人所有，并无不当。现再审申请人认为双方签订的《卖房字据》仅仅是一种债权合同，双方并未办理产权过户登记手续，转移的只是房屋占有使用权，主张一、二审法院直接判决确认买卖的房屋归被申请人所有，于法无据，理由不能成立。

关于焦点2，本案被申请人的起诉请求是确认双方当事人签订的《卖房字据》有效，并确认买卖的房屋归被申请人所有，系确认之诉。且本案争议的房屋一直由被申请人占有和使用至今。因此，再审申请人以被申请人的起诉超过诉讼时效为由，主张一、二审法院判决支持被申请人的诉讼请求违反法律规定的理由不能成立。

关于焦点3，本案再审申请人麦**与刘**签订《卖房字据》后，再审申请人麦**已将转让的房屋交给了刘**，本案的被申请人作为刘**的继承人已占有、使用该房屋几十年，双方当事人的买卖房屋的意思表示真实，符合法律的规定，依据《最**法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”的规定，应认定双方签订的《卖房字据》有效。现再审申请人以被申请人至今尚未交付清房款以及当时卖房并未取得其妻骆**的同意，违反了《最**法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定为由，主张双方签订的《卖房字据》无效，理由不能成立。因为被申请人是否已付清房款以及再审申请人卖房时是否取得其妻子的同意，并不是法律规定的合同无效的法定情形。且再审申请人曾就双方的买卖房屋行为诉至一审法院，要求确认双方的买卖房屋行为无效，已经一审法院作出的（2008）北民一初字第1985号民事判决和本院作出的（2010）柳市民一终字第1118号民事判决驳回，上述生效的判决已经确认再审申请人麦**与刘**签订的《卖房字据》为有效合同。现再审申请人主张双方签订的《卖房字据》无效，但又未能提供足以反驳的相反证据予以证实，本院不予支持。

关于焦点4，本案当事人签订的《卖房字据》系有效合同，再审申请人有协助被申请人办理房屋产权过户登记手续的义务。因此，一、二审法院判决并无不当。现再审申请人认为被申请人没有付清房款，未履行合同的主要义务，再审申请人亦未将房屋的有关手续交付被申请人，且双方买卖的房屋尚未取得所有权证，一、二审判决再审申请人协助被申请人办理房产过户登记手续，无法律依据，理由亦不能成立。

综上，骆**、麦**的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回骆**、麦**的再审申请。

裁判日期

二〇一五年七月二十二日