桂林市**有限公司与桂林龙**有限公司、周**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告桂林市**有限公司与被告桂**化有限公司、周**租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，依法组成由审判员丁*担任审判长，审判员潘**和代理审判员阳**参加的合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案。书记员盘**担任记录。原告桂林市**有限公司的委托代理人阳田林，被告桂**化有限公司、周**的委托代理人秦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告桂林市**有限公司诉称，被告桂林龙**有限公司为经营水疗（含美容美发）会所，向原告承租桂山大酒店B1-1区域1190平方米及C区1层12间客房443平方米作为经营场地，经协商一致后，原、被告于2011年11月15日签订了一份《租赁合同》，约定每月场地租金、设备租金和管理费共97980元。合同还就双方的权利义务关系作了规范性约定，并特别约定了违约责任的处罚措施。在合同履行过程中，被告为增加场地面积和变更部分租赁场地的经营用途，又分别于2012年1月6日、4月6日、9月19日签订了补充合同。合同生效后，被告开始装修和经营，但被告无视双方合同中应于自经营开始的每月底前保证一次性足额交付场地和设备租金、水电费等约定，自2012年4月开始拖欠租金和水电费，原告于2012年8月9日、12月19日就向被告连续发函通知交费，但被告仍不能足额交付。经原告和上级总部授权公司法律顾问分别于2013年5月24日、6月6日发出律师催款函，被告复函仍无理拒付。截至2015年4月30日，被告总计拖欠场地租金、设备租金、管理费、水电费等共计3285565.59元。原告认为被告无理长期拖欠原告租金，已构成实质性违约，按双方约定和法律规定依法承担违约责任。请求判令：一、终止原、被告于2011年11月15日签订的《租赁合同》及2012年1月6日、2012年4月6日、2012年9月19日签订的《补充合同》；二、被告支付原告场地租金、水电费等3285565.59元；三、被告支付原告逾期付款违约金1800000元；四、本案诉讼费用由被告负担。被告桂林龙**有限公司、周**答辩称，首先本案的责任应当由被告桂林龙**有限公司承担，不应当由被告周**承担；其次，被告在合同期内已经支付了部分费用，拖欠部分租金和水电费不是被告主观造成的，而是经济大环境所致，被告会尽快付清欠款，具体帐目应经双方对账后确认。另外被告拖欠的水电费及租金并没有给原告造成其他损失，原告主张的费用过高，应当按照银行同期贷款利率计算。请求人民法院依法作出裁判。

原告桂林市**有限公司向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张：

证据1、2011年11月15日签订的《租赁合同》，证明双方当事人在平等自愿的前提下签署的场地租赁合同，双方权利义务关系明确，违约责任约定清晰，属于有效合同；

证据2、2012年1月8日签订的《补充合同》，证明双方当事人约定增补租赁面积32平方米的事实；

证据3、2012年4月7日签订的《补充合同》，证明双方当事人约定转变部分租赁场地经营用途的事实；

证据4、《艺术品管理暂行规定》，证明双方当事人明确被告对艺术品的摆放和销售的管理规定；

证据5、2012年9月19日《补充合同》，证据双方当事人约定对被告方宣传台卡的购置、摆放和费用承担的补充约定；

证据6、2012年8月9日《通知》，证明原告对被告发出的欠费催缴通知；

证据7、2012年12月19日《催缴费通知》，证明原告对被告欠费再次发出催缴通知；

证据8和证据9、2013年5月24日《律师催款函》和2013年6月6日《律师第二次催款函》，证明被告拖欠场地租赁、管理费、水电费数额巨大，无理拒交，原告委托律师发出两份催款函；

证据10、2013年7月24日回复《报告》，证明被告回复律师函承认拖欠费用并要求适当减免场地租金的报告；

证据11、2013年7月26日《复函》，证明原告对被告《报告》的回复说明，并催促偿付拖欠各项费用；

证据12、2013年8月20日回复报告，证明被告复函承诺偿付欠款计划；

证据13、2013年8月20日《复函》，证明原告就被告回函要求被告按实际欠款偿付；

证据14、欠费明细账，证明被告拖欠各项费用的财务明细账。

被告桂**化有限公司、周**质证认为，对原告提交的证据1-5、8-13的真实性无异议，但证据1、4、11、12、13证明的合同主体是桂林龙**有限公司而不是周**，付款义务人是公司而不是个人；对原告证据6、7、14的真实性不认可，证据6、7被告没有签收过，通知金额没有经过双方确认。

被告辩称

被告桂**化有限公司、周**向法庭提交以下证据以支持其抗辩理由：证据1和证据2、两份保证金收据，证明被告向原告交纳了330000元保证金，被告希望可以抵扣部分欠款。

原告桂林市**有限公司质证认为，对保证金的事实无异议，按照合同约定保证金是不能抵扣的，被告违约的情况下，原告可以没收保证金。

本院查明

对于上述证据，本院认为，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。原告证据6、7无被告方签收，仅能证明原告方发出过催款通知，不能证明被告方收到这两份通知的事实。至于原告证据14，系原告财务人员所列被告欠费明细，虽非双方确认之帐目，被告方仅以双方没有对账为由予以否认，但并未提供任何证据证实该明细存在不实，故本院对原告该份证据证明被告欠款金额的事实予以确认。

据此，本院查明并确认以下事实：

2011年11月15日，以原告为甲方、以被告桂林龙**有限公司为乙方签订了《租赁合同》，合同约定甲方出租部分场地给乙方经营，场地位于桂林市穿山路42号桂山大酒店内B1-1区域，面积1190平方米，以及C区一层12间客房区域，面积443平方米；租赁期限为8年，自2012年2月1日起至2020年1月31日止；场地租金在租赁期内第一年和第二年为每月40000元，从第三年开始每年递增3%；设备租金在租赁期内第一年和第二年为每月为28990元，从第三年开始每年递增3%；管理费在租赁期内第一年和第二年为每月28990元，从第三年开始每年递增3%；乙方在每月最后一天前向甲方全额支付下月全部租金和费用；乙方向甲方支付相当于当年三个月场地租金、设备租金和管理费总额的履约定金，履约定金不得用来抵扣乙方应交的任何租金或费用，租赁期满，若乙方无任何违约行为且按时向甲方交回该场地并经甲方验收合格，则甲方将履约定金退还乙方（不计利息）；如乙方逾期交纳租金或相关费用，每逾期一日按所欠租金及相关费用总额的5‰计算滞纳金，如逾期超过30日的，每逾期一日按所欠租金及相关费用总额的3%计算滞纳金。双方还就租赁的其他相关事项及违约责任等内容作了约定。甲乙双方在合同上签章，其中被告周**以乙方公司法人代表的身份在合同上签字。合同签订后，被告桂林龙**有限公司按合同约定交纳了押金330000元后进行装修并开始经营。在该合同履行过程中，原告与桂林龙**有限公司又分别于2012年1月6日、4月6日和9月19日签订了三份补充合同和一份《关于在桂**酒店公共区域销售艺术品的管理暂行规定》，就增加租赁场地面积和变更部分租赁场地用途及销售艺术品等事项进行了约定。在履行以上合同的过程中，被告桂林龙**有限公司自2012年4月开始未按合同约定支付租金和水电费，原告多次催促无果。2013年5月24和同年6月6日，原告委托律师向桂林龙**有限公司发出律师催款函，要求其全额交清欠款。2013年7月24日，被告桂林龙**有限公司给原告回函，对未能及时支付租金表示歉意，表示年内分期分批陆续付清欠款，并提出要求减免租金。原告收到该函件后，于同年7月26日作出了复函，要求桂林龙**有限公司必须于2013年8月1日前向原告提交分期还款计划，并表示不同意减免租金。2013年8月20日，桂林龙**有限公司致函原告，表示拟定9月份支付两个月所欠租金，以此类推，12月份结完。2013年8月21日，原告给桂林龙**有限公司复函，表示截止至2013年7月底止，桂林龙**有限公司累计欠费约为70.8万元（不包括2012年6月以前欠费），要求该公司按来函所述付款方式每月10日前支付20万元，直至不存在欠费止。此后，桂林龙**有限公司一直未能按照合同约定支付租金和支付所欠租金及费用。原告多次追索无果，遂诉至法院引起本案纠纷。

综合诉辩各方的分歧意见，本案当事人的争议焦点为：1、本案涉案的《租赁合同》及四个补充合同是否解除？2、被告桂**化有限公司所欠租金及违约责任如何承担？

本院认为

本院认为：

（一）关于本案涉案《租赁合同》及四个补充合同是否解除的问题。原告与被告桂**化有限公司于2011年11月15日签订的《租赁合同》及之后签订的四个补充合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同。被告桂**化有限公司自2012年4月即开始陆续拖欠租金和水电费用，经原告多次催款至今仍未履行合同约定的交纳租金及相关费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告桂林龙**有限公司作为承租一方，支付租金是其主合同义务，该公司承租期间长期拖欠租金及相关费用，经原告多次催告后至今未履行交付租金的义务，原告据此提出解除与桂林龙**有限公司签订的《租赁合同》及四个补充合同的主张，事实与法律依据充分，理由成立，本院予以支持。

（二）关于被告桂林龙**有限公司所欠租金数额及违约责任承担的问题。依据原告与被告龙**有限公司签订的《租赁合同》及补充合同的约定，桂林龙**有限公司每月应向原告交纳场地租金、设备租金、管理费及电话费、水电费和台卡费等费用，但桂林龙**有限公司自2012年4月开始陆续拖欠应交纳的各项费用，计算至2015年4月30日，该公司累计拖欠各项费用总计3285565.59元。原告主张被告拖欠各项费用总额计算方法符合双方当事人合同约定，且被告并未提出原告所主张数额存在不实之证据，故本院对桂林龙**有限公司拖欠原告各项费用总计3285565.59元的事实予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案双方当事人签订的《租赁合同》中约定了桂林龙**有限公司逾期交纳租金或相关费用应承担的违约责任计算方法，桂林龙**有限公司拖欠原告各项费用应承担的违约责任根据该方法计算高达38307194.85元，现原告仅主张要求被告承担1800000元的违约金，该金额符合双方当事人合同约定的违约金计算方法，也不违反相关法律的规定，故本院对原告主张要求桂林龙**有限公司承担1800000元违约金的诉请予以支持。本案涉案《租赁合同》系原告与桂林龙**有限公司所订立，被告周**虽以该公司法人代表的身份在合同上签字，但该《租赁合同》承租方是桂林龙**有限公司这一法人主体，并非被告周**这一自然人主体，故原告要求被告周**个人与桂林龙**有限公司共同承担给付义务，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于在《租赁合同》中约定被告桂林龙**有限公司交纳的履约定金不得用来抵扣应交的租金和费用，且桂林龙**有限公司存在逾期不交付租金和相关费用的根本违约行为，故被告桂林龙**有限公司交纳的履约定金330000元不得抵扣该公司所欠款项，被告桂林龙**有限公司提出要求用履约定金抵扣所欠原告部分款项的主张，理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，被告桂**游有限公司不履行与原告签订的《租赁合同》所约定主要义务，逾期拖欠合同约定的租金及相关费用，原告要求解除双方签订的《租赁合同》及相关补充合同，并要求被告桂**游有限公司支付拖欠的租金等费用3285565.59元及违约金1800000元的主张，证据确凿，事实和法律依据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告桂林市**有限公司与被告桂**游有限公司签订的《租赁合同》及相关《补充合同》；

二、被告桂**游有限公司支付原告桂林市**有限公司租金及相关费用3285565.59元；

三、被告桂**游有限公司支付原告桂林市**有限公司违约金1800000元；

四、驳回原告桂林市**有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费47399元，由原告桂**馆有限公司负担7399元，由被告桂**游有限公司负担40000元并给付原告40000元。

本案债务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起2年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费47399元（收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行**象支行；收款账号：20－017301040003777）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月十八日