上诉人李**因与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴*和代理审判员蒋**参加的合议庭，于2014年4月10日公开开庭审理了本案。书记员李**担任记录。上诉人李**的委托代理人易能勇、张**，被上诉人张**及其委托代理人黄君仪、谢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：被告李**在位于临桂县金山路22号建设房屋共七层用于出卖。2009年7月6日，原告张**与被告李**签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方（原告）同意购买甲方（被告）位于临桂县金山路22号房屋共七层中第三层的清水房房屋一套，三房两厅，建筑面积约105平方米。外窗为铝合金窗，厕所配蹲式简易便盆一个，水电到大门，交易价格为人民币1900元／平方米，总计208950元。合同签订当日乙方（原告）向甲方（被告）支付3万元定金，另，甲方（被告）向乙方（原告）收取8000元的配套设施费，合同签订后一个月甲方（被告）将房屋交给乙方（原告）使用，约在2011年5月31日交房地产证给乙方（原告）。合同签订当日，原告即将首付160000元交给被告，剩余房款48955元于产权证交付完毕当日付清，办理产权证费用（含税费）由甲方承担。合同签订后，原告即将购房款首付160000元（包括定金3万元）交给被告，配套费8000元，办证手续费15000元，被告即交付房屋给原告，并向原告出具收据两份，但办证手续费15000元，被告没有向原告出具收款收据。2011年5月31日过后，被告没有向原告交付房产证。2013年3月29日，原告张**之子张**电话被告，协商该房屋退房问题，双方没有达成协议。同时查明，被告李**位于临桂县金山路22号房屋，在本案一审法庭辩论终结前没有取得有关部门对该房屋的准建批文。

一审法院认为

一审法院审理认为：被告李**建设房屋共七层用于出卖，隐瞒事实真相，将没有合法手续、禁止买卖的房屋出售给原告张**，严重违背诚实信用原则，属欺诈行为，违背了原告的真实意思表示，被告李**与原告张**2009年7月6日就买卖临桂县金山路22号房屋共七层中第三层房屋所签订的《房屋买卖合同》因此无效。被告李**辩称合同有效，理由不充分，依法不予采信；之后又称合同无效，超过诉讼时效，我国法律对无效合同相关方面的诉讼时效没有做出规定，被告提出超过诉讼时效没有依据，依法不予采信；合同被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给对方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中造成合同无效，是因为被告出卖的房产没有合法手续，在本案法庭辩论终结前亦没有补办手续，是违法建筑，过错方在被告，故原告张**要求返还购房款，并要求赔偿重置相同合法房产所受的损失证据充分、理由正当，该院予以支持；原告原购买该房屋的价款为208950元，另行重置相同合法房产的价款为325000元，原告所受到的损失应为116050元（325000-208950）；原告实际交纳的购房款共计183000元，应当按照其实际交纳183000元返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款之规定，判决：一、被告李**与原告张**于2009年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告李**返还原告张**购房款183000元；三、原告张**返还位于临桂县金山路22号房屋共七层中第三层房屋一套给被告李**；四、被告李**赔偿原告张**损失116050元；五、驳回原告张**其他诉讼请求。案件受理费6820元，财产保全费2360元，由被告李**负担。

上诉人诉称

上诉人李**不服一审判决，上诉称：一、被上诉人为贪图房屋的低价，明知房屋暂时没有合法手续仍与上诉人签订《房屋买卖合同》，被上诉人购买房屋是其真实意思表示，上诉人无任何隐瞒或者欺诈行为。本案合同无效并非因为欺诈，而是因为房屋还未取得所有权证及土地使用权证。一审判决认定上诉人隐瞒事实真相属欺诈行为错误。二、被上诉人在起诉状中的诉请是返还其购房款184000元并赔偿其184000元，并未要求赔偿重置相同合法房产所受的损失，其在诉讼过程中亦未变更诉讼请求，一审判决上诉人赔偿被上诉人重置相同合法房产差价损失显然判非所请，违反了“不告不理”原则。同时，如上所述，上诉人并无过错，且被上诉人实际上并未产生损失，上诉人交房后被上诉人一直居住使用该房屋，只是房屋的两证在办理中而已，但并不影响被上诉人对该房屋的居住使用。因合同无效，被上诉人从2009年8月6日起使用该房屋就产生了房屋占用费，给上诉人造成了相应损失，该损失应由被上诉人承担。一审判决未认定上诉人的该项损失以及未将该损失予以冲抵错误。综上，上诉人请求本院撤销一审判决第四项，依法作出公正判决。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院另查明，上诉人于2002年依据广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2000）叠民初字第68号民事判决，取得位于临桂县临桂镇金水路120平方米出让土地用于建房，因其建房实际占地面积为159.5平方米，擅自超占地39.5平方米，属少批多占违法行为，临桂**源局于2011年8月10日作出临国土监简字（2011）13号土地违法行为处理决定，决定处以每平方米30元罚款，计罚额1185元。上诉人未按该决定交纳罚款及补办用地手续，其所建房屋至今尚未取得权属证书。

本院认为

本院认为：《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案上诉人与被上诉人2009年7月6日签订《房屋买卖合同》时约定：“约在2011年5月31日交房地产证给乙方”。可见，被上诉人在签订合同时是知道该房屋尚未取得权属证书的。上诉人因未交纳罚款而未补办用地手续，以致该房屋至今尚未取得权属证书，该房屋并非完全不能取得权属证书，上诉人不存在故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况、诱使对方当事人作出错误意思表示的情形。被上诉人作为完全民事行为能力人，明知房屋尚未取得权属证书仍与上诉人签订《房屋买卖合同》，不能认定是在欺诈情形下签订的。故上诉人称其无隐瞒或者欺诈行为的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定上诉人隐瞒真实情况、属欺诈行为不当，本院予以纠正。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案讼争房屋至今尚未取得相关权属证书，上诉人将该房屋转让给被上诉人违反了上述法律规定，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。上诉人转让无权属证书的房屋，且在本案一审法庭辩论终结前仍未取得权属证书，其对合同无效存在主要过错，应承担主要过错责任。而被上诉人明知转让的房屋尚无权属证书，却因该房屋价格低于相同地段商品房价格而予以受让，其对合同无效亦存在一定过错，应承担相应的过错责任。因合同无效，造成被上诉人购房款利息损失及重置同地段相同合法房产损失。而双方签订合同后，上诉人即将房屋交付被上诉人占有、使用，至今仍由被上诉人掌控管理，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，被上诉人亦应支付此期间的房屋使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因上诉人与被上诉人对合同无效均存在过错，根据上述法律规定，对上诉人的房屋占用费损失及被上诉人的重置相同合法房产损失，应由双方当事人各自承担。但对被上诉人已付购房款183000元的利息损失，应由上诉人承担。利息计算自2009年7月6日起至该判决确定的给付之日止，按中**银行公布的同期同档流动资金贷款利率分段计付。故上诉人称被上诉人占用了该房屋给其造成了房屋占用费损失的上诉理由成立，本院予以支持。

被上诉人一审的诉讼请求为：“判令被告返还原告购房款184000元，并赔偿原告184000元”。被上诉人在诉状中虽未具体载明赔偿184000元为何损失，但其确已提出赔偿损失的诉请，无论是重置相同合法房产损失或是购房款利息损失，只要未超过被上诉人请求赔偿的184000元均不属判非所请。故上诉人称一审判决判非所请、违反“不告不理”原则的上诉理由不成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，但适用法律及实体处分部分不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项及《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第666号民事判决第一、二、三、五项；

二、变更广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第666号民事判决第四项“被告李年安赔偿原告张**损失116050元”为上诉人李年安赔偿被上诉人张**购房款183000元的利息损失（利息计算自2009年7月6日起至该判决确定的给付之日止，按中**银行公布的同期同档流动资金贷款利率分段计付）。

一审案件受理费6820元，财产保全费2360，二审案件受理费2621元，合计11801元，由上诉人李**负担8260元，被上诉人张**负担3541元。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月三十日