南宁海**有限公司、廖**等与中信银**南宁分行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南宁海**有限公司（以下简称海**司）、廖**、黄**因与被上诉人**司南宁分行（以下简称中**行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族**人民法院（2013）南市民四初第5号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人海**司、廖**的共同委托代理人韦永效，上诉人黄**的委托代理人李**，被上诉人中**行的委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审原告海**司、廖**、黄**起诉称：原告与被告于2009年7月20日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于南宁市兴宁区人民东路158号置地广场1层、5层的商场共计1073.96㎡的房屋租赁给被告，租期为2009年10月1日至2017年9月30日期间的八年，租金按年度支付，被告应在每年9月30日前支付下一年度的租金，连续拖欠租金达60天的，原告有权提前解除合同，并由被告按当年六个月的租金额赔偿原告的损失。由于被告未能按合同约定在2012年9月30日前向原告支付2013年度（2012年10月1日至2013年9月30日）的租金，原告分别于2012年10月9日、10月29日致函催促被告尽快支付2013年度的租金，但被告拒不支付租金已构成违约，原告不得不根据《房屋租赁合同》约定，由原告海**司于2012年12月6日以特快专递的方式向被告邮寄了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，被告于同日签收了该通知。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2012年12月6日解除。请求法院判决：1、确认原告与被告解除房屋租赁合同的行为有效；2、判令被告向原告支付2012年10月1日至解除合同之前一日2012年12月5日期间的租金283802元；3、判令被告向原告支付赔偿金784757元；4、判令被告立即将租赁房屋腾空并交回给原告；5、判令被告按合同约定的租金额向原告支付自2012年12月6日解除合同之日起至其将违法占有的租赁房屋退还给原告之日期间的逾期腾房占有使用费。6、由被告承担本案的诉讼费用。

一审法院查明

一审法院审理查明：2009年7月20日，原告海**司、廖**、黄**（下简称“出租方”）与被**银行签订《房屋租赁合同》，由中**行向出租方承租位于南宁市人民东路158号1层商场和5层商场部分面积，租赁房屋建筑面积合计1099.1平方米，租赁期限为八年，自2009年10月1日起至2017年9月30日止，第一年至第四年每年租金为1569515元，第五年租金为1624448元，第六年租金为1681303元，第七年租金为1740149元，第八年租金为1801054元。《房屋租赁合同》第二条“与租赁房屋相配套的场地”第2.1款、第2.2款第④项分别约定：“甲方在负楼层划定043、044、053、054等4个停车位供乙方专属使用，使用费用已含在租金内。一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内（规划线具体位置由甲方向政府报批）的空地由乙方向置地广场物业管理公司申请专属租用（具体位置详见附件7），租用费用在物业管理合同中另行约定”、“上述配套场地、标识招牌位和广告位的使用时间与乙方对一楼底层商铺租用期间相等”，《房屋租赁合同》第11.5款规定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应向甲方赔偿当年租赁六个月租金的经济损失：1）乙方连续拖欠租金达60天；……”，第11.7款规定：“任何一方依据上列所述情形提前终止合同时，应提前10个工作日书面通知对方”。

同日，中**行又与案外人南宁市**限责任公司（以下简称远**公司）签订《物业服务合同》，《物业服务合同》第四条第一款第2项约定：“甲方同意在负楼层划定043、044、053、054等4个停车位供乙方专属使用，使用费用已含在租金内。一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内所有停车位由乙方专属租用（具体位置详见附件1），使用期限八年，租用期限内停车位由乙方自行管理，甲方收取场地占用费及维修金每年人民币叁仟元*（￥3000元）”。

2009年8月27日，出租方与中**行签订《房屋租赁补充协议》，对租赁房屋面积及租金数额等进行了变更。当日，原告中**行与第三人远鹏远**公司签订《物业服务补充协议》。

前述合同签订后，中**行按约向出租方足额支付了租金、场地占用费等全部费用，中**行一直正常使用商场及《房屋租赁合同》第二条第2.1款规定的商铺前专属场地。但自2012年4月起至今，出租方及远**公司却以中**行缺乏有效管理导致外来车辆任意在广场上穿行、存在安全隐患及全体业主反对等理由将前述商铺前专属场地封锁，禁止中**行日常经营用车、运钞车及前来办理业务的客户车辆驶入，导致中**行无法使用并管理商铺前专属场地。中**行为此于2012年9月17日向出租方及远**公司发出《关于停车位使用问题的函》，要求出租方及远**公司立即解除影响中**行正常使用商铺前专属场地的封闭措施，保障中**行对商铺前专属场地的正常使用权，但出租方及远**公司以上述理由拒绝解决问题，中**行为此延期支付租金。出租方因此发函给中**行，称其逾期9天未交付租金，催促其按时交付租金。中**行于2012年10月10日向出租方发出《回复函》，再次要求出租方立即解除影响中**行正常使用商铺前专属场地的封闭措施，保障中**行对商铺前专属场地的正常使用权，并明确表示中**行将在商铺前专属场地问题解决后立即支付2013年度租金，但出租方及远**公司仍未能解决场地使用问题。出租方于2012年10月27日复函中**行，指明提供商铺前专属场地是置地广场远**公司的义务，远**公司与海**司属于不同法人实体，不应混为一谈，中**行拒付租金无理，但此后中**行仍以商铺前专属场地未能使用为由拒绝支付租金。2012年12月5日，海**司向中**行发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，以中**行拖欠租金超过60天为由解除了《房屋租赁合同》。2012年12月10日，在出租方未解决商铺前专属场地问题的情形下，中**行仍向出租方支付了2013年度租金1569515元，但出租方拒收，于2012年12月18日退回了中**行支付的租金。2012年12月26日，中**行向海**司发出《关于对南宁海**有限公司﹤关于解除房屋租赁合同的通知﹥的复函》，对海**司发出的《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》提出异议，中**行在复函中提出：出租方未提供商铺前专属场地违约在先，中**行可在出租方提供商铺前专属场地后再支付租金，出租方无权以中**行延付租金为由解除合同，并要求出租方继续履行《房屋租赁合同》。2013年1月21日，中**行向海**司发出《律师函》，中**行在该函中对海**司发出的《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》再次提出异议，并再次提出：出租方未提供商铺前专属场地违约在先，中**行可在出租方提供商铺前专属场地后再支付租金，出租方无权以中**行延付租金为由解除合同，并要求出租方继续履行《房屋租赁合同》，立即解除影响中**行正常使用商铺前专属场地的封闭措施，但出租方仍拒绝解决。

中**行遂于2013年3月4日向一审法院递交起诉状，以出租方为被告、远**公司为第三人提起诉讼，请求法院判令：一、确认海**司向中**行发出的《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》无效，判令继续履行双方于2009年7月20日签订的《房屋租赁合同》；二、本案诉讼费由海**司、廖**、黄**承担。同年4月24日，海**司、廖**、黄**也向一审法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。

另查明：签署《物业服务合同》的远**公司法定代表人及大股东廖**同时也是《房屋租赁合同》的出租方，《房屋租赁合同》的出租方与《物业服务合同》的物业服务方属于同一控制人。

《房屋租赁合同》签订后，2009年12月4日，远**公司受出租方委托，向南宁市**道办事处就商铺前专属场地内的停车位置问题报批，同月23日，该办事处同意设立临时停车点，仅允许停放摩托车、电单车及自行车。

出租方及远**公司在给中**行就停车位使用问题复函时均提到中**行对停车位缺乏有效管理导致外来车辆任意在广场上穿行、存在严重安全隐患及大多数业主反对等问题，但未能提供相应证据。

一审法院认为

一审法院认为：一、关于本案法律适用问题。

因本案原告黄**为香港特别行政区居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，由于当事人已就处理涉案合同争议所适用的法律作出选择，依照《最**法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第四条第一款的规定，本案的处理适用我国内地法律。

二、关于本案处理问题。

原告海**司、廖**、黄**（以下简称“出租方”）未履行向被告中**行提供商铺前专属场地之先合同义务，中**行有权在出租方依约提供商铺前专属场地后再支付租金，出租方无权以中**行延付租金超过60日为由解除合同；同时，就海**司解除合同的行为中**行已在法定期限内向人民法院起诉提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》未解除，原告要求确认租赁合同已于2012年12月6日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。理由是：

一、出租方未履行向中**行提供商铺前专属场地之先合同义务，中**行有权在出租方依约提供商铺前专属场地后再支付租金，故出租方无权解除合同。

1、出租方未履行向中**行提供商铺前专属场地之先合同义务。

（1）出租方向中**行提供商铺前专属场地之合同义务在中**行的租金支付义务之前。

双方签订的《房屋租赁合同》第二条第2.1、2.2款分别约定：“……一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内（规划线具体位置由甲方向政府报批）的空地由乙方向置地广场物业管理公司申请专属租用（具体位置详见附件7）……”、“……上述配套场地、标识招牌和广告位的使用时间与乙方对一楼底层商铺租用期间相等”，该合同第四条第4.1款约定：“本合同租赁期限为捌年，自2009年10月1日至2017年9月30日止”。据此，出租方应于2009年10月1日起将前述商铺前专属场地提供给中**行专用，使用时间截止至2017年9月30日；而合同约定的租金支付时间为2012年9月30日前，显然，出租方向中**行提供商铺前专属场地之合同义务在中**行的租金支付义务之前。

由于银行经营网点具有特殊性，为保障金融安全，银行经营用车、客户用车尤其是运钞车必须与营业网点就近停靠；因此，商铺前专属场地是银行网点经营的必备配套场地，无该配套场地银行网点则难以正常经营。因此，出租方提供商铺前专属场地应是中**行承租商铺的前提。但出租方在与中**行签订《房屋租赁合同》后，未能如中**行所愿完成汽车停车位的报批义务，出租方在履行合同义务时已先违约。

（2）根据《房屋租赁合同》、《物业服务合同》的规定，以及《房屋租赁合同》的出租方与《物业服务合同》的物业服务方是同一控制人的事实可知，交付商铺前专属场地是出租方及远**公司共同的合同义务。

《房屋租赁合同》第二条第2.1、2.2款分别约定：“……一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内（规划线具体位置由甲方向政府报批）的空地由乙方向置地广场物业管理公司申请专属租用（具体位置详见附件7）……”、“……上述配套场地、标识招牌和广告位的使用时间与乙方对一楼底层商铺租用期间相等”，该合同第四条第4.1款约定：“本合同租赁期限为捌年，自2009年10月1日至2017年9月30日止”；同时，中**行与远**公司签订了与《房屋租赁合同》配套的《物业服务合同》，并在《物业服务合同》中约定了中**行应支付的商铺前专属场地使用费；而签署《物业服务合同》的远**公司法定代表人及大股东廖**同时也是《房屋租赁合同》的出租方，显然，《房屋租赁合同》的出租方与《物业服务合同》的物业服务方是同一控制人，两方均负有向中**行提供商铺前专属场地之义务。

（3）《房屋租赁合同》虽规定商铺前专属场地由中**行向远**公司专属租用，但根据《房屋租赁合同》第二条以及《物业服务合同》第四条第一款第2、3项的规定，出租方仍承担交付商铺前专属场地的合同义务。

根据《房屋租赁合同》第二条的规定，出租方在租赁期内提供配套场地的义务包括：在负楼层划定043、044、053、054等4个停车位供中**行专属使用，商铺前专属场地由中**行向远**公司专属租用（规划位置由出租方报批），提供门头招牌及广告位给中**行使用，提供楼面招牌位给中**行使用。而根据《物业服务合同》第四条第一款第2、3项的规定，《物业服务合同》对前述《房屋租赁合同》第二条规定的出租方提供配套场地的义务又全部重复规定为远**公司应承担的义务。显然，商铺前专属场地由出租方在《房屋租赁合同》中已承诺向中**行提供，但为了便于合同的实际履行，出租方委托远**公司代其履行商铺前专属场地的提供义务，为此，《物业服务合同》才对《房屋租赁合同》第二条规定的前述出租方应承担的配套场地提供义务又全部进行了重复规定（否则就无重复规定之必要）。但出租方委托远**公司代为履行提供配套场地的行为，不能免除其交付商铺前专属场地的合同义务。

（4）事实上，远**公司并非商铺前专属场地的权利人，其向中**行提供商铺前专属场地本身也是受出租方委托，故作为委托人的出租方仍负有交付商铺前专属场地的合同义务。

出租方是置地广场的业主，商铺前专属场地的权利人是出租方，远**公司并非商铺前专属场地的权利人，其在《物业服务合同》中承诺向中**行提供商铺前专属场地本身也是取得出租方的授权而实施；并且，《物业服务合同》中对商铺前专属场地提供的条款，也是由出租方指定中**行与远**公司约定的；因此，作为委托人的出租方仍负有交付商铺前专属场地的合同义务。

（5）出租方未能履行提供场地的保证义务，构成违约。

《房屋租赁合同》第二条第2.1、2.2款规定本身也是出租方对中**行作出的保证，即出租方保证中**行在租赁期内可以使用商铺前专属场地，而无论出租方通过何种方式使中**行取得前述使用权，该保证义务在中**行支付租金前。合同实际履行过程中，无论是出租方原因还是远**公司原因导致中**行无法使用商铺前专属场地，中**行无法使用商铺前专属场地都已成事实，该事实本身即证明出租方未履行前述保证义务，构成违约。

2、出租方在给中**行就停车位使用问题复函时提到中**行对停车位缺乏有效管理导致外来车辆任意在广场上穿行、存在严重安全隐患及大多数业主反对等问题，但未能就相关问题提供相应证据。可见，出租方拒绝履行向中**行提供商铺前专属场地之先合同义务，缺乏充分理由。

3、中信银行在出租方依约提供商铺前专属场地后再支付租金并未构成根本性违约，故出租方无权解除合同。

综上所述，出租方已拒绝履行向中**行提供商铺前专属场地之先合同义务，依据我国《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，中**行在出租方依约提供商铺前专属场地后再支付租金并未构成根本性违约，故出租方无权解除合同。

由于出租方无法提供商铺前专属场地，已严重影响了中**行的经营及金融安全，中**行虽与出租方、远**公司多次协调，但目前仍未得以解决，中**行迫于无奈才选择以暂缓支付租金的方式来进行权利救济。在出租方于2012年2月起至今未向中**行提供前述商铺前专属场地的情形下，中**行主动与出租方联系、约见协调解决商铺前专属场地的相关事宜，并多次向出租方表明，希望出租方尽快解决商铺前专属场地的事宜以便中**行支付租金，但出租方却屡次拒绝协商，至今未解决商铺前专属场地的问题。在此情形下，中**行仍于2012年12月10日向出租方支付了足额租金，但出租方却将该租金退回。因此，出租方应自行承担拒收租金的责任，当然无权以中**行未付租金为由解除合同。

二、就出租方违约解除合同的行为，中**行已在法定期限内向法院起诉提出异议，故本案的租赁合同并未解除。

本案中，海**司是于2012年12月5日向中**行发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，以中**行拖欠租金超过60天为由解除《房屋租赁合同》的，而中**行已于2013年3月1日即向一审法院提起诉讼，中**行在本次诉讼中已对出租方的合同解除之行为提出异议，并要求出租方继续履行合同，故本案的房屋租赁合同并未解除，应继续履行。出租方应依照合同约定将专属停车场交由中**行使用，中**行在出租方有效解决专属停车场问题后，按照租赁合同的约定向出租方支付租金。

综上所述，原告南宁海**有限公司、廖**、黄**的诉讼请求中的合理部分一审法院应予支持，要求过高部分一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十六条之规定，判决：一、原告南宁海**有限公司、廖**、黄**与被告中信**南宁分行于2009年7月20日签订的《房屋租赁合同》应继续履行；二、原告南宁海**有限公司、廖**、黄**应将专属停车场交由被告中信**南宁分行使用；三、被告中信**南宁分行向原告南宁海**有限公司、廖**、黄**支付自2012年10月1日至2012年12月5日期间的租金283802元；四、被告中信**南宁分行向原告南宁海**有限公司、廖**、黄**支付自2012年12月6日至租赁合同履行期限届满的租金，租金标准按《房屋租赁合同》及补充协议支付；五、驳回原告南宁海**有限公司、廖**、黄**的其他诉讼请求。案件受理费18016元，由原告南宁海**有限公司、廖**、黄**负担。

上诉人诉称

上诉人海**司、廖**、黄**不服一审判决，上诉称：一、一审判决存在严重的逻辑矛盾，且认定事实错误。上诉人无任何违约行为，并一直要求被上诉人履行支付拖欠租金的义务，被上诉人却拒不支付租金。上诉人在被上诉人恶意拒付租金超过60天后，仍不履行其合同义务，上诉人在迫不得已的情况下依法解除了《房屋租赁合同》。一审认定事实错误包括以下方面：1、一审认定“出租方未履行向中**行提供商铺前专属场地之先合同义务，中**行有权在出租方依约提供商铺前专属场地后再支付租金”既无事实依据又无法律依据。（1）《租赁合同》第2.1条已作出了明确约定，“一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内的空地由乙方（指被上诉人）向置地**业公司申请商铺前专属场地，租赁费用在物业管理合同中另行约定”。该约定明确界定被上诉人租赁商铺前至道路规划线内的空地由被上诉人向置地**理公司（即案外**业公司）申请专属租用，因案外人与上诉人并非同一法人主体，故上诉人并非交付该空地的义务主体。一审判决认定申请人负有此义务明显违法。（2）《租赁合同》约定的商铺前专属场地为置地广场的露天广场，该商铺前专属场地属于置地广场的公共部位，其权属为全体业主共有，上诉人根本无权提供他人使用。（3）一审判决仅以上诉人之一的廖**系远**公司的法定代表人及大股东即认定上诉人与远**公司是同一控制人，并推定上诉人也负有向被上诉人交付商铺前专属场地的合同义务是完全错误的认定。公司的法定代表人或股东与公司是完全不同的法律主体。综上所述，《房屋租赁合同》明确约定商铺前专属场地的使用由被上诉人向远**公司提出申请，商铺前专属场地为公共部位，属全体业主共有，上诉人对商铺前专属场地不享有任何处置权。上诉人不负有向被上诉人提供商铺前专属场地的义务。2、认定被上诉人不履行商铺前专属场地的自行管理义务不实事求是。（1）被上诉人与管理商铺前专属场地的远**公司签订的《物业服务合同》第4.2条明确约定，被上诉人负有商铺前专属场地的管理义务。（2）商铺前专属场地方自交付被上诉人使用后，被上诉人一直在使用，押银车每天两次进出从不间断，客户来往车辆自由进出。根据《房屋租赁合同》的相关约定，乙方连续拖欠租金达60天，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应向甲方赔偿当年租赁六个月租金的经济损失。二、一审法院适用法律错误。一审法院为支持被上诉人的无理主张，选择性适用法律，且错误作出判决。1、一审法院选择性地引用法律。假设上诉人负有将专属用地交付给被上诉人的义务，且专属用地不符合被上诉人的使用要求，那被上诉人也只能按《合同法》第六十七条第二款之规定拒绝履行部分义务，而不是拒付全部租金。2、一审法院为袒护被上诉人，判令上诉人履行无法履行的义务，是严重的违法行为。三、被上诉人迟延交付租金的时间已超过《房屋租赁合同》约定合同的时限，已构成根本违约。综上，请求：1、撤销一审判决的第一、二、四、五项；2、改判确认《房屋租赁合同》已于2012年12月6日解除；3、改判由被上诉人向上诉人支付赔偿金784757元；4、改判由被上诉人将位于南宁市兴宁区人民东路158号置地广场1层、5层商场共计1099.1㎡的租赁房屋腾空并退还给上诉人；5、改判由被上诉人向上诉人支付逾期腾房占有使用费399904元（按合同约定的租金标准，自合同解除之日即2012年12月6日起暂计算至一审起诉之日即2012年3月8日，自2012年3月9日起至被上诉人实际腾退房屋之日期间的逾期腾房占有使用费另计）。6、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人中**行辩称：一、上诉人未履行向被上诉人提供商铺前专属场地的先合同义务，被上诉人有权在上诉人依约提供商铺前专属场地后再支付租金，上诉人无权以被上诉人延迟支付租金为由解除合同；同时，就上诉人解除合同的行为被上诉人已在法定期限内向法院起诉提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》未解除，上诉人第一项、第二项上诉请求依法应驳回。（一）上诉人未履行向被上诉人提供商铺前专属场地之先合同义务，被上诉人有权在上诉人依约提供商铺前专属场地后再支付租金，故上诉人无权解除合同，一审法院对该事实的认定是正确的。1、上诉人未履行向被上诉人提供商铺前专属场地的先合同义务。（1）上诉人向被上诉人提供商铺前专属场地之先合同义务在被上诉人的租金支付义务之前。（2）根据《房屋租赁合同》、《物业服务合同》的规定，以及《房屋租赁合同》的出租方与《物业服务合同》的物业服务方属于同一控制人的事实可知，交付商铺前专属场地是上诉人、远**公司共同的合同义务。（3）《房屋租赁合同》虽规定商铺前专属场地由被上诉人向物业管理公司申请专属租用，但根据《房屋租赁合同》第二条以及《物业服务合同》第四条第一款第2、3项的规定，上诉人仍承担交付商铺前专属场地的合同义务。（4）事实上，远**公司并非商铺前专属场地的权利人，其向被上诉人提供的商铺前专属场地本身也是受上诉人委托，故作为委托人的出租方仍负有交付商铺前专属场地的合同义务。（5）根据《房屋租赁合同》第二条第2.1、2.2款的约定，上诉人负有保证被上诉人使用商铺前专属场地的先合同义务，故上诉人不能以其指称的不是商铺前专属场地权利人为由否认其负有交付商铺前专属场地的先合同义务。2、被上诉人在上诉人依约提供商铺前专属场地后再支付租金并未构成违约，故上诉人无权以被上诉人延迟支付租金为由解除合同。二、正如全文所述，双方签订的《房屋租赁合同》未解除，被上诉人依法无需向上诉人支付赔偿金，返还租赁房屋及支付逾期腾房占有使用费，故上诉人第三项、第四项、第五项、第六项上诉请求依法应全部驳回。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人全部上诉请求无事实及法律依据，故请求二审法院维持一审判决，驳回被上诉人全部上诉请求。

上诉人在二审中提供如下证据：1、置地广场住宅区业主名册，证实置地广场现有住宅业主人数，本案讼争的商铺前专属场地并非上诉人所有，而是全体业主共有；2、美丽兴宁·整洁畅通有序大行动小区、大厦（农贸市场）环境整治检查整改通知单，证明被上诉人对该商铺前专属场地使用时缺乏有效管理，也未履行相关管理义务，导致存在严重的人身安全及财产隐患，被政府有关部门责令整改纠正；3、照片，证实被上诉人一直正常使用该商铺前专属场地，被上诉人的运钞车一直正常进出该商铺前专属场地，被上诉人的日常业务一直正常运营。

被上诉人的质证意见：对证据1的真实性、关联性均有异议，对证据2的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据的形成时间是在本案一审开庭之后，被上诉人已经不得使用商铺前专属场地，即使整改通知单下发，那也是远**公司在管理使用，被上诉人根本没有使用该专用场地，与被上诉人没有关系，该份证据进一步证明，物业管理混乱。对证据3的真实性认可，对关联性不认可，该组照片是在一审开庭之后形成的，仔细看照片，商铺前专属场地已经围起来了，即便出现运钞车，也是临时性使用。

被上诉人提供证据如下：照片，证明上诉人现仍封闭商铺前专属场地，导致被上诉人无法使用商铺前专属场地。

上诉人质证认为：对照片的真实性没有异议，对关联性有异议，上诉人没有提供商铺前专属场地的义务，即使对商铺前专属场地有争议，也不影响被上诉人对租赁房屋的使用。

本院认为

本院认为，上诉人提供的证据1是上诉人自行编制的业主名册，没有其他相关证据证明业主的真实身份，又因被上诉人对该证据有异议，故对该证据拟证明的事实，本院不予采信；对证据2，自2012年5月起远**公司已经将专用场地封锁起来，被上诉人已经不能使用专用场地，该专用场地的管理问题确实与被上诉人无关，故对该证据拟证明的事实，本院不予采信。对上诉人的证据3和被上诉人提供的证据即照片，均是用以证明专用场地已经被人为封锁起来，禁止使用，本院予以采信。

本院经审理查明：《房屋租赁合同》及补充协议的出租方为海**司、廖**、黄**，其中海**司房屋面积为652.45㎡，占59.36%，廖**房屋面积为116.65㎡，占10.61%，黄**房屋面积为330㎡，占30.03%。《物业服务合同》的物业服务方为远**公司，远**公司的股东为廖**、李**人，其中廖**出资46万元，占出资比例为92%，李*出资4万元，占出资比例为8%。廖**是远**公司的大股东和法定代表人，但不是《房屋租赁合同》的出租方的控制人。因此，一审判决认定《房屋租赁合同》的出租方与《物业服务合同》的物业服务方属于同一控制人有误，本院予以纠正。对一审判决认定的其他事实，双方当事人未能提出反证推翻，也未能证明其中存在错误，故本院予以确认。

本院另查明：2009年8月27日，海**司、廖**、黄*与中**行签订《房屋租赁补充协议》，约定将原合同中第六条第6.1项改为，租赁房屋建筑面积为1099.1平方米，每平方米每月为119元，年租金为1569515元；租金支付方式：按年支付，一年一付，先付费后使用。第一年支付租金的时间为：银监局批准筹建设支行后5个工作日内中**行应向海**司等支付第一年租金1569515元；次年至第八年，每年在当年的9月30日前由中**行向海**司等一次性支付按合同约定的下一年度的租金。

2004年8月31日，海**司与远**公司签订《物业管理服务合同》，海**司作为置地广场（包括本案涉案房产、场地）的开发商将置地广场的全部物业交由远**公司管理。

本案在法院审理过程中，由于海**司收不到房屋租金，不能按时发放职工工资，引起职工多次在置地广场被上诉人办公楼前悬挂巨幅标语以示抗议，为此，一审法院和本院根据海**司的请求，多次建议被上诉人向上诉人支付部分拖欠的租金以解决职工工资发放问题，但被上诉人仍以不得使用商铺前专属场地为由，拒不支付租金。

本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩分歧意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否违反先合同义务；二、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是否已经解除；三、上诉人请求被上诉人支付赔偿金和腾房是否有法律依据。

一、关于本案法律适用问题。

因本案的上诉人之一黄**为香港特别行政区居民，而香港特别行政区与我国内地为一国之内的不同法域，故本案应参照我国涉外程序进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案中，双方当事人已明确选择我国内地法律来处理本案，故本案的实体处理应适用我国内地法律。

二、关于上诉人是否违反先合同义务的问题。

（一）交付商铺前专属场地是上诉人的合同义务之一。从上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》来看，该合同第二条“与租赁房屋相配套的场地2.1甲方在负楼层划定043、044、053、054等4个停车位供乙方专属使用，使用费用已含在租金内。一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内（规划线具体位置由甲方向政府报批）的空地由乙方向置地广场物业管理公司申请专属租用（具体位置详见附件7），租用费用在物业管理合同中另行约定”。可见，上诉人向被上诉人提供的“与租赁房屋相配套的场地”已经包含“一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内（规划线具体位置由甲方向政府报批）的空地”。本案所争议的是，交付商铺前专属场地是不是上诉人的合同义务，上诉人认为合同没有约定其有交付专属场地的义务，被上诉人则认为交付商铺前专属场地是上诉人的合同义务之一。全面考量一个合同的条款，应当回到签订合同的当时引起双方达成该条款所要追求的合同目的来考虑，也就是说，要结合签订合同的目的和双方的意图来考虑，出租方所要追求的是能将房屋出租出去并收取租金，而承租方所要追求的是租到符合自己使用的房屋。事实上，商铺因该配套场地而提升价值，该空地因商铺而达到物尽所用，如果上诉人不能保证该块空地以配套商铺，不能保证被上诉人的运钞车辆可以开进该商铺前专属场地以靠近银行经营网点进行运钞，则该处商铺未符合银行设立经营网点的基本要求，金融安全措施无法得到保障，被上诉人也不会租用上诉人的房屋用以筹建银行支行营业场所。正是基于如此缘由，上诉人与被上诉人才在租赁合同中明确将商铺前专属场地包含在与租赁房屋相配套的场地内容。换言之，合同规定，出租方不仅提供租赁房屋，还提供与租赁房屋相配套的场地，而与房屋相配套的场地就包括本案的商铺前专属场地。因廖**既是出租方之一，也是远**公司的法定代表人，被上诉人正是基于对廖**的协调能力的信赖，信赖于将“一楼乙方租赁商铺前至道路规划线内（规划线具体位置由甲方向政府报批）的空地”写入“与租赁房屋相配套的场地”条款便能保证被上诉人得以全面使用租赁房屋和与租赁房屋相配套的商铺前专属场地。所以，虽然商铺前专属场地仍须由被上诉人向远**公司申请专属租用并支付租金，但并未能因此免除上诉人协助提供配套场地即商铺前专属场地的义务。因此，交付商铺前专属场地既是上诉人履行《房屋租赁合同》的义务之一，也是远**公司履行《物业服务合同》的义务之一。

（二）交付商铺前专属场地是上诉人的先合同义务。合同签订后，上诉人与被上诉人即开始按合同“一年一付，先付费后使用”的约定履行各自的义务，被上诉人于2009年底交付第一年（2009.10.1－2010.9.30）的租金，上诉人提供租赁房屋及与租赁房屋相配套的场地供被上诉人使用，前面两年双方均能按合同的约定全面履行义务。但在被上诉人于2011年9月按时交付第三年度（2011年10.1－2012.9.30）的租金后，上诉人和远**公司却于2012年5月起以被上诉人对该专用场地管理混乱为由禁止被上诉人继续使用该商铺前专属场地，为此，被上诉人于2012年9月17日、10月10日先后向上诉人发出《关于停车位使用问题的函》、《回复函》，要求上诉人立即解除对商铺前专属场地的封闭措施保障其对商铺前专属场地的正常使用，并表示在商铺前专属场地解决后立即支付2013年度租金，但上诉人仍未按合同约定提供商铺前专属场地供被上诉人使用。对于被上诉人即将交付的第四年度（即2013年度）租金而言，交付商铺前专属场地属于上诉人的先合同义务。

由上分析，交付商铺前专属场地是上诉人和远**公司的共同合同义务之一，上诉人未按合同约定继续将专属停车场交由被上诉人使用，虽然上诉人已经履行合同，但履行义务未符合合同的约定要求，上诉人部分违反合同义务。

三、关于双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。

（一）被上诉人未按约交付租金具有合理的理由。前已述及，提供租赁房屋和与租赁房屋相配套的场地是上诉人的先合同义务，商铺前专属场地为“与租赁房屋相配套的场地”之一，因而，虽然上诉人已经提供租赁房屋以及与租赁房屋相配套的其他场地，已经履行了合同主要义务，但其在合同履行期间未能继续提供商铺前专属场地的行为属于未完全按照合同的约定履行义务。在上诉人未全面履约的情况下，被上诉人为保护自己的合同应有利益，促使上诉人继续全面履行合同义务，拒绝支付2012年9月30日应当支付的租金具有合理理由，其行为并不构成违约。上诉人海**司、黄**、廖**无权以中**行未交付租金为由而行使合同解除权。（二）被上诉人在法定期限内对解除合同提出异议。上诉人于2012年12月5日向被上诉人发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，被上诉人于2012年12月26日提出异议，并于2013年3月1日向南宁**民法院提起诉讼，请求确认上诉人向其发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》无效并要求上诉人继续履行《房屋租赁合同》。《最**法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，因此，被上诉人起诉并未超过异议期间，上诉人向被上诉人送达解除合同的通知未发生解除合同的法律效力。又由于被上诉人是在上诉人不交付商铺前专属场地的情况下拒绝履行交付租金的义务，具有合理理由，上诉人无权解除合同。据此，本案的房屋租赁合同并未解除，双方应继续履行。上诉人应依照合同约定将专属停车场交由被上诉人使用，被上诉人应按照租赁合同的约定向上诉人支付租金。

四、关于上诉人请求支付赔偿金和腾房是否有法律依据的问题。

上已述及，双方的《房屋租赁合同》并未解除，因上诉人在合同履行期间未继续交付商铺前专属场地，被上诉人有权行使先履行抗辩权，其迟延交付租金的义务具有合理理由，上诉人行使合同解除权的理由不成立，双方之间房屋租赁合同并未解除，因此，上诉人请求被上诉人支付赔偿金和腾房的上诉理由不成立，本院不予支持。但是，尽管上诉人存在未全面履行义务的行为，然而其按合同的约定交付租赁房屋和其他与租赁房屋配套的场地，已经履行合同的主要义务，被上诉人在此情况下，本可以行使相应的抗辩权，拒付相应的场地租金，但被上诉人拒付全部租金，尤其是，在诉讼期间，法院根据上诉人的请求，多次建议被上诉人向上诉人支付部分拖欠的租金以解决上诉人职工工资发放问题，被上诉人仍拒不支付，其行为不当。因此，被上诉人除了向上诉人支付尚欠的自2012年10月1日至2016年9月30日期间的租金之外，还应当按中**银行同期流动资金贷款利率向上诉人支付相应的利息，其中，2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金为1569515元，2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金为1624448元，2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金为1681303元，2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为1740149元；利息自2012年10月1日起至本判决规定的履行期限最后一日止按照拖欠租金的基数、时间和中**银行规定的同期贷款利率分段计算。

综上所述，上诉人部分违反合同义务，被上诉人基于保护自己的合同应有利益而拒付租金具有合理理由，上诉人无权行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》并未解除。但被上诉人应当向上诉人支付尚欠的租金及利息。上诉人请求被上诉人支付赔偿金和腾房的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决适用法律正确，但认定事实和实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广西壮族**人民法院（2013）南市民四初字第5号民事判决的第一项、第二项、第五项；

二、撤销广西壮族**人民法院（2013）南市民四初字第5号民事判决的第三项、第四项；

三、被上诉人中信银行**房地产开发有限公司、廖**、黄**支付自2012年10月1日至2016年9月30日期间的租金及利息，其中，2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金为1569515元，2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金为1624448元，2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金为1681303元，2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为1740149元；利息自2012年10月1日起至本判决规定的履行期限最后一日止按照拖欠租金的基数、时间和中**银行规定的同期同类贷款基准利率分段计算。

一审案件受理费18016元，二审案件受理费18016元，合计36032元，由上诉人南宁海**有限公司、廖**、黄**负担20000元，被上诉人**司南宁分行负担16032元。

上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日