潘*与李**、黄*建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告潘*与被告李**、黄*建设用地使用权转让纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员刘**适用简易程序，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。书记员朱**担任法庭记录。原告潘*及其委托代理人李**、被告李**的委托代理人李**到庭参加了诉讼，被告黄*经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年5月28日，被告李**和其同村的李**一起与其商量，声称其俩在茂林镇客运站有一块约76平方米的土地使用权出售，价款为29万元（包办好国有土地使用权证），如原告要买的话则先交部分预付款，待办好国有土地使用权证给原告后再付清全部价款。其信以为真，便按李**和李**的要求，于2010年5月28日至10月25日共付给李**和李**20万元，后又支付了6万多元建设第一层房屋的工料款。但经其了解，李**和李**根本没有上述土地使用权的相关证件，也无法办理上述土地使用权的转让登记手续，于是便要求李**和李**退还上述款项。在其多次催促下，李**和李**同意分担退还欠款26万元给原告，其中被告李**同意退还105000元，并确定于2014年9月30日前付清，如到期不还清，则自罚每月支付4200元违约金，直到欠款全部还清为止，同时被告李**还自愿以其家庭财产作抵押。确定上述还款数额及期限后，被告李**其妻子黄*于2014年6月10日出具了《欠条》给其收执。但欠款到期后，两被告未归还欠款。为此，请求法院判令：1、两被告共同归还欠款105000元，并支付逾期还款违约金给原告（违约金的计算，以105000元为基数，自2014年10月1日起至付清之日止，按中**银行规定的金融机构同期同类贷款利率的四倍计算，至起诉之日约10000元）；2、本案诉讼费由两被告负担。

原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证，证明原告的主体资格；2、欠条，证明被告欠原告105000元，并承诺于2014年9月30日前还清，如到期不还清，则每月支付违约金4200元给原告；3、土地转让合同，证明双方的约定；4、收条（4张），证明李**、李**共收到原告20万元；5、承诺书，证明李**承诺在2014年10月20日前还清欠款105000元。

被告李**答辩，同意归还欠款给原告，违约金由法院依法判决。

被告李**未向本院提供有证据。

被告辩称

被告黄*未答辩，亦未向本院提供有证据。

本院查明

经过开庭质证，被告李**对原告提供的证据1-5的真实性没有异议，本院予以确认，并作为本案的定案依据；被告黄*未到庭质证，视为放弃质证的权利。

综合全案的证据及各方当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：2010年5月28日，被告李**和其同村的李**一起与原告潘*协商一致，签订一份《土地使用权转让合同》，由被告李**及李**将茂林镇客运站有一块约76平方米的土地使用权转让给原告潘*，价款为29万元；首付款为15万元，二期付款10万元，于2011年1月30日前付清，余下4万元于取得土地使用权证后一次性付清；被告李**及李**保证上述土地权属合法、界址清楚。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告潘*按照李**和李**的要求，于2010年5月28日至10月25日共付给李**和李**20万元，后又支付了6万元建设第一层房屋的工料款。因被告李**和李**没有上述土地使用权的相关证件，也无法办理上述土地使用权的转让登记手续，原告潘*便要求李**和李**退还上述款项。在原告潘*多次催促下，李**和李**同意分担退还欠款26万元给原告潘*。其中，被告李**负责退还105000元，并由被告李**于2014年6月10日出具《欠条》给其收执，承诺于2014年9月30日退还105000元，如到期不还清，则每月支付4200元违约金，直到欠款全部还清为止。被告李**的妻子黄*以担保人的身份在该《欠条》签名。2014年9月30日，被告李**又向原告潘*出具一份《承诺书》，承诺于2014年10月20日前结清所欠原告潘*购买土地的款项105000元。因两被告到期仍未归还款项，原告潘*诉至本院。

本院认为

本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”、第五条“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。”和《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，申请并领取国有土地使用权证书，是权利人享有该土地使用权属的主要依据。本案中，被告李**和李**在诉讼期间尚未取得涉案土地使用权的权属证书，尚不具备该幅土地使用权的权利人资格，依照《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，应确认双方签订的《土地使用权转让合同》无效。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。经原告潘*与被告李**和李**协商一致，由被告李**负担退还购地款105000元给原告潘*，并由被告李**立下《欠条》给原告潘*收执，对被告李**具有法律约束力，被告李**应当按照承诺的时间于2014年9月30日前退还105000元给原告潘*，但却逾期归还，应当立即退还购地款105000元，并支付逾期付款违约金给原告潘*。但双方约定的每日4200元的违约金过高，不能超过其损失的百分之三十，即应当以所欠款项105000元为基数，自逾期之日2014年10月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中**银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%计付。同时，被告黄*作为担保人，没有约定保证形式，应当承担连带保证责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条、《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**退还购地款105000元给原告潘*；

二、被告李**支付逾期付款违约金给原告潘*（违约金的计算，以所欠购地款105000元为基数，自2014年10月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中**银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%计付）；

三、被告黄*对被告李**的上述第一、第二项债务承担连带清偿责任。

本案受理费2600元，减半收取即1300元，由被告李**、黄*负担。

上述债务，限义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林**民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2600元（受理费户名：玉**政局，帐号：20-401001040008677，开户行：农行**分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月二十日