唐**与覃**、祝**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告唐*莲诉被告覃**、祝**关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告唐*莲的委托代理人蒋**，被告覃**到庭参加诉讼。被告祝**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告唐*莲诉称，2012年3月20日，原被告之间签订了一份租房协议书，协议约定：一、原告将位于叠彩商贸城10栋6号门面出租给被告作为商业用房，租期五年，从2012年3月20日至2017年3月19曰止；2、租金第一年每月人民币1000元，第二年每月1100元，第三年每月1200元，第四年每月1300元，第五年每月1400元；3、付款方式为三个月交房租费一次先付款后使用房屋，付款时间在应付款当月20号前付清，逾期每天按房租金1%交纳，并从租房押金中扣除，被告租房押金减少部分须在下次交房租时补足，逾期10天或不补足租房押金的解除本合同；4、租用期间水电费、物业管理费由被告自行结清；5、租赁期满后被告将门面恢复原状；6、协议还对其他事宜作了约定。协议签订后，原告依约将房屋交给了被告使用。被告并未完全按照协议的约定向原告交纳房租及其他义务。房租仅交到2014年11月20日，为此原告诉至本院。本院于2015年4月16日作出（2015）叠民初字第193号民事判决，判决：一、原告唐*莲与被告覃**于2015年3月10日解除双方2012年3月20日签订的《租房协议书》；二、被告覃**支付原告唐*莲2014年12月至2015年3月10日房屋租金4000元；三、被告覃**将桂林市叠彩区北辰路51号叠彩商贸城10栋6号门面恢复原状。鉴于被告至今未对原告所有的门面恢复原状，已造成了原告的实际损失。又由于即使被告将门面恢复原状后，原告另行对外出租也需要必要的时间。同时，被告在租用门面期间一直未向物业公司缴纳物业管理费，2015年6月2日，原告自行垫付了拖欠的物业管理费2499元，滞纳金5596.8元，共计895.8元。由于被告祝**系被告覃**丈夫，并且租用的门面供祝**经营。被告祝**依法应承担共同赔偿责任。

综合以上事实，原告认为，被告拒不履行（2015）叠民初字第193号民事判决书确定的义务，实际造成原告的门面无法使用，相关损失应由二被告承担。故原告起诉至本院，请求依法判令：一、被告向原告赔偿租赁损失费3900元（损失暂算至2015年6月10日，实际应每月按1300元计至被告将门面恢复原状后60天）；二、被告向原告赔偿所欠的物业管理费2499元、滞纳金5596.8元，损失共计8095.8元（暂计至2015年1月20日，实际应计至被告将门面返还给原告时止）；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一（2015）叠民初字第193号民事判决，证明被告未将门面恢复原状给原告所造成的损失，原告可另行主张；证据二照片6张，拍摄于2015年3月中旬左右，证明被告至今未将门面恢复原状；证据三《租房协议书》，证明原、被之间存在租赁合同关系，且约定物业管理费由承租方自行结清，期满之后恢复原状；证据四《物业管理委托合同》，收款收据，证明被告未按租房协议的约定交纳物业管理费，造成原告向物业公司交纳物业费、滞纳金损失共计8095.8元。

被告辩称

被告覃玮玮未作书面答辩，在庭审中口头辩称，基于第一个案件发生的后续费用，对方可以申请强制执行，并且在另案中已经冻结了我的账户。

被告覃**为其辩解在举证期限内没有提供证据。被告祝**未作答辩，亦未向本院提供证据。

经过开庭质证，被告覃**对原告提供的证据真实性均无异议，对证据一认为原告完全可以依据这份判决申请强制执行，损失是可以避免的；对证据二认为2014年10月底离开门面的时候确实是这样的，但不能证明现状；对证据三认为（2015）叠民初字第193号民事判决已经判决解除合同；对证据四认为已经解除合同，对方也申请强制执行冻结了我的账户。对上述有异议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年3月20日，原被告之间签订《租房协议书》，约定原告将位于叠彩商贸城10栋6号门面出租给被告作为商业用房，租期五年，从2012年3月20日至2017年3月19曰止；租金第一年每月1000元，第二年每月1100元，第三年每月1200元，第四年每月1300元，第五年每月1400元；付款方式为三个月交一次房租，先付款后使用房屋……逾期10天或不补足租房押金的解除本合同；租用期间水电费、物业管理费由被告自行结清；租赁期满后被告将门面恢复原状等内容。合同签订后，原告依约将涉案门面交付被告使用。被告承租门面后，改变了门面的墙面等设施，自2014年12月起未再交纳房租。故原告于2015年1月21日起诉至本院，本院于2015年4月16日作出（2015）叠民初字第193号民事判决，判令：一、原告唐**与被告覃**于2015年3月10日解除双方2012年3月20日签订的《租房协议书》；二、被告覃**支付原告唐**2014年12月至2015年3月10日房屋租金4000元；三、被告覃**将桂林市叠彩区北辰路51号叠彩商贸城10栋6号门面恢复原状；四、驳回原告唐**的其他诉讼请求。被告自合同解除后自行将门面腾空退还，但自原告起诉时该涉案门面仍未恢复原状，亦未另行出租。故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院查明

另查明，原告唐**就（2015）叠民初字第193号民事判决申请强制执行，双方当事人于2015年9月21日达成执行和解协议，协议内容为：一、覃玮玮一次性支付2000元给唐**，桂林市叠彩区北辰路51号叠彩商贸城10栋6号门面由唐**自己恢复；二、覃玮玮支付唐**（2015）叠民初字第193号民事判决书中的房屋租金4000元、保全费190元、受理费93.5元；三、以上款项总计6283.5元，法院已扣划覃玮玮的银行存款4070元，余款2213.5元由覃玮玮于9月23日前存入法院账户；覃玮玮存完钱后，由法院解除对（2015）叠执字第258号执行裁定书冻结的覃玮玮银行账户的冻结；四、执行费50元由覃玮玮承担；五、上述款项存入法院账户且唐**领取后，（2015）叠民初字第193号民事判决书确定的义务即全部履行完毕，（2015）叠民初字第193号民事判决书即可终结执行。该和解协议签订后，覃玮玮依约于2015年9月24日将款项存入指定账户，唐**于2015年12月3日将该款项取走。

本院认为

本院认为，原告唐**与被告覃**之间签订的《租房协议书》，系双方当事人真实意思之表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同成立且生效。后经人民法院生效判决确认解除该《租房协议书》，原被告之间不再存在租赁合同关系。由于租赁合同为继续性合同，租赁合同解除后，合同向未来消灭，不能溯及既往，涉案协议约定的内容对双方在合同有效期内的行为仍有约束力。合同约定被告应承担合同履行期内的物业管理费，故原告主张被告给付其垫付的物业管理费及滞纳金共计8095.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的损害赔偿部分，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告在（2015）叠民初字第193号案件中未提出损害赔偿的请求，在同一诉讼标的的视角下属于主张不完全，但我国现行民事诉讼法对诉是否可以分割的情况没有禁止性规定，因此，原告在本案中的诉请并不违反“一事不再理”的原则。现原告主张要求被告赔偿其自合同解除后至门面恢复原状后60日期间的租金损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后当事人“有权要求赔偿损失”，这里的赔偿损失是指因违约而发生的损害的赔偿，其范围包括履行利益，争议的焦点即是该履行利益是否应当包括合同解除后的履行利益。本院认为，由于租赁合同属于继续性合同的特殊性，这里的赔偿损失应当包括被解除后的合同履行利益的损失。原因在于，合同的解除是由于被告的违约行为，如果不包括尚未履行部分的损失，会导致受约人怠于行使解除权，难以使当事人从无效率的合同关系中解脱出来，不能实现解除制度的目的。本案中，由于被告延付租金的违约行为导致合同解除，且未按合同约定及生效判决确定的内容履行恢复原状的义务，导致涉案门面无法正常使用，被告应当对原告的租金损失承担损害赔偿责任。原告主张被告按合同约定的租金即每月1300元自合同解除之日起计算至门面恢复原状后60日止赔偿其租金损失，由于门面恢复原状后即可正常使用，在此期间，原告亦有义务积极寻找下一承租人，以减少损失的发生，故该项赔偿计至门面恢复原状之日为宜。根据双方在执行（2015）叠民初字第193号判决过程中签订的执行和解协议约定，2015年12月3日即原告唐**领取执行款项之日为涉案门面恢复之日。综上，被告应给付原告租金损失11397元（1300元×8个月＋1300元÷30天×23天）。由于本案两被告为夫妻关系，涉案门面在合同履行期间的经营所得用于家庭生活，故对本案债务两被告应负连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告覃**、祝文虎共同向原告唐**赔偿租赁损失11397元；

二、被告覃**、祝文虎共同给付原告唐**所欠物业管理费、滞纳金共计8095.8元。

本案案件受理费100元，由被告覃**、祝**负担。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息（债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月九日