马**、马**等与石河子幸福养老院房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告马**、马**与被告石河子幸福养老院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理。依法由审判员刘**担任审判长，与代理审判员花蔺、高**组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马**及两原告委托代理人盛**、张**，被告石河子幸福养老院法定代表人杨*及其委托代理人熊德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马**、马**诉称：2010年1月30日，原、被告签订商品住房销售合同一份，约定原告购买被告在建的位于我市47小区6栋321号房屋一套。该协议第八条约定，被告应在2010年9月15日将合同约定的住宅楼交付购房人使用；第十五条约定：售房人应当在住宅楼交付使用后30日内，将办理权属登记需由售房人提供的资料报产权登记机关备案，180日办理好房产证。合同签订后，原告按约向被告交付了购房款，但被告并未按约交付房屋，但被告至今未给原告办理房屋产权证书，同时，被告未对房屋进行测绘就让原告多交纳购房款。原告无奈诉至法院，请求判令1、被告为两原告办理位于本市47小区6栋321号商品房屋产权证书；2、被告对涉案房屋进行面积测绘，并按照实测面积及单价计算购房款，多退少补；3、由被告承担本案诉讼费及送达费。

被告辩称

被告石**幸福养老院辩称：我方收取了原告交纳的购房款。由于土地是划拨的，该房屋的性质并非商品房，所以商品房房产证现在无法办理，不同意原告的第一项诉讼请求。关于房屋面积测绘的问题，2012年底我方已委托天盛**绘公司对房屋进行了测绘，因施工单位未按照图纸施工，导致目前无法测绘。施工单位的竣工资料也没有给我们交完，我们现在要补充手续。李*和等三家的房屋外围安装了围栏也导致房屋无法测绘，所以对于第二项诉请目前无法做到。诉讼费及送达费我们也不同意承担。

本院查明

经审理查明：两原告系夫妻关系，两人非被告职工。2007年6月22日，被告以划拨方式取得石河子幸福养老院土地，石河子市国土资源局向被告颁发建设用地批准书，土地用途为建养老院。2010年9月18日，石河子市**限责任公司承建的石河子幸福养老院6#公寓楼工程开工。2012年12月18日，被告制作建设工程竣工验收报告。2010年1月27日，两原告向被告交纳购房款229440元，被告给原告出具收据。同年1月30日，原告马**与被告签订商品住房销售合同，内容为：”根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规、政策之规定，售房人和购房人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品住房销售问题达成如下协议：售房人以划拨转出让方式取得位于石河子市47号小区建设用地的使用权……售房人经批准，在上述地块上建设商品住房［暂定名］石河子幸福养老院员工住宅楼……购房人购买的商品住房（以下简称该”商品房”），房号为第2栋3单元2层1号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为2.8米，建筑层数地上6层，地下1层。该商品住房建筑面积共95.6平方米……销售单价为每平方米2500元，由于原告一次性交清房款，被告给付原告房款优惠，原告实际交纳房款229440元……售房人应当在2010年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设行政主管部门验收合格条件，并符合本合同约定的住宅楼交付购房人使用……售房人应当在住宅楼交付使用后30日内，将办理权属登记需由售房人提供的资料报产权登记机关备案，180日办理好房产证……”

另查：2008年3月12日石河**管理局给市政府关于申请建养老院员工住宅楼的报告的答复内容为：政府办2008年第162号公文阅办单”关于申请建养老院员工住宅楼的报告的请示”已收悉，经我局研究，答复如下：石河子幸福养老院新建员工住宅楼，销售对象为本单位员工。建议纳入经济适用住房建设计划，享受相关优惠政策，按成本价出售给本单位员工，不得变相搞房产开发经营。2011年4月28日，石河子市人民政府对石河子市民政局关于对石河子幸福养老院员工住宅楼相关问题的批复（2011年第38号人民政府文件）内容为：”一、石河子幸福养老院使用土地以划拨方式取得，属医卫慈善用地，建设规划部门批准新建的是公寓楼，幸福养老院未经审批擅自建设两栋住宅楼系违法违规行为。但是鉴于两栋楼已分别盖至四层和五层，并从鼓励和支持民办养老服务机构发展角度考虑，同意免除对其违法违规行为的处罚，并继续完成两栋公寓楼的建设。二、建成的两栋楼性质为老年公寓楼，系幸福养老院单位资产，幸福养老院要遵守国家房地产相关法律法规，不得擅自改变使用性质，不得进行分割销售。三、幸福养老院负责人要据此向你局写出书面承诺”。后被告取得国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证书。

上述事实有原、被告陈述、商品住房销售合同、收据、建设用地批准书、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、石河子市人民政府石政发（2008）38号文件、答复、关于石河子幸福养老院修建员工住宅楼的请示、关于划拨土地转出让的报告、结婚证、建设工程竣工验收报告、收条等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：2007年6月22日，被告以划拨方式取得石河子幸福养老院土地，土地用途为建养老院。后被告未经审批擅自建设住宅楼。2008年，石河子市人民政府确认被告在该土地上新建单位住宅楼，应按成本价出售给本单位职工，不得变相搞房产开发经营。原、被告虽然签订商品住房销售合同，但被告并未取得商品房预售资格，其在申请建房时，批复为建设集资房，集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。集资建房利用自用土地进行建设，未经批准不得向不符合集资建房条件的对象集资出售。两原告并非被告单位职工，故无购买该房屋的资格，但原告明知自己无购买资格却向被告购买房屋，原告与被告的行为损害了国家的利益及被告单位其他职工的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：”有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”故原、被告于2010年1月30日签订的商品住房销售合同无效。对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告马**、马**的诉讼请求。

案件受理费70元，送达费90元，合计160元（原告已交纳），由原告马**、马**自负。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十三日