克**与房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人克**因与上诉人李*，宋学*房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2015）头民再初字第1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人克**及委托代理人吴*，上诉人李*、宋学*的委托代理人杜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

原审法院认为：2008年11月9日，李*（甲方）与克**（乙方）签订《房屋承包合同》1份，约定，乙方承租甲方位于乌鲁**术开发区厦门路23号房屋（面积650平方米）用于经营民族宴会厅；承租期限3年，自2008年11月10日至2011年11月10日，每年租金10万元；乙方向甲方承诺，承包该房屋并保证房屋内设备完好，如有损坏，并按设备原价赔偿，餐厅内设备详见清单；双方约定乙方先支付承包租金后使用；承租期间餐厅租金由甲方交纳；乙方应按时交纳所用的水、电、暖、电器设备、消防器材、通讯、物业管理、室外卫生、绿化维护及设备的维护维修费由乙方负责，后堂发生的各项费用均由乙方自行承担；乙方承诺在冬季采暖期按时与开发区供热公司签订供暖合同并及时缴纳暖气费，如乙方拒缴纳暖气费，则承担违约责任，甲方有权收回所承租房屋，对造成甲方水、暖、消防设施损坏的，由乙方负责赔偿，如因此而导致的其他损失，包括相关单位因此遭受的损失均由乙方赔偿；验收时双方共同参与、如对装修、器物等硬件设施，设备有异议，应当场提出，当场难以检测判断的，应于7日内向对方提出；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及设备、餐厅桌椅、厨具、炉灶、冰柜完好交还甲方；乙方交还甲方餐厅应当保持房屋及设施、设备完好状态，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；在承租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金；克**朋友张**作为见证人在该《房屋承包合同》上签名。同时，李*将与该房屋相毗邻的另外282平方米的大厅口头租给克**使用，双方未就该大厅的租金及使用达成书面协议。上述《房屋承包合同》签订后，李*按约向克**交付出租房屋即餐厅，但双方并未办理餐厅内设备及物品移交手续。克**接手餐厅后为经营宴会厅将承租的（282平方米）大厅交给其朋友塔**进行装修，塔**按照民族餐厅的要求完成了该大厅的装修装饰工作，花费39500元。该餐厅装修完毕后，克**增加了民族餐厅设备32330元（详见物品清单及相应凭证），作为民族宴会厅开始营业。2008年12月3日，克**向宋学良支付第1年度承包费（租金）10万元。克**经营过程中因欠缴暖气费、税费、电费等，2009年4月11日，李*以报纸方式公开招租克**承租的房屋。2009年5月2日，克**带其员工外出期间，李*单方将克**经营的餐厅上锁收回，后双方签订的《房屋承包合同》再未履行。李*收回房屋后未和克**办理餐厅设备及物品的移交手续。2009年5月10日，李*给克**借现金14426元用于发放餐厅员工工资。

李*将房屋收回后，2009年5月12日，李*补缴克**经营餐厅期间2009年3月税费7000元；2009年5月21日，李*补缴克**经营餐厅期间暖气费20516.54元（2008年10月至2009年4月）、补交2009年3月至5月电费8412.24元；2009年5月22日，李*补交克**经营餐厅期间2009年3月电话费144.62元，补交2009年4月电话费158.62元；2009年6月1日，李*补缴克**经营餐厅期间2009年4月税费7000元。庭审中，李*认为不应向克**退还未使用期间的房屋租金，因其替克**垫付了上述费用；但经询问，李*又表示对其垫付的费用不反诉，保留诉权，克**亦提出李*主张的垫付费用系独立诉权，在李*未提出反诉的情况下不应在本案扣减。

李*与宋学良系夫妻关系。李*与克**签订的《房屋承包合同》名为承包，实为房屋租赁关系。李*向克**出租的房屋系李*2007年10月25日从乌鲁木齐经**开发有限公司（下称建投公司）承租的房屋，李*承租后用于经营餐厅，名称为湘韵食府，克**承租期间，所有费用还是以湘韵食府名义交纳，对此建投公司一直未提出异议。

原审法院认为，克**与李*签订的《房屋承包合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，李*按约将房屋及餐厅设备交由克**使用，克**应当按照约定交纳餐厅经营期间的各项费用，但克**未按约向相关部门交纳经营期间税费、电费、暖气费、电话费，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。按照《房屋承包合同》约定，克**违约，李*有权收回房屋、解除合同，因此，2009年5月2日李*将房屋收回后双方已不再履行该合同，该合同事实上已经解除，故克**要求解除双方签订的《房屋承包合同》的请求，不予支持。合同解除后，按照合同法规定，未使用期间的房屋租金，即克**主张的餐厅承包费58331元（7个月）李*应当向克**如数退回。李*虽有权收回房屋，但应当通知克**牙，并将属于克**牙餐厅内物品、设备和克**办理物品交接手续，李*未通知也未办理物品交接手续，克**要求李*返还其餐厅内增加的桌椅、厨具、音响设备等32330元（详见物品清单及相应凭证）合法有据，予以支持。对克**要求李*赔偿餐厅利润损失168000元、餐厅（合同之外的大厅）装修费用44500元，按照《房屋承包合同》约定，因克**违约造成的损失，由克**自行承担，且该大厅的使用及租金双方并没有作出书面约定，克**牙实际在无偿使用该大厅，故克**的上述请求，不予支持。克**主张的违约金10000元，经查与事实不符，不予支持。对李*替克**垫付的经营期间费用，经庭审询问，李*表示不反诉，保留诉权，故李*替克**垫付的费用可另行主张。李*否认克**对餐厅添置物品及设备，但未提供相反证据。通过克**庭审提供的视频资料显示克**经营的是民族宴会厅，该餐厅确实进行了添置，其主张添置的物品及设备均是开设民族宴会厅必备物品；因李*单方收回房屋的行为产生了其向克**办理餐厅物品及设备的移交义务，李*未办理，由此造成的损失李*承担；且庭审中克**亦提供了购买物品的相应凭证，故李*辩称克**未对餐厅进行添置的辩解理由不予采信。克**要求宋学*对本案承担共同责任，宋学*本人对此并未提出异议，且宋学*与李*系夫妻关系，故克**的该项请求，予以支持。克**主张其没有缴纳暖气费是因李*没有缴纳上年度暖气费所致，但其未提供相应证据，不予支持。遂判决：一、李*、宋学*共同向克**退还餐厅承包费58331元；二、李*、宋学*共同向原告克**返还餐厅增加的桌椅、炉灶、音响设备等费用32330元（详见物品清单）；三、驳回克**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人克**不服判决上诉称：一、原审法院认为我是无偿使用餐厅，不予支持装修费用及餐厅利润没有依据；二、原审法院不予支持我要求违约金的诉讼请求是错误的；三、原审法院认定我违约，并承担违约责任是错误的；四、我诉求解除合同，原审法院未予判决，属程序违法。故请求二审法院撤销原审判决，依法支持李*、宋学*返还其为餐厅增加设备款76830元，赔偿7个月餐厅利润168000元，承担违约金10000元。

上诉人李*、宋学*答辩并上诉称：克**在承包餐厅期间未在期限内缴纳税费、暖气费、电费等各项费用，已经违反了《房屋租赁合同》并构成违约在先。而我方替克**补缴了上述各项费用，因此我方不应退还房租。另，我方向克**移交餐厅的设备齐全，餐厅设备本就属于我方，克**在庭审过程中没有提供任何证据可以证明其添置了餐厅设备，因此我方不应返还餐厅设备费用。预期利润是没有发生的，该项上诉请求没有法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回克**的上诉请求并支持我方的上诉请求。

上诉人克**答辩称：宴会厅有装修还有音响设备及锅炉，本案在原审开庭时已经提交了相关证据，而且我们双方没有解除合同，是被上诉人强行加锁，也不让我进，故我不存在违约行为。我交了1年的租赁费，但只用了5个月就把餐厅收回了。我不同意上诉人的上诉请求。

本院查明

经本院审理查明：原审法院认定事实属实。

上述事实有原、《房屋承包合同》、《装饰装修合同书》、餐厅增加设备清单及凭证、证人证言，视听资料、李*、宋学*提供的补缴费用凭证及一、二审庭审笔录等存卷为证。

本院认为

本院认为，本案中克**与李*签订的《房屋承包合同》系当事人的真实意思表示，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。克**作为承租人，依约支付租金系其基本的合同义务。克**签订租赁合同并接手餐厅后，未按合同约定及时交纳使用餐厅期间的各项费用即，税、电、暖气费、电话费等费用、其行为构成违约。按照《房屋承包合同》约定，李*有权收回房屋、解除合同。因此，2009年5月2日李*将房屋收回后双方已不再履行该合同，该合同事实上已经解除。关于上诉人要求被上诉人赔偿装修费用和餐厅利润的上诉理由，按照《房屋承包合同》约定，因克**违约造成的损失，由克**自行承担，且对餐厅大厅的使用及租金双方并没有作出书面约定，克**实际在无偿使用该大厅，故克**的上诉请求于法无据，本院不予支持。克**主张的违约金10000元，经查与事实不符，本院不予支持。关于上诉人李*、宋**不应退还房租的上诉理由，本院认为，李*在未向克**发出解除合同的通知，且合同是否解除不能确定的情况下，收回房屋，造成了双方矛盾的深化，对纠纷的形成负有一定的责任。按照合同法的有关规定，合同解除后，李*应当向克**退还未使用期间的房屋租金。因李*单方收回房屋，未通知克**也未办理餐厅物品及设备的移交手续，因此原审法院判令李*，宋**返还餐厅物品及设备并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费2066.53元（已交），由上诉人李**，宋**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日