魏**与新疆方**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**因与被上诉人新疆方大房地**限公司（以下简称方大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人魏**的委托代理人王*、刘*，被上诉人方大公司的委托代理人王**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年上半年，魏**与方**司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：魏**向方**司购买2号门面房，建筑面积175.95平方米，每平方米8800元，总房款为1548360元；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向相关房产管理部门申请登记备案；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。魏**于2012年4月27日、2012年7月5日、2012年7月27日、2012年8月15日、2012年12月5日、2012年12月6日分别交纳2号门面房房款50000元、140000元、10000元、50000元、95000元、50000元，后又交纳部分房款，累计交纳房款520000元，其余房款1028360元，魏**于2012年8月23日通过向北屯农村信用合作联社贷款方式已向方大北屯分公司付清。2012年12月30日，方大房产公司将2号门面房交付给魏**。方**司至今未办理本案诉争商品房买卖合同备案及房屋权属登记。

另查明，办理商品房买卖合同备案需提供由买卖双方签字盖章签订的商品房买卖合同5份；办理房屋权属登记应提供以下材料：1、房屋权属证书；2、产权人身份证件；3、房屋分户平面图；4、购房发票；5、已备案的商品房买卖合同；6、契税完税凭证；7、维修基金缴存凭证；8、其他必要材料。

再查明，2号门面房于2015年2月2日因追偿权纠纷由新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院查封，查封期限为二年，自2015年2月2日起至2017年2月1日止；于2015年5月11日由新疆生产建设兵团第十师中级人民法院轮候查封。

一审法院认为

原审法院认为，魏**与方**司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。方**司未按照约定办理商品房买卖合同备案，亦未按照约定将魏**所购买的2号门面房办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。因本案2号门面房已被法院司法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，被司法机关查封的房屋不得转让。因此，魏**要求方**司、方**分公司将商品房买卖合同向北屯**易中心申请登记备案及将2号门面房办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，属于法律上不能履行的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回魏**的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由魏**负担。

上诉人诉称

上诉人魏**上诉称，上诉人按合同约定付清了全部房款，被上诉人方大公司也按约定将房屋交付上诉人，双方均已履行了商品房买卖合同的主要义务，被上诉人应继续履行《商品房买卖合同》第十五条、第二十四条约定的附随义务，将商品房买卖合同向北屯**易中心申请登记备案并将办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而且《商品房买卖合同》第十五条、第二十四条的约定不属于转让房产的条款（上诉人亦未要求办理不动产权属登记），原审法院认定上诉人的主张属法律上履行不能的情形，不仅超出了上诉人的诉请和被上诉人的答辩，而且也与《商品房买卖合同》的合法有效性相互矛盾，同时原审引用《房地产管理法》第三十七条适用法律错误。综上，原审一方面认定《商品房买卖合同》合法有效，同时又认定上诉人与被上诉人之间的商品房买卖属于《房地产管理法》第三十七条规定的“不得转让”的范围，进而判决驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并依法予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人方大公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人魏**的上诉，维持原判。

本院查明

二审审理中，上诉人魏**、被上诉人方**司均未提供新证据。为查清案件事实，本院依职权调取（2015）兵十执字第18号案卷中出借人（抵押权人）新疆龙**责任公司与借款人（抵押人）方**司于2014年1月13日签订的《房地产抵押典当借款合同》一份、（2015）新阿市证北执字第37号执行证书一份，证实本案争议的2号门面房已办理期房预抵押登记，抵押权人为新疆龙**责任公司。经庭审质证，上诉人魏**对上述二份证据的真实性没有异议，但认为被上诉人在明知上诉人已付清房款并占有房屋的情况下恶意抵押房屋，借款合同无效且预告抵押登记与本案争议的商品房买卖合同没有关联性；被上诉人对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院对2号门面房已办理期房预抵押登记的事实予以确认。

经本院审理查明，原审法院认定的事实与本院查明事实一致，本院依法予以确认。

另查明，本案争议的北屯**展中心2号门面房已办理期房预抵押登记，《期房预抵押登记证明编号：预20140047》，抵押权人为新疆龙**责任公司，抵押人为被上诉人方大公司。

再查明，新疆方大房地产**屯分公司于一审诉讼前已被注销。

本院认为

本院认为，在《物权法》实施后，商品房买卖合同的备案实际上即是向产权登记机构申请预告登记，该预告登记具有排他效力。上诉人魏**关于将商品房买卖合同向北屯**易中心申请登记备案及将办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，实际上是请求被上诉人方大公司协助办理房屋预告登记及房屋所有权转移登记义务，故对上诉人称其诉讼请求非办理不动产权属登记的上诉意见，本院不予采纳。虽然双方签订的商品房买卖合同合法有效，但是本案诉争门面房被司法查封且办理了抵押权预告登记，上诉人要求办理房屋权属登记的诉讼请求存在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不能履行的情形，对于因被上诉人原因而使自己受损的权利，上诉人依法享有向有关单位申请复议、异议或起诉等诉讼权利，在障碍消除前，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。但原审法院引用修订前的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条有瑕疵，方大公司北屯分公司作为原审被告亦存在瑕疵，其总公司在原审中作为共同被告参加诉讼，该瑕疵不影响当事人的诉讼权利，因北屯分公司已被注销，不应做为上诉案件的当事人继续参加诉讼，本院依法对原审法院在适用法律及确定当事人的主体资格方面的瑕疵予以纠正。

综上所述，上诉人魏**的上诉理由不能成立。其要求办理房屋权属登记的诉讼请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，虽适用法律有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《》第第一款第（一）项、《》第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人魏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月一日