王**与博乐市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人博乐市**有限公司（以下简称百**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2015）博垦民初字第355号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王**，被上诉人百**司的委托代理人梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2012年6月，蒋**与何**以博乐市**发有限公司的名义，合伙投资开发百盛大厦项目。2012年10月16日，何**以自然人投资控股的形式，成立博乐市**有限公司。并将百盛大厦交与博乐市**限公司负责销售。同年11月19日，原告王**与博乐市**有限公司签订一份商品房买卖合同。双方约定，原告王**购买百盛大厦负一层19A号房屋，建筑面积15.77㎡，每平方米8880元，合计140，038元一次性付清，最终面积以产权面积为准，房屋价款多退少补。同时双方对交付期限、违约责任进行了约定，其中，被告应于2013年12月30日前，将经验收合格房屋交付原告，逾期60日，被告按日万分之零点五承担违约金，并有权解除合同。2014年1月9日，百盛大厦经建设、监理、施工、设计验收合格后，陆续通知购房人员领取房间钥匙，原告亦到场查看后，对交付的房屋与预期承诺的房屋不一致，便拒绝受领，并提出解除合同，要求退还房款，遭到被告百**司拒绝，双方也未进行协商。2015年4月2日，博尔塔**安消防支队出具博公消（验）字（2015）第0019号建设工程消防验收意见书，作出关于百盛大厦建设工程消防验收合格的意见。

一审法院认为

原审认为，原告王**要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。被告百**司是在签订了土地出让合同，又取得建设规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证后，对其开发的房屋进行销售的，原、被告之间订立的商品房买卖合同是在平等、自愿的基础上，所达成的协议，是双方当事人真实意思表示，体现了当事人意思自治的原则，合同合法有效，原、被告双方都应按照诚实信用原则履行合同。其次，被告百**司已按合同约定的期限交付房屋。虽然双方约定交付期限为2013年12月30日，逾期超过60日后，原告有权解除合同。但双方所约定的60日期限，属合同履行的过渡期限，未超过60日应视为在合同规定的期限之内。被告于2014年1月中旬电话通知原告办理交接手续，而原告却因房屋格局与预期房屋不一致而拒绝领受，应视为被告履行了告知义务；再次，被告百**司已按合同约定具备了房屋交付的条件，建筑工程的竣工验收，经历了从传统体制下由政府评定房屋质量等级，到市场体制下由建设单位组织竣工验收的过程。按照《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。原、被告双方订立的合同，对验收确定五种方法，而双方选择第一种商品房经验收合格，由开发商负责组织进行工程竣工验收、评定是否合格，遵循谁开发、谁验收的原则。原、被告选择经验收合格作为交付使用的约定并无不当，亦不违反法律的强制性规定，原告要求解除合同的理由，不属合同约定的解除条件；最后，根据《中华人民共和国合同法》规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。经验收合格后，方可交付使用。该规定是对建设工程的质量验收报告，而非综合验收。原、被告双方所订立的《商品房买卖合同》，应当遵循合同法的相关规定行使权利。故原告王**要求解除合同的主张本院不予支持。

原告王**要求被告百盛公司退还已支付的购房款140038元、并承担违约金7001.90元的理由亦不能成立。虽然被告百盛公司未向原告办理书面通知，但原告前往百盛大厦负一层进行实地查看，由于对格局、公摊面积不满未予接受房屋，并提出退还房款。尽管双方在订立合同时约定了解除合同的条件，但解除权应在法律规定或者当事人约定的期限内行使，逾期不行使则丧失该权利。同时对解除合同首先应进行协商，如果协商不成，可以请求人民法院或者仲裁机构解除合同，该请求权的行使受除斥期间的限制。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持；当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原、被告双方订立的合同中，对逾期60天不交付房屋，原告有权解除合同，但原告在法律规定的期限内未行使解除权，已超过法律规定的除斥期间，故其主张本院不予支持。

基于上述法律事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十八条、第二百七十九条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、驳回原告王**要求解除与被告博乐市**有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告王**要求被告博乐市**有限公司退还所支付的房款140，038元、支付违约金7001.90元的诉讼请求；本案受理费3240元、减半收取1620元，由原告王**承担。

上诉人诉称

宣判后，王**不服一审判决上诉称，合同约定应于2013年12月30日前交付验收合格房屋，逾期超过60天，上诉人有权解除合同，并按所付房款的0.005%支付违约金。由于被上诉人至今未交付房屋，被告的行为违反合同约定。请求二审法院改判被上诉人支付违约金7001.90元，以及因延期交房给上诉人造成的房租损失15，000元，合计22，000元，本案的诉讼费用由被告承担。

被上诉人辩称

被上诉人百**司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，双方所订立的《商品房买卖合同》真实有效，被上诉人通过四方验收后，及时交付了房屋，而上诉人拒不接收房屋，被告百**司不存在违约行为。上诉人事隔两年之久要求解除合同，违背了合同法对交易安全的规定，合同解除权的行使期限为一年，原告起诉已超过法律规定的期限，故请求二审法院驳回上诉维持原判。

二审中，上诉人王**为证明其诉讼主张提供如下证据：

一、一审判决后，上诉人到房管局与房管局局长的谈话录音，给被上诉人百**司销售员打电话的通话录音，以此证明所建房屋与当时说的不一样，证明被上诉人违约；二、负一层原始平面图（复印件）一份，证明和原先的设计不同；三、购房计划书一份，证明上诉人是被邀约购房的，业务员是周*；四、上诉人向律师交的费用证明一份，证明对方违约了我才请律师打官司的。被上诉人百**司的委托代理人对第一份证据质证认为，录音不属于新证据，录音未经被录音人同意私自进行的，取证程序不当，不属于合法证据，不予质证；对第二份证据质证认为，负一层已经通过了消防和四方验收，如对方所说，我们的验收是不能通过的；对第三份证据的三性都不认可，与上诉人主张的违约金也没有任何的关联性；对第四份证据我方不认可，这是一张白条子，律师费是有正规发票的。

二审中，被上诉人百**司的委托代理人向法庭提交第五师房产局的证明一份，内容为：关于博乐市**有限公司开发的百盛大厦项目，已向我局提关了相关的资料，已具备了办证条件，并已陆续办理房产证。同时出具负一层已经办理好的房产证一份。以此证明百盛大厦已经向房产局提供了相关的资料，尚未办理房产证的业主是因为个人没有把相关资料交齐以及未交购房纳契税造成的。上诉人对此份证据的关联性不予认可；被上诉人提交三份民事判决书，证明百盛大厦负一层共计120户商户，现仅有6户提起解除合同的诉讼，其中刘**的判决书已经生效，一审法院已经确认了百盛大厦的交房事实以及百盛大厦房屋验收合格的事实，已经被人民法院生效确认，无需再举证；被上诉人提交测绘报告一份，证明负一层的商户是120户，120户的商户面积都有测绘报告确认，也包括上诉人的房屋面积。上诉人质证认为真实性不持异议，但与本案没有关联性。

本院认为

本院认证认为，上诉人王**一、二审所举证据，均不能证实其诉讼主张。其二审所举录音证据，取证程序不当，不具备证据的合法形式要件，不能作为证据使用；其他书证亦不能证实被上诉人延期交房的违约事实以及给上诉人造成的经济损失；被上诉人百**司所举证据具备客观真实性、合法性以及与本案的关联性，本院应予采信。

二审经审理查明，一审法院判决认定的案件事实，有当事人一审提交的证据及当庭陈述证实，及被上诉人在二审中提交的证据，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案当事人争议的焦点问题是，百**司是否存在延期交房的违约行为，应否承担违约责任。结合本案事实，双方在合同第八条约定的商品房交付时间为2013年12月30日；合同第九条约定（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。2014年1月9日，百盛大厦经建设、监理、施工、设计验收合格后，陆续通知购房人员领取房间钥匙，上诉人被通知交接房屋的时间为2014年1月中旬，属于合同第九条第（1）款约定情形。上诉人到场查看后，认为交付的房屋与预期承诺的房屋不一致，便拒绝接受，并提出解除合同退还房款的要求，未能与被上诉人百**司达成共识，双方也未进一步协商解决。可见，上诉人并非因延期交房而提出解除合同要求。百盛大厦负一层共计120户商户，所有商户面积都有测绘报告确认，其中也包括上诉人的房屋面积，上诉人对该测绘报告并不持异议。当事人约定解除合同的条件并未成就，故上诉人应当依约领受房屋。

综上，上诉人王**未能举证证实被上诉人存在逾期交付房屋的违约行为，故其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费350元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日