姜**、何**与博乐阳光酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姜**、何**因与被上诉人博乐阳光酒店（以下简称阳光酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服博尔塔拉蒙古**人民法院（2014）博**一初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人姜**、何**及其委托代理人梁**，被上诉人阳光酒店的法定代表人陈**及其委托代理人聂**等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年8月2日，阳光酒店（甲方）与姜**、何**（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定“甲方将位于博乐市青得里大街76号的阳光酒店二楼，总建筑面积为2147.59平方米（其中：现有建筑面积1571.82平方米，扩建建筑面积565.77平方米），按照现有实际使用面积租赁给乙方使用”，第二条约定“租赁期限为五年，自2012年9月1日到2017年8月30日止。经双方协商，因房屋装修改造施工，自2012年9月1日起的三个月为免租期”，第三条约定“租金采取每年一次性付清支付方式。乙方装修期间免租金，租金自乙方试营业之日算起。第一年租赁费1.33元／平方米，自乙方装修开始支付甲方60万元，开业后10天付清余款45万元；第二年租赁费1.33元／平方米（即105万元）；第三年租赁费1.33元／平方米（即105万元）；第四年租赁费1.45元／平方米（即115万元整）；第五年租赁费1.5元／平方米（即119万元整）”，第四条约定“房屋租赁期间产生的税收和相关费用按照双方的约定支付。甲方仅承担房屋的土地税和房屋税。乙方承担房屋的租赁税和与经营相关的营业税、城建税和教育附加、所得税、印花税、登记费等所有税费，并向税务部门按期缴纳”，第八条、第十条对甲乙双方的违约责任进行了约定。合同签订后，姜**、何**对租赁房屋进行了装修。2010年10月下旬，“天山火焱”自助火锅城开始营业。2014年，姜**、何**向阳光酒店支付2014-2015年度房屋租金26万元，余款79万元未支付。

另查明：姜**、何**租赁的房屋实际使用面积为2143.20平方米。房屋2014-2015年度取暖费54699.10元，已由阳光酒店向新疆**公司交纳。2014年至今的房屋租赁税，双方均未缴纳。

再查明：姜**、何**经营的“天山火焱”自助火锅城，2014年11月中旬至今未营业。

一审法院认为

原审法院认为，一、关于阳光酒店要求解除《房屋租赁合同》并返还租赁房屋的诉讼请求能否成立的问题。2011年8月2日，阳光酒店与姜**、何**签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限为五年（即2012年9月1日至2017年8月30日），现合同约定的租赁期未届满，阳光酒店也无证据证实姜**、何**存在根本违约，导致合同目的不能实现，故该项诉讼请求无事实根据和法律依据，不予支持。

二、关于阳光酒店要求支付2014年9月1日至2015年8月30日的租赁费79万元的诉讼请求能否成立的问题。《房屋租赁合同》第三条约定：“租金按照租赁年度计算，该房屋自2012年9月1日起，租金采取每年一次性付清支付方式”。根据《中华人民共和国合同洼》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，《房屋租赁合同》约定的租赁期自每年9月1日起算，租金给付期限约定不明，故姜学停、何**可以在每年的租赁期届满时支付。阳光酒店诉请的2014-2015年度租金，履行期限未届满，故该项诉讼请求不能成立，不予支持。

三、关于阳光酒店要求支付2014-2015年度取暖费54587.31元的诉讼请求能否成立的问题。阳光酒店向新疆**公司交纳2014-2015年度取暖费54699.10元的事实，姜**、何**无异议；该取暖费是姜**、何**房屋租赁期内产生的费用，理应由姜**、何**承担。姜**、何**提交的证据不足以证实系阳光酒店将“天山火焱”自助火锅城的房门上锁造成无法经营。阳光酒店主张54587.31元，属自愿处分权利，故予以支持。

四、关于阳光酒店要求支付2014-2015年度的房屋租赁税55224元的诉讼请求能否成立的问题。《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方承担房屋的租赁税和相关税费，并直接向税务部门按期缴纳”，根据该约定，房屋租赁税55224元应由姜**、何**直接向税务部门交纳，且未实际产生、故该项诉讼请求不能成立，不予支持。

五、关于阳光酒店要求支付违约金93.9万元的诉讼请求能否成立的问题。《房屋租赁合同》中对租金的付款期限约定不明，姜**、何**也已支付2014年的部分租金，阳光酒店提供的证据不能证实姜**、何**存在违约行为，故该项诉讼请求不能成立，不予支持。原审法院遂判决：1、姜**、何**于本判决生效后十日内支付阳光酒店2014-2015年度取暖费54587.31元；2、驳回阳光酒店的其他诉讼请求。一审案件受理费21349.30元，由阳光酒店负担20708.82元，由姜**、何**负担640.48元。

姜**、何**不服原审判决，提起上诉并请求：撤销原审判决第一项。主要理由如下：1、我方提交的博乐市公证处（2014）新博市民证字第1426号公证书、阳光酒店法定代表人陈**的录音资料足以证实“阳光酒店于2014年11月14日上锁、切断电源而导致我方无法经营，并造成我方巨大经济损失”。2、合同继续履行也无法挽回我方的经济损失，我方请求二审法院予以解除。3、阳光酒店不具有收取暖费的主体资格，合同第四条第五项明确约定“由我方直接向供暖部门缴纳”；房屋从2014年11月14日起，一直是阳光酒店控制，我方不应当承担取暖费。

针对姜**、何**的上诉请求和理由，阳光酒店未书面答辩。阳光酒店当庭口头答辩称，我公司没有断电和锁门，是卫生监督部门查处的，与我公司无关。按照合同约定，姜**、何**应当在采暖季开始前交纳费用。2015年1月，我公司垫付了2014-2015年度的取暖费，故请求驳回上诉、维持原判。

本院查明

本院二审经审理查明，一审法院查明的案件基本事实属实，本院予以确认。

本院二审另查明：1、2014年11月14日12点16分，何**与陈**的电话录音记载：“何**问：你把电停了？陈**答：停就停了。何**问：我不欠电费，为什么停电？陈**答：税没有缴。何**称：缴税的事，可以到税务局去问，我也不用缴给你呀！陈**答：不缴拉到”。2、2014年11月14日12点39分，何**与陈**的电话录音记载：“何**称：那些冻的东西，我要拉到冷库去，不让拉是吧。陈**答：不让拉，什么都不让拉。何**称：行吧，你不让拉，我就不拉”。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：（一）姜**、何**所举证据是否足以证明阳光酒店实施了锁门、停电的侵权行为；（二）阳光酒店支付的涉案房屋取暖费应由谁负担。

一、关于姜**、何**所举证据是否足以证明阳光酒店实施了锁门、停电侵权行为的问题。

本案系阳光酒店与姜**、何**之间《房屋租赁合同》履行至2014年11月14日时，因阳光酒店为了解决缴税问题而采取停电措施，引发的诉讼，故基于电话录音的记载，认定阳光酒店采取了停电行为是证据充分的。姜**、何**还主张阳光酒店实施了锁门行为，仅有公证书予以证明；而公证书只证明门被锁的现场，无法证明是谁实施了锁门行为，故一审法院基于“谁主张，谁举证”的举证规则，对于阳光酒店是否实施了锁门行为不予认定，并无不当。

二、关于阳光酒店支付的涉案房屋取暖费应由谁负担的问题。

姜**、何**作为合法承租人，对于外来非法侵权行为，完全可以采取排除妨碍、恢复原状的自力救济方式，解决门被锁的现场状况。反观之，姜**、何**放弃自力救济、放任侵权状况持续、并借此长期停业，直接导致了损失的扩大，亦违背了善意守约人的减损义务，故在无法认定阳光酒店实施了锁门行为的情形下，姜**、何**仍然应当承担涉案房屋闲置期间的取暖费。

至于姜**、何**二审请求解除《房屋租赁合同》的意见。本院认为，原审判决第二项已经驳回阳光酒店解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，阳光酒店对此并未提起上诉，故本院依法不予审理。因此，姜**、何**可以就是否解除《房屋租赁合同》问题与阳光酒店另行协商，协商不成的，可以另循其他法律途径解决。

综上所述，姜**、何**的上诉请求，明显证据不足，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审上诉费1164.68元，由上诉人姜**、何**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日