阿克苏**有限公司与陈*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告阿克苏**有限公司（下称三**司）诉被告陈*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三**司委托代理人马*、被告陈*委托代理人谭韬到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。

原告诉称

原告三**司诉称：2013年1月1日，原告将其开发的位于阿克苏市左岸明珠小区3期9号楼2层房屋出租给被告经营餐厅，并于当日将房屋交付给被告使用。2013年6月19日原、被告双方补签了房屋租赁合同。合同约定：原告将位于阿克苏市左岸明珠小区3期9号楼2层424.81㎡的房屋出租给乙方，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止，共1年，租金每平方米每日1.2元（年租金为186066.78元）。付款方式为被告先付50000元，余款被告于2个月内付清，但被告于2013年3月6日向原告支付租金50000元，2013年6月17日支付50000元后，余款86066.78元至今未付。2013年6月25日，原告将该房屋出售给了蓝*，并将一年的租金已从购房款中予以扣减，原、被告之间的租赁合同继续履行。此后，原告多次向被告索要租金无果，故向人民法院提起诉讼，要求：1、由被告偿还所欠房屋租金86066.78元及逾期付款利息8692.75元；2、诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告陈*辩称：对双方签订合同的事实及合同中对房屋位置、面积、租金、租期、原告交付房屋时间的约定均与原告所述一致，被告认可，但双方签订的合同应当为无效合同。首先，原告出租给被告的房屋系住宅而非商铺，违反了《高层民用建筑防火规范》的规定，无法办理相关消防手续，在没有消防手续的情况下营业执照、卫生许可证均无法办理，被告将房屋装修完毕后无法经营。原告将民用住宅出租给被告用于商业经营违反了《消防法》的规定，应属无效合同。其次，主张租金的诉讼时效是1年，原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效，不应得到支持。另外，原告的行为给被告造成了巨大的损失，我们将保留诉权。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。

原告三**司为证实自己的主张，在庭审中提交了以下证据：

本院查明

1、原、被告于2013年6月19日签订的房屋租赁合同1份。用于证明双方签订的合同对房屋的位置、面积、租金及给付方式都进行了约定。经质证，被告对该证据的证实性、关联性证明观点均无异议，本院确认其证明效力。

2、2013年5月13日被告向原告提交的书面说明1份，证明签订合同前被告明确知道所租赁房屋性质为民用住宅。经质证，被告对该证据的真实性、证明观点均不认可，认为即便说明是陈*所写，也不能证明2013年6月19日双方签订合同时被告知道该房屋是住宅，因为该房屋的交付使用时间是2013年1月1日，被告因装修花费100余万元，到后期已经没有选择了。被告对该证据的真实性、证明观点均不认可，双方亦不申请对该说明是否是被告所出具进行鉴定，应当视为原告未完成举证责任，对该证据的证明效力本院不予认定。

3、2013年9月13日阿克苏地区公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》1份，证明该房屋的消防验收及复验均合格。经质证，被告对该证据的真实性、关联性无异议，对证明观点不认可，认为《意见书》第2条载明：此次验收的工程如有改建、扩建、用途变更等，应报公安消防机构重新审核。原告将2楼住宅变更为餐饮用途，就属于变更范围，整个2楼应当报消防部门重新验收。被告对该证据的真实性，关联性无异议，该证据对本案具有证明力，本院确认其证明效力。

4、证人白*的当庭证词，主要内容为：“本人系三泰公司资产部主任，2014年3月、4月、7月、8月我多次给陈*号码为18392511866、15999216520两个号码打电话，要求其交纳所欠的租金，之前还能联系上，但后来就不接电话，我换号给他打，他不同意交租金，多次索要无果，2015年4月就起诉到法院了。”经质证，原告对上述证词无异议，被告不予认可，认为陈*没有接到过任何电话，证人也没有问陈*要过租金，证人所述均是凭空想象没有任何依据。另外，证人系原告公司工作人员，其证言违反法律规定，不能作为认定案件事实的依据。对证人白*的证言，本院将结合其他证据及庭审情况进行认定。

被告陈*为证实自己的主张，在庭审中提交了以下证据：

2012年7月19日，原、被告签订的房屋租赁协议1份。用于证明，原、被告第一次签订协议的租赁期是6年，免租期为3个月，2012年8月1日原告将租赁房屋交给被告并于2012年10月1日开始计算租金及租期，协议约定的租金是每平方米每天1元。2013年6月19日我们签订的房屋租赁合同是被迫的，2012年8月被告接收房屋后即开始装修，投入100余万元，原告提出要涨租金，从1元／㎡，涨到1.2元／㎡。经质证，原告对该证据的真实性、关联性不予认可，认为被告提交的协议系复印件真实性无法确认，原告出具的租赁合同是后签的，是真实意思的表示，双方应当履行。被告提交的租赁协议系复印件，不符合民事诉讼证据的要求，该证据也无法证实被告关于2013年6月19日被迫与原告签订房屋租赁合同的证明观点，且双方所履行的合同即为2013年6月19日所签订的租赁合同，被告对该合同无异议亦认可原告所述的交付房屋时间及签订合同的时间，对该证据本院不予采纳。

本院通过对原、被告所提供的证据进行分析、认证，确定以下案件事实：

2013年1月1日，原告将其所有的位于阿克苏市左岸明珠小区3期9号楼2层424.81㎡房屋出租给被告用于经营餐饮，并于当日将房屋交付被告。2013年3月6日被告向原告支付租金50000元，2013年6月17日支付租金50000元。2013年6月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于阿克苏市左岸明珠小区3期9号楼2层424.81㎡房屋出租给被告用于经营餐饮，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止，租期内原告有权对租赁房屋进行销售。租金每平方米每日1.2元，即年租金186066.78元。双方约定的付款方式为被告先支付50000元，余款136066.78元于两个月内全部交清。合同还对原、被告的其他权利义务进行了约定。2013年6月25日，原告将租赁房屋出售给蓝*，原、被告之间的租赁合同继续履行。2013年底被告将租赁房屋转让给了胡**，并由胡**与房屋所有权人蓝*签订了租赁合同，原、被告之间租赁合同已履行完毕，剩余租金86066.78元被告未支付，2015年4月22日原告诉至本院。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告三**司出租给被告陈*的房屋属合法房屋，房屋本身不具有违法性。被告认为，所承租房屋不符合《高层民用建筑设计防火规范》的国家标准且原告将住宅改为商用后未经过消防重新审核，同时原告改变房屋用途的行为违反了《中华人民共和国物权法》第77条、《中华人民共和国消防法》第五十八条第3款、第5款的规定，双方签订的租赁合同无效。根据原告向法庭提交的建设工程消防验收意见书显示，该房屋的整体消防验收合格，对此被告也予以认可。故承租人将房屋装饰完毕并按变更用途后的要求报公安消防机构重新审核即可，不能以此来否定该房屋已通过消防验收的事实。双方合同中约定的“房屋作为餐饮用途”是被告租赁房屋后对房屋用途的承诺，被告虽称因改变房屋用途无法办理相关证照，致使被告无法正常经营，但在合同履行期间并未向原告提出或因此受到相关行政机关的处理。根据《中华人民共和国物权法》第77条之规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。按此规定，只有合同当事人对合同效力发生争议时，如果还未能取得有利害关系业主同意将出租房屋由住宅改变为经营性用房的情况下才能认定该合同违反了法律、法规强制性规定。但本案中原、被告之间的租赁合同已于2013年12月31日履行完毕，现被告以该合同违反《物权法》77条的规定为由，提出合同无效的抗辩依据不足，本院不予采纳。被告另提出原告的诉讼超过法定诉讼时效的抗辩。按照合同约定，被告尚欠原告租金达8万余元之多，针对如此大额欠款原告不积极主张权利与常理不符，结合证人白*的当庭证词，可证实原告多次向被告多次索款的事实。据此，被告关于原告的起诉超过法定诉讼时效的抗辩理由依据不足，本院不予采信。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告承租房屋后已实际使用，且该合同已于2013年12月31日履行完毕。现原告要求被告支付欠付租金86066.78元的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的租赁合同对被告逾期交纳租金的违约责任未作约定的情况下，原告要求被告支付逾期付款利息8692.75元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈*于本判决生效之日起10日内，向原告阿克苏**有限公司支付房屋租金86066.78元。

二、驳回原告阿克苏**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。

案件受理费2169元，由被告陈*承担1974元，由原告阿克苏**有限公司承担195元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于阿克苏地区中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十五日