吉木萨尔县统一商城与闫晓军租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吉木萨尔县统一商城诉被告闫**租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，由审判员马**适用简易程序独任审判，并于2015年3月11日、4月8日两次公开开庭进行了审理。原告吉木萨尔县统一商城的委托代理人李*、周**、被告闫**及其委托代理人米*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年12月6日，原、被告达成口头租赁合同，约定原告将位于统一商城一层C102、C104、C106、C108、C110号的商铺租给被告。2014年3月3日，被告向原告缴纳合同保证金5000元。2014年4月9日，原告向被告送达通知书，通知被告在接到通知函五日内与原告签订租赁合同，逾期视为违约，但被告仍未与原告签订租赁合同。2014年12月19日，原告向被告送达催交租金及利息通知，通知被告在收到本通知之日起5日内付清所欠租金136440元，及承担延期付款的利息6000元，共计142440元，原告至今未支付。因被告未按通知期限交付租金、利息及垫付费用。2014年12月31日，原告向被告送达解除租赁合同通知，通知被告自通知之日起解除租赁合同，三十日内搬离商场，但被告至今未支付租金、利息及垫付费用，也未搬离商城。现诉诸法院。请求1、确认原告向被告送达的解除租赁合同通知有效；2、判令被告支付租金133432元；3、判令被告支付原告垫付的采暖费2900元；4判令被告支付原告垫付的消防公众责任险108元；5、判令被告支付延期付款的利息6000元；6、本案诉讼费用及邮寄送达费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：我是2013年12月被原告招商引资来其商城经营。原告口头承诺将C102、C104、C106、C108、C110号的商铺柜位给被告租三年。被告于2013年12月27日进入其商城装修，同年12月30日装修完毕。2014年1月18日开始正式营业。我们按照约定制作了货柜。后原、被告在商谈正式订立合同过程中，因租赁期限及降低被告已装修好货柜高度补偿等问题，双方协商不能达成一致。为此，双方未正式订立合同，被告也未交付过租金。现被告认为双方没有签定合同，所以没有解除合同之说，原告所要求的各项费用没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告就其主张的诉讼请求，向本院提交了以下证据：

1、被告交纳的合作意向定金收据一张5000元、被告交纳电费的收据三张，拟证实原、被告双方达成了口头承租协议，被告交纳了合作意向定金。

被告质*认为自己交纳5000元是合同保证金，不是定金，对三张交纳电费收据认可。

本院查明

本院认证对证据的真实性予以确认。

2、通知书一份，拟证实2014年4月9日原告以书面的形式通知被告签订合同，并注明了签订合同的地点和联系人。

被告质证认可收到通知，但认为最终双方未正式订立合同。

本院认证对证据的真实性予以确认。

3、向被告送达催缴租金利息通知书及邮政短信送达通知各一份、空白租赁合同、管理协议书各一份，拟证实原、被告达成了口头的承租意向，双方已经合作；原告向被告送达了合同、协议，要求被告签订合同、协议，及通知被告交纳租金133432元、暖气费2900元、消防责任险108元，逾期承担延期付款利息6000元。

被告质证认可已收到，但认为最终双方未正式订立合同，双方有争议，所以原告通知要求交纳的租金等费用没有依据。

本院认证对证据的真实性予以确认。

4、解除租赁合同通知及邮政送达短信通知各一份，拟证实被告交纳了5000元后在原告通知下，仍然没有签订合同，此后原告通知被告交纳租金，但被告仍不交纳，因此原告通知原被告解除双方之间的合同。

被告质证认可已收到，对关联性不认可，认为双方未签订正式合同，即根本不存在解除合同，另外通知中的内容也与其提交的证据矛盾，故对解除合同通知我不认可。

本院认证对证据的真实性予以确认。

5、新疆嘉**测绘公司出具的统一商城一楼测绘报告一份，拟证实被告承租原告的C102、C104、C106、C108、C110套内面积89.9平方米，加上公摊面积一共是138.51平方米。

被告质证对其真实性、关联性、合法性均不认可，认为不能确定测绘的地点及委托人。

本院认证对证据的真实性予以确认。

6、合作意向书一份，拟证实原告给被告租赁场地的场地面积为138.51平方米。

被告质*认为未收到过此意向书不予认可。

本院认证认为原告无证据证实被告收到意向书，故对其关联性不予确认。

证人刘X的证言，刘X证实：其从2013年1月18日起在原告处承租一层营业场地从事个体经营至今，前期自己向原告交纳过5000元意向押金，后在原告通知下其与原告签订合同，租金为每平方米80元，含楼梯、过道等公摊面积，取暖费按建筑面积向原告交纳。

原告质*对刘X证言认可。被告质*认为自己在原告处从事经营期间从未见到过证人，证人与原告是否签订合同无法确认，为此对证人证言不认可。

本院认为

本院认为证人刘X陈述客观真实，对其证言予以采纳。

证人刘X与原告签订的承租合同、合作意向书一组，拟证实证人陈述与合同一致，证人证言真实，证人承租面积包括建筑面积。

被告质证不予认可。

本院认证对该组证据的真实性予以确认。

9、测绘图、一层平面图、测绘摊位的面积表各一份，拟证实被告承租面积的计算包括分摊面积和建筑面积，最终签订的租赁合同的房号以最终测绘的代号为准。

被告质证不予认可。

本院认证对该组证据的真实性予以确认。

10、证人李XX的证言，李XX证实：其从2013年9月与原告协商进入商城装修，与原告签订了合作意向书，自己承租原告一层三处营业场地从事个体经营至今，前期协商的租金为每平方米90元，后来为85元每平方米，在与原告正式签订承租合同时也是85元每平方米，含电梯、过道等公摊面积，签订合同也是经商城通知后签订的，取暖费按建筑面积向原告交纳。

原告质证对李XX证言认可。被告质证对李XX证言不认可，并当庭播放了其妻子与证人通电话的录音（能过转录后用QQ传送到被告手机上），以证实在上次开庭后，原告代理人质问证人为何给被告讲双方之间约定65元每平方米租金的事。原告认为其电话录音非原始录音不予认可。

本院认证认为李XX证言陈述客观真实，对其证言予以采纳。

证人李XX与原告签订的承租合同、合作意向书，拟证实证人所述属实，与合同相符，承租面积包括建筑面积。

被告质证不予认可。

本院认证对该组证据的真实性予以确认。

被告为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：

1、出租场地调整前后的调整平面图两份，拟证实原告没有经过被告同意调整被告的承租位置，被告不同意调整，双方就此事一直在协调。

原告质证对真实性认可，原告根据消防部门的要求进行的调整，被告也按我们的要求进行了调整，在计算租金时，已将调整部分进行了减少。

本院对证据的真实性确认。

2、柜台平面图及调整柜位通知书一组，拟证实原告要求被告调整柜台，我当时进驻商场时已经按照要求制做了柜台，因为发生了争议，所以我没有签订合同，原因不在被告而在原告。

原告质证对调整柜位通知、胡XX签字平面图认可，对另外的图不认可。

本院对调整柜位通知、胡XX签字平面图的真实性予以确认，对其他平面图不予确认。

3、图纸一份，拟证实被告按原告要求装修和制作柜台。

原告质证不予认可。

本院对证据的真实性不予确认。

通过原、被告举证、质证、本院认证及双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：

2013年11月，被告到原告商城欲从事商业经营，原告同意，将其商城C102、104、106、108、110场地共计138.51平方米出租给被告进行装修。装修期间原告单位工作人员向被告发出专柜制作图，该图注明被告使用面积为127.66平方米，实用面积为82.85平方米，被告予以接受。双方口头约定租金为83元每平方米。被告向原告交纳合作意向定金5000元。2014年1月18日，原告商城装修后重新开业经营，被告与原告同时开业经营。2014年4月9日，原告通知被告在五日内与其签订租赁合同，租赁期限为2014年1月21日至2015年1月20日，并通知其到原告二楼客服中心后办公室签订合同。被告前往协商订立合同，因租赁期限、柜位调整事宜，未与原告正式签订合同。此后，被告继续使用原告场所经营。期间因原告调整电梯7天，影响被告经营，其决定免除被告租金2646元。2014年10月，原告以消防需要对被告的经营场地进行了部分调整，被告接受，进行了调整。2014年12月19日，原告向被告发出催交租金及利息通知，通知中明确告知被告其租赁期为2014年1月21日至2015年1月20日，租金为133432元，合同期取暖费为2900元，消防公众责任险108元，共计136440元。并告知被告在签订合同时，按年一次性在7日内交清全年租金，延期交纳按日千分之十五支付利息，延期超过15日的原告有权解除合同。并告知被告截止该日，被告欠租金136440元，应承担延期付款利息6000元。并附送收取租金说明及与被告签订的租赁合同、管理协议各一份。2014年12月22日被告收到后未予回应，并继续在原告处经营。2014年12月31日，原告向被告发出解除合同通知，通知中告知被告欠租金136440元，因其未按催交租金通知交付，自通知之日起解除与其租赁合同，交付清所欠租金136440元，并限其在三十日内将货品及货柜搬离，逾期商城将予以搬离，后果及损失由其承担。2015年1月5日，被告收到原告的解除合同通知。被告未予回应，继续在原告处经营。2015年1月29日，原告诉诸法院。并申请财产保全，将被告在其商城经营的货物予以扣押，原告支出财产保全费1232元。当日，本院制作询问笔录，被告自认双方约定租金按每月每平方米83元计算。

庭审中，经本院组织双方到现场勘测，双方认可被告使用原告场地面积为84.892平方米，消防过道面积为9.12平方米。

本案争议焦点：1、原、被告之间的租赁合同是否成立，2、被告是否应该支付原告租金、采暖费、消防公众责任险及利息。

本院认为，针对本案争议焦点一即原、被告之间的租赁合同是否成立问题。被告向原告交付定金，明确接受原告出租场地、面积、出租价格，在收到原告催交租金及利息通知和原告寄送的租金说明、与其签订的合同后，并未提出异议，继续使用原告场所从事经营，足以认定双方间的租赁合同成立。故本院确认原、被告间的租赁合同成立。原告基于双方建立租赁合同的基础，在催告被告支付租金无果情形下，向被告行使合同解除权利，符合法律规定，被告亦未提出异议，为此，对原告要求确认向被告送达的解除租赁合同通知有效的请求本院予以支持。被告抗辩双方未订立正式合同，不认可存在租赁合同的意见不能成立，本院不予采纳。

针对本案争议焦点二即被告是否应该支付原告租金、采暖费、消防公众险及利息问题。原告主张被告应支付其租金133432元、采暖费2900元。庭审中，双方当事人对被告承租面积提出异议。经本院组织双方到现场勘测，原、被告对被告实际使用面积84.892平方米、消防过道面积9.12平方米均无异议。鉴于此，对2014年10月20日前租金按94.012平方米（84.892＋9.12）计算9个月为70226.97元，对2014年10月20日以后租金按84.892平方米计算3个月为21138.11元，采暖费按84.892平方米计算为1825.18元，鉴于原告自认在被告营业期间调整电梯同意减少租金2646元，系对其权利的处分，本院予以准许，故被告应支付原告租金为88719.08元（70226.97元＋21138.11元-2646元），采暖费为1825.18元，对原告主张的其他部分租金及采暖费，即无约定也无证据证实应由被告承担，本院不予支持。被告抗辩不承担租金及暖气费意见于理不通，本院不予采纳。原告主张要求被告承担消防公众责任险108元及利息6000元，被告不同意承担。因双方无消防公众责任险及利息约定，为此本院对被告抗辩不承担消防公众责任险及利息意见予以采纳，对原告的该两项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告吉木萨尔县庭州统一商城向被告闫晓军送达的解除租赁合同通知有效；

二、被告闫晓军于本判决生效后三日内付清原告吉木萨尔县庭州统一商城租金88719.08元、采暖费1825.18元；

三、驳回原告吉木萨尔县庭州统一商城的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3149元，减半收取1575元，财产保全费1232元，合计2807元，由被告闫**承担2682元，由原告吉*萨尔县庭州统一商城自行承担125元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回**人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十日