周**与王**、卢**房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书

审理经过

申诉人周**因与被申诉人王**、卢**房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回**人民法院（2013）昌中民一终字第00742号民事裁定，向检察机关申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院于2015年1月19日作出新检民（行）监（2014）65000000188号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年5月26日作出（2015）新民抗字第25号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派检察员石*、沙**出庭。周**的委托代理人王**，王**及其委托代理人姬沿成到庭参加诉讼，卢**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2011年4月，周**将王**、卢**起诉至昌吉市人

民法院，称其系昌吉市三工镇农民，在村集体获得了一块宅基地，并在此宅基地上修建了房屋。2O09年前往天津探亲，

卢**未经得原告同意，将原告作为村民而取得的宅基地以及建筑物出售给了被告王**，致使原告无法在农村生活，原告认为被告卢**没有取得产权人的同意，将集体所有的宅基地进行处分，两被告签订的《房屋买卖合同》无效，依法判令被告返还宅基地及房屋。

一审法院查明

昌**民法院一审审理查明，被告周**与被告卢**夫妻关系。原告周**系昌吉市三工镇大三工村五组居民。被告王*亮系木垒县西吉尔镇屯庄子村一组居民。2009年3月26日，被告卢**与被告王*亮自愿签订的房屋买卖合同，卢**将位于昌吉市三工镇大三工村五组房屋出售给被告王*亮，价款为4000O元，该房屋宅基地使用权人为原告周**。合同签订后，被告王*亮对购买的房屋进行了维修及加固。

一审法院认为

昌**民法院一审认为，原告出卖的房屋是依附在宅基地上的房屋，而宅基地的所有权人为农村集体经济组织，原告并未取得宅基地使用权，依据添附理论，依附在他人土地上的房屋归土地所有权人，土地所有权人应给予添附主体相应的补偿，即而由土地使用权人取得添附物的所有权，此时应由所有权人主张权利，即应由集体经济组织作出选择，而非添附人行使该权利，此时出卖人并非适格的主体，本案不属于人民法院民事案件的受案范围，昌**民法院于2013年6月13日作出（2012）昌*一初字第379号民事裁定：驳回周**的起诉。

周**不服昌吉市人民法院（2012）昌*一初字第379

二审上诉人诉称

号民事裁定，向昌吉回**人民法院提起上诉称，一审错误地将土地使用者的权利认定为土地所有者的权利。

双方签订的《房屋买卖协议》因违反了《中华人民共和国土

地管理法》强制性规定而无效，无效合同的法律后果既是相互返还，因此，原告一审请求应得到支持。

二审法院认为

昌吉回**人民法院二审认为，上诉人周**对于被上诉人卢**处分房屋的事实是明知的，卢**与周**作为本案中争议房屋的原宅基地使用权人，其售房行为隐含了其放弃宅基地使用权的意思表示。随着房屋的交付，卢**与周**的弃权行为即发生了法律效力。现周**主张卢**与王**签订的房屋买卖合同无效，并请求王**返还房屋，王**明确表示不同意返还房屋，周**即丧失了撤销其弃权行为的条件。根据“房地一致”原则，卢**、周**因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，周**无权再向王**提出返还房屋的要求。一审以周**非适格主体裁定驳回起诉并无不当。昌吉回**人民法院于2013年9月22日作出（2013）昌中民一终字第00742号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。

再审申请人称/抗诉机关称

新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，l、终审裁定驳回周**的起诉不当。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，人民法院应当进行审理，依法作出判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉应当符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼范围和受诉人民法院管辖。本案中，一是周**与卢**系夫妻关系，卢**是该房屋买卖合同的出让方，是与本案有直接利害关系的公民；二是王**是房屋买卖合同的受让方，被告的地位是明确的；三是周**依违反法律强制性规定为由，要求法院判令房屋买卖合同无效，该诉讼请求明确；四是双方是平等的民事主体而产生的民事纠纷，既属于人民法院的民事受理范围，又属于昌吉市人民法院管辖。故周**和卢**、王**之间的纠纷是民事纠纷，周**的起诉符合民事诉讼法规定的起诉条件，终审裁定认为当事人不符合起诉条件，驳回当事人的起诉属适用法律错误。

2、终审裁定关于“周**放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，其无权提起返还房屋的要求”认定错误。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“土地使用权可以依法转让。”第九条规定“国有土地和集体所有土地，可以依法确定给单位和个人使用。”《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有、占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，宅基地使用权依法可以转让，且周**自建造房屋后，即设立物权，是涉案房屋的当然所有权人，其有权出售享有所有权的房屋并可以依法转让宅基地使用权，其认为转让房屋的协议无效并提起诉讼，应当是适格的民事法律关系主体，享有独立的诉讼主体地位。故原审认为原告主体不适格是错误的。

本院再审过程中，周**称，其申诉意见和检察院的抗诉意见一致。王*亮辩称，周**与卢向麟系夫妻，《房屋转让协议书》已实际履行，房屋我已居住多年并翻建，原审认定事实和适用法律正确，应予维持。

本院认为

本院再审认为，周**的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应当进行审理。原裁定适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销昌吉回**人民法院（2013）昌中民一终字第742号民事裁定及昌吉市人民法院（2012）昌*一初字第379号民事裁定；

二、指令昌吉市人民法院审理本案。

裁判日期

二〇一五年九月十七日