刘**与巴州**产公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*花诉被告**公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法由审判员唐**任审判，于2014年12月9日、2015年5月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*花诉称，2013年1月，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定：被告将位于库尔勒市河畔世家1栋3单元2201室房屋出售给原告，面积为114.89平方米，总价款594027.3元；被告应于2013年9月30日之前，将验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款的万分之三承担违约金。合同签订后，原告已支付全部房款，被告在商品房未达到交接使用条件的情况下公告交房，直到2014年9月2日该房才达到交房条件。被告逾期交房336天，应按合同约定承担违约责任。原告诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金59645元（自2013年10月1日至2014年9月2日，日万分之三）；2、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告**公司辩称，1、原告所诉逾期交房的事实存在，但被告逾期交房是因存在非被告所能控制的因素即政府行为造成的。被告根据合同约定可以据实延期交房，并对该期间的逾期交房不承担违约责任。2011年6月，库尔**划管理局要求被告暂时停止对涉案楼宇的施工建设，并对梨香苑小区住户反映的采光问题开始进行调查，该事件的调查、协调以及召开听证会前后达4个月之久，致使被告对库尔勒市河畔世家小区1号楼的施工建设也停工达4个月之久。库尔**划管理局同意被告恢复开工时已至10月底。根据新疆建筑行业的惯例，每年的11月1日至次年的3月30日期间为新疆建筑行业的冬季停工期，因政府行为导致被告停工建设达9个月之久，该政府行为完全系不受被告所能控制的因素，被告根据合同约定可以延期，并对该期间产生的逾期交房不承担违约责任。2、2014年4月14日，被告通过报纸公告的方式通知原告交房。故原告要求被告承担自2014年4月14日至今的逾期交房违约责任，无任何事实根据和法律依据，恳请法庭依法予以驳回。3、被告认为原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，恳请法庭依法予以调整，应该按照同地段租金计算其损失。

本院查明

经审理查明，2013年1月，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定：被告将位于库尔勒市河畔世家1栋3单元2201室房屋出售给原告，面积为114.89平方米，总价款594027.3元；被告应当在2013年9月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用；如遇特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，及其他非出卖人所能控制的因素；被告逾期交房，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款的万分之三的违约金；商品房达到交房条件后，被告通知原告办理入住手续。另：合同附件四《补充协议》约定本协议凡涉及被告应履行通知义务，以被告在《巴州日报》或《库尔勒晚报》上发布入住公告通知即为被告通知原告的有效通知。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2014年4月14日，被告在《巴音郭楞日报》刊登公告，其开发建设的位于库尔勒市宏信·河畔世家1号楼2单元、3单元于2014年4月14日开始交房。2014年4月14日，原、被告验收房屋并办理了交接手续。2014年6月13日，被告开发的库尔勒市河畔花园1号楼经建设方、监理单位、勘察单位、施工方、设计单位进行竣工验收并签订《工程竣工验收报告》。

另查明，库尔**划管理局因梨香苑小区采光问题，责令被告自2011年6月24日至2011年10月25日停止对河畔世家小区1号楼的施工，停工期达4个月。

认定上述事实的证据有《商品房买卖合同》、房款收据、证明、《巴音郭楞日报》、《工程竣工验收报告》、业主入住档案及当事人当庭陈述可以证实。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示且内容不违反法律规定，为合法有效合同。按照合同第八条的约定被告宏**公司应在2013年9月30日前将“验收合格的商品房”交付原告。合同约定交房条件为“该商品房经验收合格”。《中华人民共和国建筑法》规定建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收。涉案房产于2014年6月13日经建设方、监理单位、勘察单位、施工方、设计单位进行竣工验收，结论均为同意验收。被告虽于2014年4月14日公告交房，但涉案房产于2014年6月13日达到合同约定的交房条件，双方交房日期应为2014年6月13日。库尔**划管理局责令被告自2011年6月24日至2011年10月25日停止对河畔世家小区1号楼的施工（停工期4个月），交房日期可从2013年9月30日后顺延四个月，期间恰逢新疆建筑行业冬季停工期。上述情形符合合同中“据实可以延期交付房屋”的约定，被告不应承担违约责任。被告延期交房，扣减不应承担违约责任的情形，被告仍存在无正当理由延迟交房情形。综合本案实际情况，本院酌情认定迟延交房的违约天数为14天，被告应按合同约定承担违约责任，违约金为2495元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告**公司于本判决生效后十日内支付原告刘**逾期交房违约金2495元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费645.56元，由原告负担600元，被告负担45.56元（原告已预交，被告给付上款时一并支付原告）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭**级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月八日