钟**与苏**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人钟如铁因与被上诉人苏**房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人钟如铁，被上诉人苏**及其委托代理人华晏、贾*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年12月17日，苏**与北屯**限公司的法定代表人王**签订《房屋租赁合同》，约定北屯**限公司将其坐落于新客运站（第十师客运站）地下室，建筑面积1200㎡的3间房屋出租给苏**，租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日，允许苏**对租赁房屋进行装修或改善、增设他物。北屯**限公司同意苏**将承租的房屋进行转租。2013年12月28日，苏**与钟**签订《房屋租赁合同》，约定：苏**将承租的位于客运站负一楼，建筑面积约500㎡的1间房屋转租给钟**，租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日；第一年租金150000元，第二年租金视市场行情定。庭审中，钟**对苏**主张第二年度租金按照150000元计算无异议。租金支付方式为每年一次性付清；租赁房屋的用途为经营儿童游乐园；苏**允许钟**在不影响主体结构的情况下对租赁房屋进行装修或改善、增设他物；合同第十一条对苏**有权解除合同的情形作出约定，第一项为“承租人不交付或者不按约定交付租金达＿个月以上”，但“＿”处却被划掉；在租赁期间发生的一切费用由钟**承担，苏**必须向钟**提供消防及房产的合法手续，所有合同与三运司合同同步（2013年12月17日的《房屋租赁合同》）。合同签订之前，苏**已向钟**交付承租房屋。2013年7月25日，钟**向苏**交付定金100000元，签订合同时转为租金。签订合同当天，钟**向苏**交付租金50000元。2014年1月1日至2014年12月31日的租金150000元，钟**已向苏**交清。

2014年1月30日左右，钟如铁对租赁房屋进行装修时，阿勒泰市公安消防大队以未经消防设计审核擅自装修系违法行为为由，责令于2014年2月10日前改正。2014年2月10日，该消防大队对钟如铁作出拟责令停止施工并罚款30000元的行政处罚。2014年2月26日，钟如铁实际缴纳罚款5500元。2014年春节过后，钟如铁开门营业。2014年六一期间，钟如铁进行了乐翻天文化城堡的宣传活动。2014年11月24日，北屯**管理局因钟如铁妻子陈**未经工商部门核准登记领取营业执照，擅自以乐翻天文化城堡名义从事娱乐服务经营活动，责令停止违法经营活动，并要求15日内办理工商营业执照。

2014年3月11日，北屯**限公司向第十师公安局消防支队申请整体工程的消防验收，2014年3月18日予以受理，2014年9月26日消防验收合格。2014年10月18日，钟**从北屯**有限公司取得建设工程消防意见书后，即向北屯垦区公安局消防管理大队申请消防验收，2015年2月3日，该消防管理大队向陈**发放消防安全检查合格证。2015年3月6日，第十师文化广播电视局向陈**发放文化经营许可证。2015年4月20日，北屯**管理局向陈**发放营业执照，登记的字号为“北屯市乐翻天文化城堡”，由钟**与陈**共同经营。

2015年，钟**因抵扣房租的事情未能与苏**达成协议，至今未付2015年度租金。庭审中苏**认可因钟**未付租金于2015年7月19日掐断乐翻天文化城堡的三相电，至2015年10月18日左右才将钟**的三相电接通。此期间，钟**的大型游乐设施无法正常使用。

另查明，2014年钟如铁未缴纳租赁房屋4个月采暖期的费用9876元，该取暖费由苏**垫付。

一审法院认为

原审法院认为：合同纠纷首先须确认合同的效力。第十师客运站大楼属于人员密集场所，根据消防法第十三条的规定，在投入使用前应当通过消防验收，属于法律强制性规定。《》第规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，该司法解释却将违反法律关于房屋使用条件强制性规定的情形归为承租人可单方解除合同的情形。关于房屋租赁合同的效力应当适用专门性司法解释的规定，租赁房屋在投入使用前未通过消防验收并非合同无效情形。苏**在征得北屯**有限公司的同意后有权将承租的房屋进行转租，其与钟如铁签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿的基础上签订，属合法有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。

本案需解决以下六个争议焦点：

关于房屋租赁合同是否应予解除的问题。

苏**要求与钟如铁解除合同的理由之一是钟如铁拖欠8个月的房租致使其不信任钟如铁的履约能力。合同并未将钟如铁逾期交付房租作为苏**有权解除合同的情形，且苏**并没有确切证据证明钟如铁已失去履约能力。苏**的该项理由于法无据，一审法院不予支持。苏**要求与钟如铁解除合同的另一个理由是：中华人民共和国住房和城乡**设部批准的《建筑设计防火规范》规定儿童游乐厅等儿童活动场所不应设置在地下或半地下。一审法院认为，该规范第2.1.6、第2.2.7对“半地下室”“地下室”均有专业定义，且需要经过专业测量，在有权部门未对钟如铁租赁房屋作出定义且明令禁止被告经营前，苏**的该项理由不能成立，本院不予支持。钟如铁为经营北屯**化城堡已投入大量资金，其未行使合同解除权要求继续履行合同也是基于此原因，为维护社会经济秩序及合同的稳定性，苏**与钟如铁签订的房屋租赁合同应当继续履行。苏**的该项诉讼请求，一审法院不予支持。

二、关于2014年钟如铁已付租金是否应予退还的问题。

钟如铁反诉称因苏**未履行交付租赁房屋消防验收合格证明的义务，导致其未能正常营业，直至2015年4月20日才办理了营业执照，要求退还2014年房租150000元。根据《娱乐场所管理条例》第九条、第十一条的规定，办理消防审批手续是到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照的前提。苏**在与钟如铁签订合同时，明知租赁房屋的用途是经营儿童娱乐项目，该种经营对消防安全有严格要求，其转租的房屋没有经过消防验收。将不能投入使用的房屋进行转租，苏**应当对钟如铁不能正常经营的损失承担一定的过错责任。钟如铁作为儿童游乐项目的经营者，更应该明知开设游乐场所必须以消防验收合格为前提，其明知所租房屋没有通过消防验收却仍然与苏**签订合同，其对自己不能正常经营的损失应承担主要责任。

第十师客运站大楼整体消防验收于2014年9月26日通过，钟如铁于2014年10月18日取得建设工程消防验收意见书，至此，租赁房屋已具备使用条件。2014年1月1日至2014年10月18日期间，钟如铁不能按照合同约定实现租赁房屋的目的，通过2014年11月24日北屯工商行政管理局的责令改正通知书也可反映钟如铁在未能办理工商营业执照之前不能正常营业。钟如铁虽已实际接收租赁房屋，但由于整体建筑未经过消防验收的原因，未能按照约定用途使用租赁房屋，因已购置游乐设施亦不能从事其他经营活动，此期间的房租应当视为钟如铁的直接损失。计算方式为150000元÷365天×317天＝130274元，由苏**承担30%赔偿责任，即39082元，钟如铁自行承担70%的责任。2014年10月18日至2015年4月20日，钟如铁申请消防安全检查及办理营业执照的时间系其经营行为及义务，与苏**无关。钟如铁该项反诉请求，符合法律规定的部分，一审法院予以支持。

三、关于2015年租金如何计算的问题。

钟**在庭审中同意2015年的租金仍然按照150000元计算，本院予以确认。2014年10月18日之后，租赁房屋已具备使用条件，钟**应当向苏**支付2015年度的租金。苏**与钟**因房租的事情发生矛盾后，于2015年7月19日自行将乐翻天文化城堡的三相电掐断，直至2015年10月18日接通，导致此期间苏**几处大型娱乐设施无法运行，造成经营损失，可比照此期间一半的房租，由苏**予以赔偿。计算方式为：150000元÷12个月×3个月×50%＝18750元。综上，钟**应当向苏**一次性支付2015年的租金131250元。

四、关于苏世桂垫付的取暖费9876元应该如何承担的问题。

在取得建设工程消防验收意见书之前，钟如铁只是不能按照合同约定的用途使用租赁房屋，但却在实际占有、使用该房屋，并未将租赁房屋交还苏**，因此产生的取暖费应当由钟如铁承担。苏**的该项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。

五、关于钟如铁反诉要求苏世桂赔偿误工费的问题。

钟*铁反诉称其与妻子陈**因不能正常营业产生误工费损失78385.44元。因误工费的损失产生于侵权类纠纷，合同纠纷没有此项赔偿项目，钟*铁的该项反诉请求无法律依据。

六、关于钟如铁反诉要求苏世桂承担行政处罚的问题。

根据阿勒泰市公安消防大队作出的行政处罚告知笔录可知，钟**是因未经消防设计审核擅自装修行为违法而受到的行政处罚，其擅自装修的行为与苏**无关，不应当由苏**承担该行政处罚。钟**的该项反诉请求无法律依据。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《》第第一款之规定，一审法院判决：一、苏**与钟**于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、钟**于本判决生效之日起十日内支付苏**2015年1月1日至2015年12月31日的房租131250元，返还原告苏**垫付的取暖费9876元，合计141126元；三、苏**于本判决生效之日起十日内赔偿钟**房租损失39082元；四、驳回苏**的其他诉讼请求；五、驳回钟**的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2479.52元减半收取1248.76元（苏**已预交），由钟**负担；反诉案件受理费4327.58元减半收取2163.79元（钟**已预交），由苏**承担620元，钟**承担1543.79元。

上诉人诉称

上诉人钟如铁上诉称，上诉人不服原审法院判决第二、五项内容，请求二审法院依法予以撤销，支持上诉人的反诉请求。一、原审法院超诉裁判，被上诉人苏**请求支付自2015年1月至8月租金100000元，原审法院判决131250元，程序违法，同时应当扣除被上诉人将上诉人三相电掐断期间三个月的房屋租金37500元；二、上诉人未按合同约定使用该房屋，暖气费9876元应由被上诉人承担；三、上诉人不能正常营业的根本原因是消防未验收合格，该义务系被上诉人的主要义务，而且双方在签订合同时对此也作了特别约定，上诉人并不知晓被上诉人不能提供消防安全验收手续，因被上诉人主要义务未履行，因此造成的直接经济损失130274元，应全部由被上诉人承担；四、因大楼整体未经消防验收合格，上诉人被阿勒泰市公安消防大队行政处罚5500元，如果验收合格就不会被处罚，该处罚应由被上诉人承担；请求二审法院依据事实，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人苏**辩称，原审法院判决双方继续履行合同，上诉人钟如铁应按合同约定支付2015年度房屋租金；暖气费应由实际使用人承担；上诉人在签订合同后一直处于营业状态，不存在经营损失；上诉人擅自装饰被行政处罚，与被上诉人无关，罚款不应由被上诉人承担；请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审法院认定的事实与本院查明事实一致，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、原审判决是否超出当事人的诉讼请求，被上诉人苏**主张的租金应如何计算，是否扣除断电期间的租金37500元；二、暖气费应如何承担；三、上诉人钟如铁不能正常营业期间的损失，责任如何承担；四、行政处罚5500元如何承担。

关于争议焦点一。人民法院应围绕着当事人的诉讼请求进行审理，被上诉人苏**在原审中主张自2015年1月至8月房屋租金100000元，剩余四个月的房屋租金被上诉人在原审中明确表示另行主张，故原审法院判决上诉人钟如铁支付全年房屋租金超出当事人的诉讼请求，应予以纠正。因被上诉人未及时提供消防验收手续，双方因抵扣房屋租金未达成协议，上诉人拒绝支付房屋租金，被上诉人将上诉人经营所用的三相电掐断，方式明显不当，应对上诉人的营业损失承担赔偿责任。虽然断电仅造成大型娱乐设施无法使用，但断电对上诉人造成的实际损失不仅限于大型娱乐设施无法正常使用，其它娱乐设施的使用价值也必然受到影响，而且断电影响也不仅限于断电期间，上诉人为消除不利影响需投入更多的时间或物资成本。因此，断电造成的实际损失一般大于房屋租金，考虑到上诉人仍有部分设备可运营的实际情况，故对上诉人关于扣减断电期间房屋租金37500元的上诉主张，本院予以支持。

关于争议焦点二。取暖费属上诉人为正常经营的必要支出，该期间上诉人钟如铁对房屋进行了装修，房屋由上诉人实际占有，因此产生的取暖费应由上诉人承担，上诉人的该项上诉理由不能成立。

关于争议焦点三。2013年12月28日，被上诉人苏**与上诉人钟如铁签订的房屋租赁合同，明确约定由被上诉人向上诉人提供消防及房产手续，在双方未约定具体时间的情况下，可给被上诉人合理的准备时间，但上诉人直到2014年10月18日才取得建设工程消防验收意见书，超过了合理限度，被上诉人违反了合同约定，按合同法的规定，应承担赔偿损失或减少房屋租金的违约责任。对原审确定的损失130274元，双方均无异议，本院予以确认。被上诉人未依约提供消防验收手续，已构成违约，导致上诉人承租的房屋不能充分发挥物本身的价值，虽然上诉人有时营业，但不能开展正常营业且时间较长，上诉人因此遭受的损失较大，且在2014年合同履行过程中上诉人无违约行为，故对上诉人的损失，本院以租金损失为标准进行调整，确定由被上诉人承担55%的赔偿责任，即71650.70元。原审法院以双方当事人的过错划分责任，确定上诉人的违约损失，无法律依据。上诉人的该部分上诉理由，合理部分，本院予以支持，超出部分，不予支持。

关于争议焦点四。根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的规定，上诉人钟如铁经营的游艺厅属人员密集场所，在装修前应先到公安机关消防机构申请消防设计审核，其擅自装修受到行政处罚，与被上诉人无关，该罚款应由上诉人承担，对上诉人的该项上诉主张，不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，超出当事人的请求进行审理，确定上诉人钟如铁的损失不当，判决有失公允，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、《》第第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第582号民事判决第（一）项、第（四）项、第（五）项，即“一、苏世桂与钟如铁于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》继续履行”，“四、驳回苏世桂的其他诉讼请求”，“五、驳回钟如铁的其他反诉请求”；

二、变更新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第582号民事判决第（二）项“钟如铁于本判决生效之日起十日内支付苏**2015年1月1日至2015年12月31日的房租131250元，返还苏**垫付的取暖费9876元，合计141126元”为上诉人钟如铁支付被上诉人苏**2015年1月1日至2015年8月31日的房屋租金62500元，返还苏**取暖费9876元，合计72376元；

三、变更新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2015）北民初字第582号民事判决第（三）项“苏**于本判决生效之日起十日内赔偿钟如铁房租损失39082元”为被上诉人苏**赔偿上诉人钟如铁损失71650.70元；

四、驳回上诉人钟如铁的其他上诉请求。

上述第二、三判项折抵后，上诉人钟如铁在本判决生效后十日内给付被上诉人苏世桂725.30元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费2479.52元减半收取1248.76元（苏**已预交），由苏**负担426.19元，钟**负担822.57元；一审反诉案件受理费4327.58元减半收取2163.79元（钟**已预交），由苏**负担662.88元，钟**负担1500.91元；二审案件受理费5749.39元（钟**已预交），由苏**负担3444.91元，钟**负担2304.48元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日