郑**与新疆广信**有限公司、马**房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告郑**与被告新疆**资有限公司（以下简称广**公司）、被告马**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法由审判员郭**任审判，于2016年4月8日公开开庭审理，原告郑**及委托代理人李**和马**、被告广**公司的委托代理人张*到庭参加了诉讼。被告马**经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑**诉称：2014年5月1日，我与被告**公司签订租赁合同，其将位于本市新市区天津路2号银城大厦爱家超市负一层商铺出租给我。合同签订后我按照约定将租金等费用转入被告马**的银行账户，但被告未按约定履行合同义务，致使租赁合同无法履行。被告**公司系被告马**一人独资公司。现诉至法院，请求解除双方签订的租赁合同，判令被告返还租金、押金、保证金、物业费、空调费、采暖费共计98794元，判令被告承担违约金8541元、赔偿损失1.5万元，本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告广**公司辩称：对签订租赁合同以及原告支付租金等费用的事实无异议。租赁合同合法有效，应受法律保护。我方已依约交付了租赁物，不存在违约行为。原告主张解除合同的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法判决。

被告马**未到庭也未提交答辩状。

本院查明

经审理查明：2014年5月1日，被告广**公司（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同，被告广**公司将位于本市新市区天津路爱家超市负一层商场的18平方米场地出租给原告经营化妆品。合同约定的主要内容有：一、租赁期共三年（无具体起止时间）。二、如开业日期不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按照实际开业日期延长与乙方的租赁期限；乙方在未得到甲方的通知，擅自进行的一切行为如提前订货、装修施工等所发生的一切损失，由乙方自行承担，甲方概不承担。三、店铺租金标准13元／日·平方米，年租金85410元，双方签订合同后的第一年租金于2014年5月15日一次性交纳；活动促销费及卖场统一协调费5000元；乙方同意在合同签订同时向甲方一次性支付履约保证金2万元；乙方承担物业管理费，按12元／月·平方米收取，自开业日期始一年一收，计2592元；空调使用费用及采暖费用按44元／年·平方米收取，即792元／年。四、如甲方违约解除本合同，甲方应退还乙方租金余额及保证金余额，并承担年租金10%的违约金。

合同签订后，原告支付保证金、租金、押金、物业管理费、空调及采暖费，合计107506元。后被告广**公司退还原告

8712元。原告实际支付金额为98794元。

2015年4月15日，被告广**公司出具保证书，即保证爱家超市负一层商场在2015年5月1日试营业，6月1日全面开业，确保乙方郑**、李*、穆*、李**、王**等人承租商铺开业并符合正常经营状态，否则解除原合同并退还乙方的租金、押金在内的所有费用，退还日期限定30日。

2015年4月15日，原告与深圳市**程有限公司签订《化妆品展柜定制协议书》约定：展柜七套交货时间为同年4月30日，制作总费用为3万元，原告在第一期材料到场后支付1.5万元，工程全部完工验收后支付5000元，余款至同年10月1日付清。同年4月17日，原告支付定制费1.5万元。

爱家超市负一层商场至今未能开业，原告承租的商铺也未进行装修。本案审理中，原告称商铺装修为被告指定的承包商。

又，被告广**公司成立于2013年3月12日，注册资本

2000万元，股东为被告马**一人。

另，2014年11月21日，被告**公司与乌鲁木齐市新市区新鑫海塑钢厂（以下简称新鑫海塑钢厂）签订建筑装饰工程施工合同，将银城大厦负一层装修工程以包工包料方式发包给新鑫海塑钢厂施工，合同工期自2014年11月25日至2015年1月15日，合同价款482.22万元。2015年1月20日，双方又签订补充协议。2015年5月25日，被告**公司以公证方式向新鑫海塑钢厂送达解除合同通知书，新鑫海塑钢厂于当日退出施工现场。2015年7月1日，被告**公司以施工延期且质量不合格为由诉至本院，要求解除与新鑫海塑钢厂签订的施工合同及补充协议并支付违约金等。本院于2015年9月28日作出（2015）新民三初字第672号民事判决驳回了被告**公司的诉讼请求，乌鲁**人民法院于2016年2月17日作出（2015）乌中民四终字第1516号民事判决，驳回上诉、维持原判。

再查明：本案租赁合同约定的场地位于本市天津北路571号银城大厦负一层，该银城大厦办理了建设工程规划及施工许可证，建设单位为新疆海**有限公司。

以上事实有合同书、收据、保证书、企业信息查询单、民事判决书以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，原告与被告**公司订立的租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定或者损害社会公共利益、他人的利益，合法有效。《合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。双方合同中对于租赁期限的开始时间未予明确，也未约定场地交付的具体时间，但根据合同的其他条款，应以被告**公司的开业通知时间为准，而被告**公司在订立合同后出具的保证书表明，其最迟应在2015年5月1日至同年6月1日期间交付场地。被告**公司在本案中并未提供在2015年5月1日前向原告交付场地的相应证据，且其出租场地所在负一层的装饰装修合同纠纷诉讼于2016年2月才审结，故被告**公司已交付场地的抗辩不能成立。被告**公司已收取了租金以及其他费用，但时至今日也未能交付场地，其违约行为导致合同目的不能实现。原告现主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。

《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。还规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告广**公司对于原告已交纳的保证金、租金、押金、物业管理费、空调及采暖费合计98794元不持异议，应当返还于原告。合同中约定“违约解除合同应承担年租金10%的违约金”应解释为违约方导致合同解除所应承担的违约责任，原告主张违约金8541元的请求成立，本院予以支持。对于原告主张的装修定制费1.5万元，因装修未进行，且原告称装修为被告广**公司指定的承包商，故该装修费现作为实际产生的损失尚不能确定，原告可待实际产生后再行主张。

《公司法》规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告广**公司无证据证明其财产独立于被告马**的财产，故被告马**对上述被告广**公司的债务应依法承担连带责任，被告马**未到庭参加诉讼视为放弃抗辩权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告郑**与被告新疆**资有限公司于2014年5月1日签订的租赁合同；

二、被告新疆**资有限公司返还原告郑**保证金、租金、押金、物业管理费、空调及采暖费合计98794元；

三、被告新疆**资有限公司支付原告郑**违约金8541元；

四、被告马**对上述被告新疆广信**有限公司的债务承担连带责任；

五、驳回原告郑**的其他诉讼请求。

以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的额122335元，确认给付额107335元，确认给付额占诉讼标的额的87.7%。本案案件受理费2746.70元（原告已预交）减半收取，退还原告1373.35元，其余1373.35元由原告负担12.3%即168.92元、被告应负担87.7%即1204.43元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一六年四月十二日