刘*,王**与商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人刘*、王**因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭于2016年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人刘*、王**的共同委托代理人刘**、被上诉人**有限责任公司（以下简称海港房产公司）的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年11月6日，刘*、王**与海**公司签订《商品房预售合同》，双方约定刘*、王**购买海**公司开发的位于沙依巴克区西虹西路南梁**2栋4层1单元403室的住宅一套，预测建筑面积为92.03平方米，每平方米6300元，总金额为579789元；付款方式为首付193789元，需支取公积金43000元，余款386000元向公积金中心申请按揭贷款；合同第八条约定海**公司于2013年10月30日前将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付刘*、王**使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海**公司可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且海**公司在发生之日起60日内告知刘*、王**的；2、不可预见的自然灾害；3、施工中遇到重大技术问题及异常困难；除上述规定的特殊情况外，海**公司如未按合同规定的期限将该商品房交付刘*、王**使用，逾期不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海**公司按日向刘*、王**支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，刘*、王**有权解除合同；刘*、王**要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海**公司按日向刘*、王**支付已交付房价款万分之0.5的违约金……合同签订后，刘*、王**按约向海**公司交付房款579789元，海**公司于2015年1月23日通知刘*、王**办理入住手续，但刘*、王**未于该时间办理入住手续。另查，根据相关新闻报道显示，乌鲁木齐市“田”字路二期工程于2013年3月23日全线开工，于2013年8月20日地面道路恢复通车，在此期间，涉案房屋所在的西虹西路路段（西北路-西山立交桥路段）车辆通行异常困难。

一审法院认为

原审法院认为：本案商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当严格按约履行。**产公司未依约按期交房，应承担相应违约责任。关于海**公司所辩称的2013年3月10日至2013年10月30日期间因“田”字路工程禁止通车导致涉案工程施工困难事实，基本属实，但时间有误，应当予以更正，即为：乌鲁木齐市田字路二期工程于2013年3月23日全线开工，于2013年8月20日地面道路恢复通车。在此期间，涉案房屋所在的西虹西路路段车辆通行异常困难，势必影响到涉案工程的施工，符合双方约定的海**公司可以据实予以延期的特殊情况，该时段不应计入海**公司逾期交房期间。庭审中刘*、王**确认海**公司于2015年1月23日通知其办理入住手续，故该时间点应视为交房时间。综上，对刘*、王**要求海**公司支付逾期交房违约金14262.80元的诉讼请求中合理部分即8696.84元【计算方式：从约定交房日期次日即2013年10月31日起算至2015年1月23日止共计450天，其中扣除田字路二期工程西虹西路路段施工时间即2013年3月23日至2013年8月19日共计150天，海**公司逾期交房天数为300天，已付房款579789元×0.00005／天×300天=8696.84元】，应予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定原审法院判决：新疆海**限责任公司向刘*、王**给付逾期交房违约金8696.84元。

上诉人诉称

宣判后，上诉人刘*、王**不服原审法院判决，提出上诉称：海港房产公司向我交付房屋时未移交房屋的证明材料、房屋交接单，其交房的行为违反双方的合同约定，应当向我方支付的逾期交房的违约金至2015年3月6日，海港房产公司未能提交涉案房屋施工期间受到市政施工而工期延误的证据，也没有在事实发生60日内书面告知我方，违反了双方合同的约定，故原审法院将“田”字路施工期间自**产公司逾期交房的时间中扣除有误，且该工程施工也未涉及本案诉争的工程施工地点。综上，海港房产公司应向我方支付逾期交房违约金的逾期时间应为492天，请求二审法院依法予以改判。

上诉人海港房产公司针对上诉人刘*、王**的上诉答辩并提出上诉称：我公司于2015年1月23日己通知刘*、王**办理入住手续，刘*、王**因自身的原因于2015年3月才办理入住，我公司不应承担此间的违约责任。“田”字路施工是乌鲁木齐市的市政工程，市民对此均知情，刘*、王**以我公司未书面通知提出不知情，不合常理，且刘*、王**因此多次来我公司问询施工情况，所以刘*、王**的上诉请求不能成立。

我公司认为“田”字路施工是事实，实际通车的时间不是原审法院认定的2013年8月而是当年的10月，且因为“田”字路施工致使我公司对涉案工程的施工时间被拖入了冬季，根据新疆的天气情况，冬季无法施工，故冬季停工的时间也应当自逾期交房的时间中扣除，综上我公司应当承担的逾期交房时间是158天，请求二审法院查明以上事实，对原审法院确认的逾期交房时间予以认定，对我公司承担的逾期交房的违约金予以改判。

上诉人刘*、王**针对上诉人海港房产公司的上诉请求答辩称：海港房产公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院对其上诉请求予以驳回。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实有《商品房预售合同》、《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》、当事人陈述及一、二审法庭庭审笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：2012年11月16日刘*、王**与海**公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各项合同义务。双方合同中约定刘*、王**向海**公司购买位于本市沙依巴克区西虹西路南梁**2栋4层1单元403室，海**公司于2013年10月30日将经验收合格的涉诉房屋交付刘*、王**使用。双方签订后，刘*、王**按合同约定支付了全部购房款，海**公司未依约向刘*、王**交付涉诉房产构成违约，刘*、王**依据双方签订的《商品房预售合同》向海**公司主张日万分之0.5的逾期交房违约金合法有据，应予支持。依双方合同约定，海**公司的交付通知方式为“电话或书面通知后七个工作日方视为交付”“书面通知：由出卖方在新闻媒体上发布的通知或相关公告通知”本案中海**公司于2015年1月23日己通知了刘*、王**办理入住手续，应以此日作为认定海**公司交付涉诉房产的日期，刘*、王**认为其于2015年3月7日才办理交接手续，应认定海**公司于此日才交付涉诉房屋的上诉意见，无法律依据，本院不予采信。自双方合同约定的交付涉诉房屋的2013年10月30日至海**公司交付涉诉房屋的2015年1月23日，海**公司共计逾期交房448天，其中根据双方合同约定：“遇不可抗力的，海**公司应予60日内告知买受人，可以延期”，海**公司提出，其逾期交房有本市“田”字路二期施工禁止社会车辆通行的原因，经查本市“田”字路二期于2013年3月23日全线开建，工程所涉及的路段全线封闭，2013年8月20日地面道路通车、桥面通车至2013年10月30日，其中施工路段涉及西虹西路，双方诉争的位于沙依巴克区西虹西路南梁**的工程确系封闭路段所涉及的路段，上诉人刘*、王**上诉认为，其购买的房产未涉及封闭路段的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。“田”字路二期施工封闭道路的事件不为海**公司所能预见，无法预防、避免、控制，符合不可抗力的法律规定，故海**公司提出应将“田”字路二期施工道路封闭期间自其逾期交房时间内扣除的诉讼请求合理有据，应予支持。根据双方的合同约定，对海**公司因不可抗力事由延期交付房屋的通知方式未进行明确约定，故刘*、王**以海**公司未书面告知其延期事由，提出不应扣减逾期交房时间的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据本市政府职能部门发布的信息，“田”字路二期地面道路2013年8月20日即己通车，海**公司提出道路封闭至2013年10月的上诉理由，未提供证据证实，本院不予采纳。由于新疆的气候条件所至，建设工程施工存在冬季无法施工的客观问题，作为房产开发商海**公司对此情况应当明知并在与购房人签订合同时予以充分的考虑，且双方在签订的合同中对冬季不能施工的时间未作约定，故现海**公司以冬季施工为由要求延期的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，刘*、王**提出要求海**公司向其支付14262.80元逾期交房违约金及海**公司提出只应向刘*、王**支付4580.33元逾期交房违约金的上诉请求，本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费海港房产公司预交50元，刘*、王**预交50元，均由各自负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十一日