王**与乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部委托合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**起诉被告乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部（以下简称爱家赢服务部）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年12月17日、12月21日经公开开庭进行了审理。原告王**的委托代理人黄**、被告爱家赢服务部的委托代理人陈*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：2015年5月19日，原、被告签订了《乌鲁木齐市房屋出租委托合同》，原告委托被告单位将原告坐落于乌市新市区河北路966号康城果岭小区7号楼1单元502室进行出租，用作居住或者办公使用，期限为2015年5月20日至2018年5月19日，合同签订后，原告将房屋钥匙交付给被告，可是，被告在履行合同时却违约，不按时向原告交付房屋租金、物业管理费，故请求判令被告1.解除原、被告签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》；2.给付租金6400元、违约金3840元、物业费483.2元；3.承担案件受理费及其他费用。

被告辩称

被告爱家赢服务部辩称：原告主张的各项诉讼请求，没有事实及法律依据，因为该合同并不成立，双方能够在合同中约定的履行期限不明确，按照法律规定，期限条款应当明确具体，但该合同明显期限约定不明，因此谈不上原被告对于合同的履行，更谈不上被告违约。

在庭审中，原告出示了如下证据：

1.房屋出租委托代理合同书，证明原被告双方是真实意思表示，约定了履行期限、给付方式等；

2.物业费收据，证明原告已交纳物业费，及物业费的数额；

3.邮寄快件，证明原告曾给被告发了一封快件要求解除合同，但是被告拒收；

4.房产证，证明新市区河北东路966号康城果岭小区7栋5层1单元502室属于原告所有。

被告对第1、2、3份证据的真实性、有效性及关联性不予认可；第4份证据的真实性、有效性及关联性予以认可。

本院查明

本院对第1、2、4份证据的真实性、有效性及关联性予以确认；第3份证据的真实性予以确认，有效性及关联性不予确认。

在庭审中，被告出示了如下证据：

1.乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同（复印件），证明合同出租期限双方约定不明，双方并未就合同的履行期限达成一致意见，导致合同无法正常履行，并非被告违约。

原告对该份证据的真实性、有效性及关联性不予认可。

本院对以上证据的真实性、有效性及关联性不予确认。

在庭审中，本院依职权将郭*案件中被告的证人胡*的当庭证言亦作为本案的证人证言。

原告对该证据的真实性、有效性及关联性予以认可。

被告对该证据的真实性、有效性及关联性予以认可。

本院对该证据的真实性、有效性及关联性予以确认。

经审理查明，2015年5月19日，原告王**与被告爱家赢服务部（被告签署的时间为5月20日）签订《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，约定：原告（甲方）就自己的房屋出租委托被告（乙方）代理，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区河北东路966号康城果岭小区7号楼1单元502室；租赁用途是居住／办公；被告的出租代理权限为：代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代原告向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2015年5月20日至2018年5月19日，共计36个月；原告应于2015年5月19日前将房屋交付给被告，《房屋交割清单》见附件一；租金标准为1600元／月，租金总计54400元（证人胡*证实，被告的习惯做法是，在租金总额中已经扣除了双方后来签订的《服务协议》中约定的免租期间（60天）的房租）；租金收取方式是原告在中**行开设账户，被告将各期租金划入原告账户的日期为第一次：2015年8月15日；第二次：2015年11月15日；第三次：2016年2月14日，第四次：2016年5月14日，以此类推不再列举。佣金及相关服务费用：原告向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件二；出租委托代理期限内，原告不承担与房屋有关的下列费用（1-13）：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由原告承担。如被告或承租人垫付了应由原告支付的费用，原告应根据相关缴费凭据返还相应费用；合同的解除：（一）经原、被告双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3.不承担约定的维修义务致使被告无法出租房屋的，4.因原告或其亲属、邻里关系，影响被告对外出租或承租人居住的，5.因原告隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响被告对外出租或承租人居住的；（四）被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的，2.擅自改变房屋用途的，3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，6.放任承租方的上述行为的；违约责任：（一）出租代理期内原告或被告需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，（二）原告有第九条第三款情形之一的（乙方有权单方解除合同的条款），应按年租金的20%向被告支付违约金，（三）被告有第九条第四款情形之一的（原告有权单方解除合同的条款），应按年租金20%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因被告前述行为导致原告被有关行政机关处罚的，原告可向被告追偿。当日，原、被告签署了房屋交割单，对房内物品进行了清点，收取了原告的房屋钥匙2把；在交房确认一栏中亦注明：对上述情况，被告已验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。后原、被告又签订了《服务协议》，约定：原告同意支付给被告的服务费以委托期内的免租期形式支付。双方约定的免租期为60天（即在此期间被告不必向原告支付房租）。如在免租期内，有房租收入，则该房租收入即为被告的服务费用，如果免租期内未有房租收入，导致被告没有服务费收入，或在房屋整个委托期内产生的其他空置房租，被告自愿承担。被告并无异议，愿意承担无服务费收入的风险。本协议基于原、被告签署的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》之上，如原、被告两方解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，双方认可本协议一并解除（证人胡*陈述，被告签署房屋交割单和《服务协议》后，即意味着房屋已经交付给了被告）。在出租委托代理期间，原告已经交纳了物业费289.38元。庭审中，原告自认，被告曾向原告支付过5月份的租金。

另查明，原告系乌鲁木齐市新市区河北东路966号康城果岭小区7栋5层1单元502室房屋的所有权人。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，依据证人胡*的证言，原、被告双方签订的出租委托代理合同的文本系被告提供，且在原告提供的合同原件中，双方对出租代理期已有明确约定，不存在合同履行期限不明确的情况，故本院对双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》已经成立并生效这一事实，予以确认。至于被告当庭提供的电脑扫描件及由此而打印出来的复印件来证明双方履行期限不明确这一事实，由于该证据的证明力低于原告提供的双方签字盖章的合同原件的效力，故本院对被告的该项抗辩理由，不予采信。

其次，由于在双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》中已约定了原告解除合同的条件，被告除支付了原告认可的五月份的租金外，再未支付过租金，故本院对原告要求解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，予以支持；

再次，关于租金及物业费。第一，自双方签订合同之日起至原告起诉之日止，被告并未提供证据证明已向原告退还房屋钥匙，并将房屋交还给原告的证据，原告有权要求被告支付自2015年6月20日至10月30日期间的租金，故本院对原告要求被告支付租金6400元的诉讼请求，予以支持；因证人胡*当庭证实，按照被告的惯常做法，被告在签订合同时，已将《服务协议》中约定的免租期内（60天）的租金在租金总额中予以扣除，被告不应重复扣除，故本院对被告提出的应当扣除60天免租期内租金的抗辩理由，不予采信；第二，物业费。按照原、被告签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》约定，物业费应由被告承担，且原告已实际交纳了该笔费用，但依据原告提供的物业费数额计算，在原告委托被告出租代理期间的物业费数额为289.38元（2015年5月20日至10月30日），故本院对原告要求被告支付出租委托代理期间的物业费的诉讼请求予以支持，但数额应以本院确定的为准；

本院认为

最后，关于违约金。被告在庭审中提出违约金过高；本院认为，违约金以原告受到的实际损失计算更能体现公平原则，本院按照原告要求被告支付的租金6400元计算违约金数额为1280元；故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但数额应以本院确定的为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告王**与被告乌**产业开发区爱家赢房产服务部签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》；

二、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向原告王**支付租金6400元；

三、被告乌**产业开发区爱家赢房产服务部向原告王**支付物业费289.38元（470.1元÷89.04平方米÷8个月×5个月×89.04平方米）；

四、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向原告王**支付违约金1280元。

上述款项，被告应于判决生效后十日内一次性付清。

逾期不付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的利息。

本案案件受理费68.02元（原告已预交），减半收取34.01元，由被告承担，与案款一并给付原告。剩余的34.01元退还给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日