乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部与刘**委托合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部（以下简称爱家赢服务部）与被上诉人刘**因委托合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民一初字第2874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人爱家赢服务部委托代理人陈*、被上诉人刘**委托代理人郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，2015年5月30日，刘**与爱家赢服务部签订了乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同及服务协议，委托代理合同约定的主要内容有：刘**将位于乌鲁木齐市新市区新洲城市花园御景苑小区3号楼5单元502室的房屋委托爱家赢服务部代为出租，委托代理期限自2015年6月1日至2018年5月31日共计36个月，委托代理期限可延长4个月；租金标准为2300元／月，租金总计为78200元，租金支付方式为：爱家赢服务部于2015年8月1日向刘**的工商银行帐户支付第一笔租金，自2015年9月1日起为每季度支付一次；委托代理期限内刘**不承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如爱家赢服务部或承租人垫付了应由刘**支付的费用，刘**应根据相关缴费凭据返还相应费用；爱家赢服务部未按约定划付租金达7日以上的，刘**有权单方解除合同，且由爱家赢服务部按年租金的20%向刘**支付违约金。服务协议约定的主要内容有：爱家赢服务部对房屋进行有偿保洁、维护；双方约定房屋的免租期为60天，在免租期内爱家赢服务部不必向刘**支付房租，在房屋整个委托期内产生的其他空置房租爱家赢服务部自愿承担；刘**承担各类电器因使用而产生电路或其他元件老化产生的维修；爱家赢服务部承担屋内其他物品因使用不当产生破损的维修。双方签订乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同及服务协议后，刘**按照合同约定将房屋及包括壁挂炉在内的物品交付给爱家赢服务部，爱家赢服务部经验收后认为符合交验条件同意接收，并在房屋交割清单上盖章确认，爱家赢服务部在对房屋出租过程中，因物业公司向刘**收取物业管理费，故刘**向物业公司交了2015年6月至12月的物业管理费352.7元。2015年6月20日爱家赢服务部的业务员侯**收取刘**460元并出具收据一份，其中160元为刘**买了一个机顶盒，300元是交的2015年6月到2016年6月的房屋有线电视收视费，家爱赢服务部的业务员侯**当时表示其收取的有线电视收视费300元在2015年9月付房租时返还刘**。在委托代理期限内爱家赢服务部仅在2015年6月16日向刘**通过银行转帐方式支付了一个月的房租2300元，剩余房租至今未付，双方至今也未办理房屋交还手续。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约全面履行各自的义务。爱家赢服务部称2015年6月份发现刘**提供的壁挂炉是坏的，但其提供的证人侯**却说壁挂炉是在2015年8月份才发现是坏的，而且证人侯**就是爱家赢服务部的员工，证人侯**与爱家赢服务部有利害关系，其证言与爱家赢服务部所述相互矛盾，故对证人侯**的证言不予采信。刘**按照合同约定将壁挂炉交付给爱家赢服务部，爱家赢服务部经验收后认为符合交验条件同意接收，并在房屋交割清单上盖章确认，这说明交付时壁挂炉是完好的，爱家赢服务部也未提供充分的证据证明壁挂炉是坏的，故对爱家赢服务部关于刘**对坏的壁挂炉不予修理构成根本违约的反诉意见不予采纳，对爱家赢服务部要求刘**退还租金2300元及支付违约金5520元不予支持。刘**要求解除与爱家赢服务部于2015年5月30日签订的乌鲁木齐房屋出租委托代理合同，由于爱家赢服务部表示同意故予以支持。关于刘**主张的2015年6月1日至2015年12月1日（除去7月份已交房租）5个月的房屋租金，双方约定在房屋整个委托期内产生的其他空置房租爱家赢服务部自愿承担，但房屋的免租期为60天，在免租期内爱家赢服务部不必向刘**支付房租，故支持刘**3个月的房屋租金6900元（2300元×3个月）。关于刘**主张的违约金，双方明确约定爱家赢服务部未按约定划付租金达7日以上的由爱家赢服务部按年租金的20%向刘**支付违约金。由于爱家赢服务部未按约定期限支付租金，其行为已构成违约，故刘**要求爱家赢服务部支付违约金5520元（2300元×12个月×20%）符合法律规定予以支持。关于刘**主张的物业管理费，双方在合同中虽然约定了刘**在房屋出租期间不承担物业管理费，但合同中也没约定房屋出租期间物业管理费由爱家赢服务部承担，故刘**要求爱家赢服务部支付物业管理费300元不予支持。关于刘**要求爱家赢服务部支付有线电视收视费，2015年6月20日刘**向爱家赢服务部的业务员侯**支付了460元，但是其中160元侯**为刘**购买了一个机顶盒，300元交了2015年6月到2016年6月的房屋有线电视收视费，爱家赢服务部的业务员侯**当时表示有线电视收视费300元在2015年9月在付房租时返还刘**，由于爱家赢服务部至今未返还，故支持刘**要求爱家赢服务部支付有线电视收视费300元。刘**交的另外160元是买的机顶盒的费用，而不是有线电视收视费，而且机顶盒属刘**所有，故刘**支付的该160元要求爱家赢服务部返还不予支持。遂判决：一、解除刘**与乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部于2015年5月30日签订的乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同；二、由乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向刘**支付房屋租金6900元；三、由乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向刘**支付违约金5520元；四、由乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向刘**支付有线电视收视费300元；五、驳回刘**的其他诉讼请求；六、驳回乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部的其他反诉请求。

上诉人诉称

上诉人爱家赢服务部上诉称，原审判决我方向刘**支付房屋租金6900元有误。我方于2015年6月就发现刘**提供的壁挂炉是坏的，后与刘**协商未果的情况下，于2015年8月通知刘**解除委托合同关系。原审法院在未查明事实的情况下，支持刘**的诉讼请求不当。根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，还规定，委托合同中的委托人或者受托人可以随时解除委托合同，我方已于2015年8月，口头提出解除合同，原审法院认定我方违约不当。本案房屋出租合同中的违约金是双方对违约行为的一种惩罚性违约金，应以实际损失为基础判付，原审法院的判决严重损害了我方的权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回刘**对我方的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘佳怡答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审期间查明事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为，爱家赢服务部在与刘**签订《乌鲁木齐市房屋出租委托合同》后，刘**按约定将房屋及壁挂炉在内的物品交付爱家赢服务部，爱家赢服务部经验收后认为符合交验条件同意接收，并在房屋交割清单上盖章确认。从上述事实反映刘**将房屋交付爱家赢服务部时壁挂炉是完好的，现爱家赢服务部上诉认为其于2015年6月就发现壁挂炉是坏的与事实不符，故爱家赢服务部以其发现壁挂炉是坏的，其已于2015年8月通知刘**解除委托合同的理由不能成立，本院不予支持。爱家赢服务部就其口头与刘**解除委托合同的上诉主张未提供证据加以证实，故本院对其该项上诉理由不予支持。爱家赢服务部未按约定期限支付租金，原审法院认定其构成违约，并依双方合同约定判付违约金于法有据，爱家赢上诉认为原审法院判付违约金不当的理由不能成立，本院不予支持。综上，爱家赢服务部的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（爱家赢服务部已交），由上诉人爱家赢服务部负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日