乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部与郭*委托合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部（以下简称爱家赢服务部）与被上诉人郭**委托合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民一初字第2876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人爱家赢服务部委托代理人陈*、被上诉人郭*委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，2015年6月23日，郭*与爱家赢服务部签订《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，约定：郭*（甲方）就自己的房屋出租委托爱家赢（乙方）代理，房屋坐落于乌鲁木齐市高新区长春南路东三巷355号蓝调一品商住小区B区1栋19层1903室；租赁用途是居住；爱家赢服务部的出租代理权限为：代郭*出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代郭*办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代郭*向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2015年6月23日至2017年6月23日，共计24个月；出租代理期限可延长4个月。郭*应于2015年6月23日前将房屋交付给爱家赢服务部，《房屋交割清单》见附件一；租金标准为2200元／月，租金总计49500元（证人胡*证实，爱家赢服务部的习惯做法是，在租金总额中已经扣除了双方后来签订的免租期间的房租。郭*自认，在与爱家赢服务部协商过程中，同意爱家赢服务部计算1个半月免租期间的房租。经计算，在合同约定的租金总额中确已扣除了该1个半月的租金3300元）；租金收取方式是郭*在中**行开设账户，爱家赢服务部将各期租金划入郭*账户的日期为第一次：2015年8月8日；第二次：2015年9月23日；第三次：2015年12月23日，第四次：2016年3月23日，以此类推不再列举。佣金及相关服务费用：郭*向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件二；出租委托代理期限内，郭*不承担与房屋有关的下列费用（1-12）：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由郭*承担。如爱家赢服务部或承租人垫付了应由郭*支付的费用，郭*应根据相关缴费凭据返还相应费用；合同的解除：（一）经双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）郭*有下列情形之一的，爱家赢服务部有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3.不承担约定的维修义务致使爱家赢服务部无法出租房屋的，4.因郭*或其亲属、邻里关系，影响爱家赢服务部对外出租或承租人居住的，5.因郭*隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响爱家赢服务部对外出租或承租人居住的；（四）爱家赢服务部有下列情形之一的，郭*有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的，2.擅自改变房屋用途的，3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，6.放任承租方的上述行为的；违约责任：（一）出租代理期内郭*或爱家赢服务部需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，（二）郭*有第九条第三款情形之一的（乙方有权单方解除合同的条款），应按年租金的20%向爱家赢服务部支付违约金，（三）爱家赢服务部有第九条第四款情形之一的（郭*有权单方解除合同的条款），应按年租金20%向郭*支付违约金，郭*并可要求爱家赢服务部将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因爱家赢服务部前述行为导致郭*被有关行政机关处罚的，郭*可向爱家赢服务部追偿。当日，双方签署了房屋交割单，对房内物品进行了清点，收取了郭*的房屋钥匙1把；在交房确认一栏中亦注明：对上述情况，爱家赢服务部已验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收（证人胡*证实，爱家赢服务部签署房屋交割单和《服务协议》后，即意味着房屋已经交付给了爱家赢服务部）。庭审中，郭*及证人胡*陈述，爱家赢服务部曾向郭*支付一个月的租金2200元。2015年10月初，郭*自爱家赢服务部处拿走了房屋钥匙。

另查明，郭**乌鲁木齐市高新区长春南路东三巷355号蓝调一品商住小区B区1栋19层1903室房屋的共同共有人。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，由于在双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》中已约定了郭*解除合同的条件，爱家赢服务部除支付了郭*认可的一个月的租金外，再未支付过租金；且郭*已从爱家赢服务部处拿走了房屋钥匙，现自己控制房屋，双方签订的合同实际已无法履行，故对郭*要求解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，予以支持；

再次，关于租金。因证人胡*当庭证实，在双方合同中约定的租金总额中已将郭*认可的一个半月的租金扣除，爱家赢服务部不应重复扣除，但在庭审中，郭*自愿要求爱家赢服务服支付一个半月的租金，经计算，一个半月的租金为3300元，故对郭*要求爱家赢服务部支付租金的诉讼请求予以支持，但数额应以原审法院确定的为准；

最后，关于违约金。爱家赢服务部在庭审中提出违约金过高；违约金以郭*受到的实际损失计算更能体现公平原则，按照郭*要求爱家赢服务部支付的租金3300元计算违约金数额为660元；故对郭*要求爱家赢服务部支付违约金的诉讼请求予以支持，但数额应以原审法院确定的为准。遂判决：一、解除郭*与乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》；二、乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向郭*支付租金3300元；三、乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向郭*支付违约金660元。

上诉人诉称

上诉人爱家赢服务部上诉称，原审法院对我方未按约定划付租金达7日以上的认定有错误。我方于2015年9月初就与郭*解除了合同，我方也将房屋钥匙和水电卡交给了郭*，郭*以自己的实际行为提前解除了合同，按照双方签订的房屋出租委托代理合同中的约定，我方并非未按约定划付租金。根据合同法规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，还规定委托合同中的委托人或者受托人可以随时解除委托合同，我方已于2015年9月初口头提出解除，且郭*要回房屋钥匙的行为已提前违反合同约定，原审法院认定我方违约不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回郭*对我方的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人郭*答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审期间查明事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为，郭*于2015年10月初从爱家赢服务部取走房屋钥匙，郭*与爱家赢服务部之间的委托代理合同实际不再履行，爱家赢服务部上诉认为于2015年9月初口头解除其与郭*的委托合同，就其上诉理由未能提供证据加以证实，应承担举证不能的不利后果，原审法院认定爱家赢服务部未按约定向郭*支付租金，并判决爱家赢服务部向郭*支付违约金于法有据，故本院对爱家赢服务部的上诉理由不予采信。综上，爱家赢服务部的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（爱家赢服务部已交），由上诉人爱家赢服务部负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日