乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部与王**委托合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部（以下简称爱家赢服务部）与被上诉人王**因委托合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民一初字第2866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人爱家赢服务部委托代理人陈*、被上诉人王**委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，2015年5月19日，王**与爱家赢服务部（爱家赢服务部签署时间为5月20日）签订《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，约定：王**（甲方）就自己的房屋出租委托爱家赢服务部（乙方）代理，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区河北东路966号康城果岭小区7号楼1单元502室，租赁用途是居住／办公；爱家赢服务部的出租代理权限为：代王**出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代王**办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代王**向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2015年5月20日至2018年5月19日，共计36个月。王**应于2015年5月19日前将房屋交付给爱家赢服务部，《房屋交割清单》见附件一；租金标准为1600元／月，租金总计54400元（证人胡*证实，爱家赢服务部的习惯做法是，在租金总额中已经扣除了双方后来签订的免租期间60天的房租。租金收取方式是王**在中**行开设账户，爱家赢服务部将各期租金划入王**账户的日期为第一次：2015年8月15日；第二次：2015年11月15日；第三次：2016年2月14日，第四次：2016年5月14日，以此类推不再列举。佣金及相关服务费用：王**向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件二；出租委托代理期限内，王**不承担与房屋有关的下列费用（1-13）：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由王**承担。如爱家赢服务部或承租人垫付了应由王**支付的费用，王**应根据相关缴费凭据返还相应费用；合同的解除：（一）经双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）王**有下列情形之一的，爱家赢服务部有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3.不承担约定的维修义务致使爱家赢服务部无法出租房屋的，4.因王**或其亲属、邻里关系，影响爱家赢服务部对外出租或承租人居住的，5.因王**隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响爱家赢服务部对外出租或承租人居住的；（四）爱家赢服务部有下列情形之一的，王**有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的，2.擅自改变房屋用途的，3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，6.放任承租方的上述行为的；违约责任：（一）出租代理期内王**或爱家赢服务部需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，（二）王**有第九条第三款情形之一的（乙方有权单方解除合同的条款），应按年租金的20%向爱家赢服务部支付违约金，（三）爱家赢服务部有第九条第四款情形之一的（王**有权单方解除合同的条款），应按年租金20%向王**支付违约金，王**并可要求爱家赢服务部将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因爱家赢服务部前述行为导致王**被有关行政机关处罚的，王**可向爱家赢服务部追偿。当日，双方签署了房屋交割单，对房内物品进行了清点，收取了王**的房屋钥匙2把；在交房确认一栏中亦注明：对上述情况，爱家赢服务部已验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。爱家赢服务部签署房屋交割单和《服务协议》后，即意味着房屋已经交付给了爱家赢服务部。后双方又签订了《服务协议》，约定：王**同意支付给爱家赢服务部的服务费以委托期内的免租期形式支付。双方约定的免租期为60天（即在此期间爱家赢服务部不必向王**支付房租）。如在免租期内，有房租收入，则该房租收入即为爱家赢服务部的服务费用，如果免租期内未有房租收入，导致爱家赢服部务没有服务费收入，或在房屋整个委托期内产生的其他空置房租，爱家赢服务部自愿承担。爱家赢服务部并无异议，愿意承担无服务费收入的风险。本协议基于双方签署的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》之上，如两方解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，双方认可本协议一并解除（证人胡*陈述，爱家赢服务部签署房屋交割单和《服务协议》后，即意味着房屋已经交付给了爱家赢服务部）。在出租委托代理期间，王**已经交纳了物业费289.38元。庭审中，王**自认，爱家赢服务部曾向王**支付过5月份的租金。

另查明，王**系乌鲁木齐市新市区河北东路966号康城果岭小区7栋5层1单元502室房屋的所有权人。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，依据证人胡*的证言，双方签订的出租委托代理合同的文本系爱家赢服务部提供，且在王**提供的合同原件中，双方对出租代理期已有明确约定，不存在合同履行期限不明确的情况，故对双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》已经成立并生效这一事实，予以确认。至于爱家赢服务部当庭提供的电脑扫描件及由此而打印出来的复印件来证明双方履行期限不明确这一事实，由于该证据的证明力低于王**提供的双方签字盖章的合同原件的效力，故对爱家赢服务部的该项抗辩理由，不予采信。

其次，由于在双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》中已约定了王**解除合同的条件，爱家赢服务部除支付了王**认可的五月份的租金外，再未支付过租金，故对王**要求解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，予以支持；

再次，关于租金及物业费。第一，自双方签订合同之日起至王**起诉之日止，爱家赢服务部并未提供证据证明已向王**退还房屋钥匙，并将房屋交还给王**的证据，王**有权要求爱家赢服务部支付自2015年6月20日至10月30日期间的租金，故对王**要求爱家赢服务部支付租金6400元的诉讼请求，予以支持；因证人胡*当庭证实，按照爱家赢服务部的惯常做法，爱家赢服务部在签订合同时，已将《服务协议》中约定的免租期内（60天）的租金在租金总额中予以扣除，爱家赢服务部不应重复扣除，故对爱家赢服务部提出的应当扣除60天免租期内租金的抗辩理由，不予采信；第二，物业费。按照双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》约定，物业费应由爱家赢服务部承担，且王**已实际交纳了该笔费用，但依据王**提供的物业费数额计算，在王**委托爱家赢服务部出租代理期间的物业费数额为289.38元（2015年5月20日至10月30日），故对王**要求爱家赢服务部支付出租委托代理期间的物业费的诉讼请求予以支持，但数额应以原审法院确定的为准；

最后，关于违约金。爱家赢服务部在庭审中提出违约金过高；违约金以王**受到的实际损失计算更能体现公平原则，按照王**要求爱家赢服务部支付的租金6400元计算违约金数额为1280元；故对王**要求爱家赢服务部支付违约金的诉讼请求予以支持。遂判决：一、解除王**与乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》；二、乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向王**支付租金6400元；三、乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向王**支付物业费289.38元（470.1元÷89.04平方米÷8个月×5个月×89.04平方米）；四、乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部向王**支付违约金1280元。

上诉人诉称

上诉人爱家赢服务部上诉称，我方虽与王**签订了委托代理合同，但该合同从形式上不成立，由于双方签订的合同中对履行期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同内容由当事人约定，（六），履行期间。履行期限直接关系到合同义务完成的时间，涉及当事人的期限利益，也是确定合同是否按时履行或迟延履行的客观依据。因此期限条款应当明确，具体。但由于我方与王**之间签订的合同期限明显约定不明，因此导致合同形式上缺少要件而无法履行。原审法院判决有误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回王**对我方的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审期间查明事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为，王**在原审中出示了其与爱家赢服务部签订的《乌鲁木齐房屋出租委托代理合同》原件，合同中对履行期间有明确约定，现爱家赢服务部上诉认为其与王**签订的合同未约定履行期限，其在原审仅提供了合同复印件，没有其他有效证据与之印证，爱家赢服务部出示的上述证据不足以证实其上诉主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对爱家赢服务部的上诉理由不予采信。综上，爱家赢服务部的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（爱家赢服务部已交），由上诉人爱家赢服务部负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日