晁**与乌鲁木**业开发区爱家赢房产服务部委托合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告晁**起诉被告乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部（以下简称爱家赢服务部）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年12月22日经公开开庭进行了审理。原告晁**、被告爱家赢服务部的委托代理人陈*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告晁**诉称：2015年6月25日，原、被告签订《乌鲁木齐市出租委托代理合同》，约定原告将自有位于乌鲁木齐市新市区苏州花园一期小区12号楼6单元302室房屋委托给被告出租，被告向原告支付租金。合同第三、四条约定租赁期限36个月，从2015年6月25日，至2018年6月24日，租金为每月1550元租金总计52700元。第九条第（四）项第1小项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的。第十条第（三）项违约责任约定乙方有第九条第四款情形之一的，应按年租金20%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签字盖章生效后，原告于2015年6月25日将该房屋交付被告，除2015年8月31日，被告向原告支付租金1550元再未按约定向原告支付租金。9月31日，被告将该房屋钥匙交还原告，称不再履行合同，也造成原告损失，故请求判令被告1.解除原、被告签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》；2.支付租金3385元；3.给付违约金3720元。

被告辩称

被告爱家赢服务部辩称：被告已经按照合同约定实际履行，第一笔租金也已支付完毕，之后由于原告要求终止合同，被告按照原告要求将钥匙和水电卡交给原告，被告已经履行完毕合同，双方合同已经解除。请求驳回原告的诉讼请求。

在庭审中，原告出示了如下证据：

1.乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同，证明原、被告之间存在合同关系；

2.照片，证明房产证和土地证信息。

3.收据，证明被告收到原告的水电卡；

4、工商银行查询明细账，证明被告给原告支付了一笔租金。

被告对第1份证据的真实性、有效性及关联性予以认可；第2、3、4份证据的真实性、有效性及关联性不予认可。

本院查明

本院对以上证据的真实性、有效性及关联性予以确认。

在庭审中，被告未出示证据。

在庭审中，本院依职权将郭*案件中被告的证人胡*的当庭证言亦作为本案的证人证言。

原告对该证据的真实性、有效性及关联性予以认可。

被告对该证据的真实性、有效性及关联性予以认可。

本院对该证据的真实性、有效性及关联性予以确认。

经审理查明，2015年6月24日，被告爱家赢服务部给原告晁**出具收据一张，内容为：今收到苏州花园一期12栋6单元302室水卡电卡各一张。6月25日，原告与被告签订《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，约定：原告（甲方）就自己的房屋出租委托被告（乙方）代理，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区苏州花园小区12号楼6单元302室；房屋所有权证书编号：00176418，房屋所有权人姓名或名称：晁**；租赁用途是居住／办公；被告的出租代理权限为：代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代原告向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2015年6月25日至2017年6月24日，共计36个月；出租代理期限可延长4个月。原告应于2015年6月25日前将房屋交付给被告，《房屋交割清单》见附件一；租金标准为1550元／月，租金总计52700元（证人胡*陈述，被告的习惯做法是，在租金总额中已经扣除了双方后来签订的免租期间（60天）的房租）；租金收取方式是原告在工商银行开设账户，被告将各期租金划入原告账户的日期为第一次：2015年8月25日；第二次：2015年9月25日；第三次：2015年11月25日，第四次：2016年1月25日，以此类推不再列举。佣金及相关服务费用：原告向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件二；合同的解除：（一）经原、被告双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3.不承担约定的维修义务致使被告无法出租房屋的，4.因原告或其亲属、邻里关系，影响被告对外出租或承租人居住的，5.因原告隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响被告对外出租或承租人居住的；（四）被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的，2.擅自改变房屋用途的，3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，6.放任承租方的上述行为的；违约责任：（一）出租代理期内原告或被告需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，（二）原告有第九条第三款情形之一的（乙方有权单方解除合同的条款），应按年租金的20%向被告支付违约金，（三）被告有第九条第四款情形之一的（原告有权单方解除合同的条款），应按年租金20%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因被告前述行为导致原告被有关行政机关处罚的，原告可向被告追偿。当日，原、被告签署了房屋交割单，在交房确认一栏中亦注明：对上述情况，被告已验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。后原、被告又签订了《服务协议》，约定：原告同意支付给被告的服务费以委托期内的免租期形式支付。双方约定的免租期为60天（即在此期间被告不必向原告支付房租）。如在免租期内，有房租收入，则该房租收入即为被告的服务费用，如果免租期内未有房租收入，导致被告没有服务费收入，或在房屋整个委托期内产生的其他空置房租，被告自愿承担。被告并无异议，愿意承担无服务费收入的风险。本协议基于原、被告签署的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》之上，如原、被告两方解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》，双方认可本协议一并解除（证人胡*证实，被告签署房屋交割单和《服务协议》后，即意味着房屋已经交付给了被告）。被告于2015年8月31日，向原告支付了一个月的租金1550元。现被告已将原告的房屋钥匙退还给原告，房屋由原告自行控制。

另查明，原告系乌鲁木齐市新市区苏州路68号苏州花园小区12幢6-302室房屋的所有权人。

本院认为

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，由于在双方签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》中已约定了原告解除合同的条件，被告除支付了原告认可的一个月的租金外，再未支付过租金；且被告已向原告退还了房屋钥匙，现原告自己控制房屋，双方签订的合同实际已无法履行，故本院对原告要求解除《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，予以支持；

再次，关于租金。因证人胡*当庭证实，在原、被告合同中约定的租金总额中已将《服务协议》中约定免租期内的租金扣除，被告不应重复扣除；且被告未提供证据证明其将房屋交由原告控制的具体时间，故本院对原告要求被告支付租金2个月零5天的租金，共计3358元（原告当庭予以更正，并陈述起诉状中的3385元是写错了）的诉讼请求予以支持；

最后，关于违约金。被告在庭审中提出违约金过高；本院认为，违约金以原告受到的实际损失计算更能体现公平原则，本院按照原告要求被告支付的租金3358元计算违约金数额为671.6元；故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但数额应以本院确定的为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告晁**与被告乌**产业开发区爱家赢房产服务部签订的《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》；

二、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向原告晁**支付租金3358元；

三、被告乌**产业开发区爱家赢房产服务部向原告晁**支付违约金671.6元；

上述款项，被告应于判决生效后十日内一次性付清。

逾期不付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的利息。

本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告承担，与案款一并给付原告。剩余的25元退还给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十三日