原告刘**与被告新**限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告刘**与被告新**限公司（以下简称万财投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由审判员郭**任审判，于2014年10月16日公开开庭进行了审理，原告刘**及委托代理人蒋**和张*、被告万财投资公司的委托代理人程*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘*熙诉称：2013年5月，我向被告购买位于本市新市区迎宾路608号住宅楼B6栋1-402室，交付房款155638元并办理房屋按揭贷款（自同年9月起开始还贷）。同年9月，应被告的要求，我缴纳了房屋备案费、抵押担保服务费、档案证明费、材料费、公证费等费用共计6219元。后一直未见楼盘有动工迹象，多次向被告询问也未予正面答复。直至委托律师查询，才得知被告销售的B6栋1-402室未取得预售许可证，根本无法建成和销售，此时被告自知无法再掩盖真相，自行偿还了我在银行的全部贷款并提出与我“解除购房合同”。被告的做法极大地伤害了我的利益，故诉至法院，请求确认双方之间的房屋买卖合同无效，判令被告返还购房款180143.43元、已付备案费等费用6219元，赔偿利息收益15282.70元并承担侵害消费者权益责任180143.43元，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告万财投资公司辩称：双方之间未签订商品房买卖合同，原告只是拥有优先购买权，我公司不是恶意违约。我公司同意解除与原告的预约合同关系，退还所收取的款项，对原告主张我公司承担损害消费者权益责任不能认可。
本院查明
经审理查明：2013年5月8日，被告与原告的配偶陆*（预约登记方）签订一份《住宅预约登记书》约定，预约登记方对莱茵庄园B6栋1单元4层02号住宅有购买意向，该住宅预定面积暂定为72.11平方米、总价款486331元；预约登记方为取得该住宅的优先购买权，自愿于同年5月6日前交纳预约金10500元、同年5月11日前交纳预约金62831元，之后被告有义务为预约登记方保留该住宅优先购买权至该项目正式签订《商品房买卖合同》时，同时承诺保留本预约登记书的预定单价。该登记书上签注“2013年9月17日作废”。同年8月29日，原告夫妇书面声明同年5月11日交纳房款票据更名至原告下。
同年9月，被告向原告开具二份房款收据，其中一份为73331元（换据）、一份为33307元，另收取原告备案费80元、档案证明费30元、抵押担保服务费1000元，案外人新疆广**有限公司（以下简称广**产公司）开具收到原告材料费150元、工本费280元的收据，原告还交纳了房贷保险费3859元、公证费100元。2014年5月，被告向原告开具一份房款4.9万元的收据。原告向被告交纳的房款合计155638元，原告另交纳的备案费等费用合计5499元。
案外人建行自治区分行营业部铁道支行于2013年9月24日向原告发放贷款34万元，原告自同年10月25日开始按月还贷，至2014年7月25日偿还贷款本息共计22795.89元。2014年8月12日，被告以原告名义偿还银行贷款本息337775.07元。
本案庭审中，原告撤回要求被告承担迟延购房损失33511.40元的诉讼请求。原告提交建行个贷流程系统网页截图显示，抵押物名称为刘**房产、抵押物权属人姓名为刘**、小区名称为莱茵庄园、房屋坐落位置为本市新市区迎宾路608号住宅楼B6栋1单元402室、成交总价为495638元、房屋形式为期房、建筑面积为73.49平方米、房屋建造年份为2013年；其提交房产大巴扎网页预售许可证查询截图显示，莱茵庄园二期B1栋-B4栋、B11栋-B19栋、B21栋均查询到预售许可证号，但无B6栋的栋号及预售许可证号。原告本案主张的利息损失15282.70元系按向被告交纳三笔房款的时间以及月息6‰计算至2015年2月。
另查明：2013年9月5日，被告与建行自治区分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定最高额保证项下担保责任（连带责任保证）的最高限额为5亿元，担保内容为购买本市新市区迎宾路608号“莱茵庄园二期”项目所属个人住房或商业用房而发生借贷关系的全部债务人。上述合同签订后，建行自治区分行营业部从2013年9月至2014年4月已发放的57笔个人住房贷款金额合计2463.8万元、未偿还贷款本金余额2423.1万元，因被告未落实抵押物登记手续，被告（乙方）、建行自治区分行营业部（丙方）与广**产公司（甲方）签订一份《担保协议书》，由甲方在丙方所辖乌鲁木齐明园支行开立保证金账户一次性存入保证金2500万元，为上述57笔个人住房贷款提供担保，甲乙双方同时承诺在2014年6月30日前仍未落实上述57名客户的抵押物登记手续，丙方及所辖乌鲁木齐明园支行可直接扣划保证金2500万元对上述57笔个人住房贷款进行结清。该《担保协议书》所附57名客户明细表中列有原告的姓名及贷款金额、房号。
以上事实有收据和发票、银行对账单和业务凭证、网页截图、登记书和声明书、协议书以及庭审笔录存卷为证。
本院认为
本院认为，原、被告之间商品房预售合同已成立还是仍为预约合同关系，是双方争议的关键所在。原告虽已支付了首付房款并按月偿还银行按揭贷款，但原、被告尚未签订书面的商品房预售合同，原告自己没有办理银行按揭贷款的相应手续，仅以房款的给付情况也无法确定房屋交付的具体期限，故双方之间商品房预售合同未成立。被告与原告配偶签订的住宅预约登记书的性质为预约合同，根据原告夫妇的书面声明，原、被告之间为商品房预约合同关系，该预约合同上虽签注作废，但在签订商品房预售合同之前，双方的预约合同关系仍旧存在。相关司法解释规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告虽已收受房款，但住宅预约登记书不具备商品房买卖合同的主要内容，故该住宅预约登记书也不能认定为商品房买卖合同。因原、被告之间的本约即商品房预售合同尚未成立，原告确认双方之间房屋买卖合同无效的请求以及主张被告承担侵害消费者权益责任180143.43元的请求均不能成立，本院不予支持。
原告预购的房屋所在楼盘至今未开工建设且无预售许可证，原、被告订立预约合同的目的无法实现且为被告的原因所致，故被告应承担违反预约的违约责任，返还房款并赔偿损失。原告交纳的房款以及偿还银行按揭贷款合计为178433.89元、交纳的备案费等费用合计为5499元，被告应予返还。对于原告的利息损失，本院按其交纳三笔房款的时间以及月息6‰计算至2014年11月。
综上，依照《中华人民合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告新**限公司返还原告刘**已付房款
178433.89元；
二、被告新**限公司返还原告刘**已付备案费等费用5499元；
三、被告新**限公司赔偿原告刘**利息损失
12481.60元（73331元×6‰×18个月＋33307元×6‰×14个月＋49000元×6‰×6个月）；
四、驳回原告刘**的其他诉讼请求。
以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的额381788.56元，应缴纳案件受理费7026.83元，原告预交7529.50元，退还原告502.67元。本案确认给付额为196414.49元，占诉讼标的额的51.4%。案件受理费7026.83元减半收取，退还原告3513.41元，其余3513.42元由原告负担48.6%即1707.52元、被告应负担51.4%即1805.90元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
裁判日期
二〇一四年十月三十一日
