李**与张*、伏*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民初字第740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案，上诉人李**的及其委托代理人梁*、被上诉人伏*、张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年5月16日，李**与伏*、张*签订《房屋预购协议书》，约定由李**购买伏*、张*位于乌鲁木齐市温泉西路397号北三巷31号天筑苑小区3栋2单元501室房屋。李**按合同约定支付了全部房款。此后，伏*、张*将上述房屋抵押于案外人。2013年12月12日，李**、伏*、张*签订《协议》，约定：一、伏*、张*在2014年4月底前将抵押借款偿还案外人，并将房屋过户到李**名下；伏*、张*在2013年12月底前向李**支付诉讼损失10000元。二、如伏*、张*在2014年4月底前未将房屋过户到李**名下，李**可以选择继续要求伏*、张*履行过户手续，此种情况下伏*、张*除要向李**支付违约金30万元外，还向李**赔偿其他损失；李**也可以选择解除房屋买卖合同关系，要求伏*、张*返还房款支付利息、赔偿李**包括律师费等损失20万元、承担李**已支付房款的1倍的赔偿责任。另查，伏*、张*按上述《协议》第一项，已付李**7000元。

一审法院认为

原审法院认为：李**与伏*、张*双方签订《房屋预购协议书》及《协议》，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方理应依照合同约定全面履行义务。伏*、张*现将出售于李**的房屋抵押案外人，违反诚信信用原则。现因本案标的房屋已抵押于案外人，李**要求伏*、张*履行过户义务之请求应属履行不能，因此，对李**要求伏*、张*将房屋过户至李**名下的诉讼请求不予支持。李**向伏*、张*支付违约金30万元，系基于《房屋预购协议书》继续履行合同情形下的约定，现继续履行条件不成就，因此李**要求伏*、张*支付违约金30万元，于法无据，不予支持。至于李**主张诉讼损失10000元，在李**、伏*、张*签订《协议》中有明确约定，伏*、张*理应予以支付，但伏*、张*已付7000元，应予以扣除。李**要求伏*、张*支付延期损失费、误工费及交通费的诉讼请求，未能向法庭提交证据，不予支持。原审法院判决如下：一、伏*、张*支付李**支付诉讼损失3000元；二、驳回李**的其余诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人李**不服判决上诉称：一、上诉人与被上诉人于2013年12月12日签订《协议》之前，被上诉人已经将房屋抵押于案外人，被上诉人向上诉人出卖房屋后又将房屋抵押，构成违约。法律上的“履行不能”应当依照一般社会观念，凡依社会观念认为债务事实上已无法强制执行，即属于履行不能，被上诉人未能将房屋解押不属于履行不能的情形，一审法院认定被上诉人履行过户义务属于履行不能，是认定事实错误；二、上诉人与被上诉人签订了《房屋预购协议书》，上诉人支付了全部购房款，被上诉人亦向上诉人交付了房屋，由于被上诉人未能按照《协议》约定将房屋解押，上诉人有权选择《协议》约定的两种违约责任的任何一种追究被上诉人的违约责任。一审法院认定被上诉人履行不能而免除被上诉人是违约责任明显错误。请求二审法院撤销原判第二项，依法改判被上诉人向上诉人履行过户登记房产义务，并向上诉人给付违约金30万元、赔偿误工费5000元、交通费1500元。

被上诉人辩称

被上诉人伏*、张*共同答辩称：我们将房屋出卖给上诉人后，因为资金周转的原因，又将房屋抵押于典当行，我们愿意履行购房合同，但现在资金紧张，短期无法履行。

本院查明

经本院二审查明事实与一审查明事实一致。

本院二审另查明，2010年12月10日，被上诉人伏*、张*与案外人**有限公司（以下简称中**公司）签订《典当抵押合同》，约定中**公司支付伏*、张*260000元，伏*、张*将本案诉争房屋抵押于中**公司，双方于2012年12月11日在房屋登记部门办理了抵押登记。

以上事实有《房屋预购协议》、《协议》、《典当抵押合同》以及一审、二审庭审笔录在卷为证

本院认为

本院认为：一、原审法院认为本案标的房屋已抵押于案外人，上诉人李**请求上诉人伏*、张*履行过户登记义务属于履行不能，对于原审法院的认定，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的：“法律上或者事实上不能履行”，是指违约方的违约行为使合同丧失了履行合同的可能性，使履行的标的客观不能和永久不能，或者履行标的物毁损、灭失，事实上无法继续履行。但本案被上诉人伏*、张*履行义务的可能性尚不明确，目前还未出现永久不能履行的情形，如被上诉人伏*、张*具备了向上诉人李**履行房屋登记过户义务的可能性后，仍然能够履行过户登记的义务。因此，原审法院目前认定被上诉人伏*、张*履行不能为时过早。

二、上诉人李**与被上诉人伏*、张*将在《协议》里约定了：“伏*、张*在2014年4月底前未将房屋过户到李**名下，李**可以选择继续要求伏*、张*履行过户手续，此种情况下伏*、张*除要向李**支付违约金30万元外，还向李**赔偿其他损失；李**也可以选择解除房屋买卖合同关系，要求被上诉人伏*、张*返还房款支付利息、赔偿李**包括律师费等损失20万元、承担李**已支付房款的1倍的赔偿责任”的内容，由于被上诉人伏*、张*将房屋抵押，故目前判决伏*、张*履行过户义务暂时不具备条件，上诉人李**可以在条件具备后再行主张该项权利。上诉人李**主张的30万元违约金，也是基于《协议》约定内容，但目前履行的可能性不能明确确定，所以对该30万元违约金的诉讼请求也不具备判决条件，上诉人李**亦可以在符合履行条件时再主张该项权利。

三、上诉人李**在上诉时主张的赔偿误工费5000元、交通费1500元，不属于合同法律关系中的损失范围，且上诉人李**没有提供证据加以证明该项主张，故对该项诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，上原审判决认定事实清楚，判决结果正确，但判决理由有不妥之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5897.5元（上诉人李**已预交），由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十九日