李**与宜阳**公司、宜**务局、洛阳**限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告**品公司、宜**务局及第三人洛阳**限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人董**，被告**品公司、宜**务局共同委托代理人魏**、王**，第三人洛阳**限公司委托代理人赵**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：2008年10月16日，宜阳县商务局成立宜阳**公司留守处。原告的门面房原位于宜阳**公司大门口大楼一楼东边，建筑面积34.28平方米。2010年1月25日，原告与宜阳**公司留守处签订《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》，将原告的门面房拆迁，用新建的门面房给予补偿，并对新建门面房的标准作出约定。双方约定交房时间为2010年10月31日。拆迁补偿金为每月800元，先付半年后按实际交工日期多退少补。2012年3月31日，宜阳**公司留守处与洛阳**限公司签订协议书，将原告的门面房地皮给洛阳**限公司使用。

宜阳**公司留守处未能及时交付门面房，后经多方调解，洛阳**限公司粉墙、铺地板、隔墙做了交房准备，但至今未能将门面房交付原告。宜阳**公司留守处将拆迁补偿金支付至2011年10月。从2012年起门面房的租金应为每平方米120元，故宜阳**公司留守处拖欠的房租达1892262元。故原告诉入贵院，要求被告及第三人尽快交付新华书店商住楼最东边第二间门面房，且所交房屋符合合同约定条件；要求被告支付房租1892262元；本案诉讼费用被告承担。

被告辩称

被告**品公司辩称：一、原告在起诉状中的部分陈述与事实不符。（一）2010年1月26日原被告双方签订的协议中约定的房租为每月650元而不是800元。（二）被告已向原告支付房租至2011年12月31日。（三）被告拖欠的租金应从2012年1月开始按每月650元的标准计算，至原告起诉时的2015年8月31日，共44个月，故拖欠租金为28600元。二、被告至今未向原告交付协议约定的门面房，是由于第三人洛阳**限公司未按其与被告所签订《协议书》的约定交付该门面房。现该门面房已建成并具备交付条件，应有第三人洛阳**限公司直接将该门面房交付给原告。三、根据《合同法》第七十三条及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》中代位权的有关规定，被告拖欠原告的房租应由第三人洛阳**限公司直接支付给原告。

被告宜阳县商务局辩称：一、将宜阳**公司留守处列为被告属错列被告，本案被告应为宜阳**公司。二、被告宜阳县商务局不应承担任何责任，依法应驳回原告的诉讼请求。

第三人洛阳**限公司辩称：1、原告和第三人之间既没有合同关系，也没有民法上法定的权利义务关系，原告起诉第三人没有事实依据和法律依据。2、由于宜阳**公司留守处不具有独立法人资格，原告与宜阳**公司留守处签订的合同属于无效合同。

原、被告分别提供如下证据材料：

原告李**提供：证据1、宜商（2008）45号宜阳县商务局文件。用于证明，宜阳**公司留守处是宜阳县商务局决定成立的，其与原告和第三人签订的合同的主体资格适格。证据2、宜房权证（2005）字第私010369号房产证、《房屋买卖协议》。用于证明，原告有私有商业用房一间，建筑面积为34.28平方米。证据3、《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》。用以证明，原告与宜阳**公司留守处签订协议，并对双方的权利义务作出约定。证据4、《协议书》。用以证明，原告房产被拆除后实际由第三人使用，应有第三人将建成后的房屋交付原告。证据5、申请、洛阳**限公司新华商厦首层商业面积明细、房屋所有权证存根。用于证明，第三人已经把为原告安置的房子向房屋主管部门办理了房产证，该房屋具备交房条件。证据6、《门面房租房合同书》、《房屋租赁协议》。用以证明，原告被拆迁门面房租金已经达到每平方米120元。

被告**品公司、宜阳县商务局的质证意见为：对证据1真实性无异议。宜阳**公司具有法人资格，商务局不应承担责任。对证据2、3、4、5的真实性无异议。对证据6的真实性无异议。但由于租赁协议标的物和涉案标的物的位置不同，且对房屋的价格原被告双方已经约定，故不能参照该标准计算。

第三人洛阳**限公司的质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议。但以宜阳**公司留守处的名义签订的协议应属无效。对证据5的真实性无异议。但该证据与本案无关联性。对证据6的真实性无异议。但由于租赁协议标的物和涉案标的物的位置不同，且对房屋的价格原被告双方已经约定，故不能参照该标准计算。

被告**品公司、宜阳县商务局提供：证据1、被告**品公司营业执照、组织机构代码证复印件、企业注册信息查询单、洛阳**民法院（2015）洛行终字第145号行政判决书。用以证明，被告**品公司具有法人资格，能够独立承担民事责任；被告**品公司营业执照被吊销，尚未被注销，仍具有诉讼主体资格；宜阳**公司留守处是宜阳**公司的内设管理机构，不具有诉讼主体资格。证据2、2012年3月31日，被告**品公司和第三人洛阳**限公司签订的《协议书》。用以证明，被告和第三人在协议第二条约定，第三人必须在2012年11月底前将原告的门面房交付使用，且房产证由第三人负责办理，办证费用由第三人承担；被告和第三人在协议第四条约定，第三人如不能在2012年11月底按时将门面房交付使用，从2012年12月1日起，第三人应承担门面房2倍房租。证据3、《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》、收到条4张。用以证明，协议第六条明确约定，被告应付原告的租金标准为每月650元，先付半年，后安实际交工日期多退少补。表明原被告就租金问题已有明确约定，即每月的租金固定为650元；被告已将房租支付到2011年12月31日，从2010年1月至2011年12月这两年间，被告均是按协议约定每月向原告支付650元的房租，故2012年后的房租也应按该标准计算。

原告李**的质证意见为：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议。但被告**品公司未按协议约定的日期支付房租，属违约行为，应承担损害赔偿责任，逾期支付房租标准应按照市场价格支付。对证据3的真实性无异议。

第三人洛阳**限公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但被告**品公司的营业执照被吊销，不能从事民事活动。宜阳**公司留守处也不具有从事民事活动的资格。对证据2的真实性无异议，但该协议应为无效协议。对证据3的真实性无异议，但该协议应为无效协议。

第三人洛阳**限公司提供证据：李**、沈**证人证言。用以证明，作为本案标的物的房屋具备交付条件后，已通知宜阳**公司办理交房手续，但宜阳**公司一直未办理。

原告李**的质证意见为：对证人证言的真实性不清楚，但到目前为止第三人洛阳**限公司不具备交房条件。

被告**品公司、宜阳县商务局的质证意见为：对其真实性有异议，2014年5月份，洛阳**限公司才将两家拆迁户房屋界限划定。

本院认为

对原告提供的上述证据1、2、3、4、5、6，经法庭质证，二被告及第三人对其真实性均表示无异议，经本院审查核对，均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。

对二被告提供的上述证据1、2、3，经法庭质证，原告及第三人对其真实性均表示无异议，经本院审查核对，均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。

对第三人提供的证据，原告及二被告对其真实性均表示有异议，且第三人无其他证据相互印证，本院不予认定。

基于上述证据的分析认定，结合法庭调查，本院查明以下事实：

原告李**购买了坐落于宜阳县**副食品公司1幢1-02号的私有商业房产一间，建筑面积34.28平方米。2010年1月25日，原告李**（乙方）和宜阳**公司留守处（甲方）签订《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》，约定，第一条，乙方有私有房产一间，该房屋坐落于宜阳县**副食品公司大门口大楼东边门面房，房号红旗中路23-1号，结构混合，房屋总层数6层，乙方房屋在一层，房屋深长7.88米，宽4.35米，建筑面积34.28平方米，设计用途为商业用房。第三条，甲方把乙方房屋拆除后移新建房屋必须达到以下要求：1、后移新建房，前后出檐不能算面积；2、门面房前台不能超过50公分；3、新建房屋高低跟副食品公司商住综合楼大致一样高低；4、水电设施及下水道达到原有的设施齐全，水电直接单独入户及开口费用由甲方负责；5、新建门面房有条件下留通风口；6、新建门面房必须达到铺地板砖，罩白粉刷，玻璃门，卷闸门齐全；7、新建门面房外立面标准达到县里整改创建要求；8、甲方新建乙方门面房内宽不能低于3.3米，平方米按中间中量，总面积为34.28平方米。第四条，乙方房产证如不能使用由甲方负责办理，办理一切费用由甲方负责支付（地税契税等），甲方交乙方房产证时间不能超过交房时间后三个月。第五条，甲方交门面房时间为2010年10月31日。第六条，甲方付乙方租金（每月650元）先付半年，6个月后不能交房，后续房租多退少补。

2012年3月31日，被告**品公司（甲方）与第三人洛阳**限公司（乙方）签订《协议书》，约定，在宜阳县红旗大道改造指挥部及县有关领导协调下，经双方友好协商，在平等、自愿的条件下达成以下条款：二、乙方必须保证于2012年11月底将2间门面房交付甲方使用，且位置在最东边面向南，安装卷闸门，内装玻璃门，每间门面房宽度中间中不低于3.3米，面积分别为：东间37.455㎡，西间34.28㎡，地平铺地板砖，墙罩白粉刷吊顶，水电入户。两间门面房房产证由乙方办理，费用乙方支付。四、如乙方不能在2012年11月底按时将门面房交付使用，自2012年12月1日起，乙方必须承担两间门面房两倍房租（每间每月1600元，原房租每间每月800元）。

2015年12月24日，宜阳**公司出具追认证明书，对宜阳**公司留守处签订的《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》和《协议书》的效力予以追认，愿继受相应的民事权利和承担相应民事义务。

另查明，2008年10月16日，为做好宜阳**公司职工安置、资产管理等工作，宜阳县商务局下发了关于成立宜阳**公司留守处的通知，宜阳**公司是其下属企业，宜阳**公司留守处是被告宜阳**公司内设管理机构，宜阳**公司被宣告破产但尚未完成破产终结程序，其营业执照尚未被注销，其具备原告的主体资格。

本院认为：原告李**、第三人洛阳**限公司分别与宜阳**公司留守处签订《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》和《协议书》，虽宜阳**公司留守处系宜阳**公司的内设机构，但其签订的上述两份合同经宜阳**公司追认，故该两份合同应认定为有效合同。原告李**已按合同要求将房屋要付被告宜阳**公司拆迁重建，被告宜阳**公司应按合同约定时间交付重建房屋，其未按合同约定交付重建房屋的行为，对原告李**构成违约，应承担立即交付符合合同约定条件的房屋并承担赔偿损失的民事责任。故原告要求被告宜阳**公司交付符合《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》约定的门面房的诉讼请求，本院予以支持。因该涉案房屋现有第三人洛阳**限公司持有，原告要求第三人直接向其交付符合《协议书》约定条件的房屋的诉讼请求，本院予以支持。

关于涉案房屋房租的问题，2011年12月31日前的房租已经原告确认收到。2012年1月1日至2015年8月31日的房租，由于原告李**及第三人与被告**品公司留守处分别签订《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》和《协议书》中对房租均有约定，合同签订时的租金即可认定为损失赔偿金，故因违约造成的该部分损失应由被告**品公司承担，但应以合理部分为限。被告**品公司留守处与第三人签订的《协议书》中对第三人违约时的房租约定为1600元，可推定该数额为其能预见到的违反合同可能造成的损失，故对原告2012年1月1日至2015年8月31日的房租损失酌定为70400元（44×1600元）。

现宜阳**公司营业执照虽被吊销，但尚未被注销，该公司仍具有法人资格，能独立承担民事责任。原告要求被告宜阳县商务局承担相应民事责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第四十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限第三人洛阳**限公司于本判决生效之日起十日内向原告李**交付符合《协议书》约定条件的门面房；

二、限被告宜阳**公司待涉案房屋交付后的十日内使该房屋达到《副食品公司留守处拆迁商住楼后移协议》约定条件；

三、限被告宜阳**公司于本判决生效之日起十日内向原告李**支付房租70400元；

四、被告宜阳县商务局不承担责任；

五、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9092元，由原告李**负担292元，被告**品公司负担2800元，第三人洛阳**限公司负担6000元。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十日