河南**限公司与史*英租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人史**与被上诉**有限公司（以下简称新机公司）租赁合同纠纷一案，新机公司起诉，要求判令：一、解除史**与新机公司解除租赁合同关系，史**搬出新乡市人民路25号厂区（原新乡市钢球厂）；二、要求史**支付租金从2008年1月1日起至2014年1月1日止共计90000元，从2014年1月1日起按每月1250元计算至搬出日。三、要求史**支付土地使用税从2013年1月1日起至2013年12月31日止共计35338.9元，并从2014年1月1日起按每月2885.75元计算至搬出所占厂区。新乡市卫滨区人民法院（原审法院）受理后，史**提出反诉，要求判令：一、新机公司支付厂房等设施修缮费用141520元和门卫工资165270元；二、由新机公司承担本案诉讼费用。2015年6月2日原审法院作出（2014）卫滨民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：1992年3月23日，新**床厂和新**球厂、新乡**街办事处签订了联营协议一份，约定由新**床厂对新**球厂进行30年的经营管理。新**床厂实际结算了该厂的全部资产、债权债务和人员，并将该厂交由新**司下属的不具法人资格的新**床厂钢球分厂管理。1998年9月24日，河南省**委员会作出的豫股批字（1998）第39号文件载明：同意新**床厂由原国有企业改制设立新**司。原机床厂的债权、债务由新**司承继。

1997年5月1日，新**厂钢球分厂和史*英签订了租赁协议一份，该协议主要约定：1、甲方（新**厂钢球分厂）同意将人民路25号一处，全部场院、车间、房屋及临街房租赁给史*英使用，同时院内水、电设施也由史*英使用和管理。2、租赁期为十年，租金为每年1.5万元（月租金1250元）。新**厂钢球分厂现占用5间库房，每月承担300元。每月5日前史*英向新**厂钢球分厂交上月租金950元。3、院内厂房、房屋、道路及水电设施的修缮由新**厂钢球分厂承担，确保完好，史*英有义务对其加以保护和爱护。4、新**厂钢球分厂承担门卫一个人员的工资，其余由史*英承担，并对其实施管理和支配。该租赁期间截止到2007年4月30日。2007年5月1日至今，上诉人史*英继续使用涉案厂房和土地，双方当事人未继续签订相关租赁协议。2008年1月1日至今上诉人史*英未交付涉案房屋及土地的租金。2013年1月18日，新乡**源局颁发的国用（2013）第01004号土地使用权证载明：坐落人民西路25号，环卫车队以西，孟姜女河以北，市政管理处以东的土地使用权人是新机公司，使用权面积为3462.9平方米。该土地的土地使用税自2013年起至2013年12月31日共计交付35338.81元（8657.25元＋454.41元＋8657.25元＋164.40元＋8657.25元＋8657.25元），每月土地使用税为2885.75元（8657元／3个月）。

一审法院认为

原审法院认为：新机公司与史*英签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应履行合同义务。新机公司已将涉案厂房和土地交付给史*英使用，史*英应按照协议内容履行支付租金的义务。新机公司与史*英的租赁期间为十年，租赁期间应截止到2007年4月30日，租赁期间届满，史*英作为承租人继续使用租赁物，新机公司作为出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。新机公司要求解除租赁合同关系，要求史*英立即搬出新乡市人民西路25号厂区的诉讼请求，予以支持。史*英租赁的厂区是开办企业，应当予以一定的合理期间，搬迁期间以三个月为宜。史*英认为解除权不成立的辩解意见，不予采信。按照《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，承租人提起诉讼的时效期间为一年。本案中新机公司主张租金的起算时间为2008年1月1日，也未向本院提供引起诉讼时效中断的相关证据。对于新机公司所主张超过诉讼时效期间的部分不予保护，本案租金的起算时间应当从2013年1月3日计算。租赁协议中载明新乡机床厂钢球分厂占用5间库房，每月承担300元。每月5日前史*英向新乡机床厂钢球分厂交上月租金950元，故租金支付的标准为每月950元。新机公司要求史*英支付土地使用税没有依据，不予支持。史*英反诉要求新机公司支付的厂房等设施修缮费用141520元和门卫工资165270元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条、第二百三十六条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除新机公司和史*英1997年5月1日签订的租赁协议，史*英于判决生效后三个月内搬出新乡市人民西路25号厂区。二、史*英于判决生效后十日内支付新机公司租金（租金的计算标准为：自2013年1月3日起至史*英搬出厂区之日止，租金按每月950元计算）。三、驳回新机公司的其他诉讼请求。四、驳回史*英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

史**上诉称：一、史**不支付租金的原因是新机公司承诺以欠款抵偿租金，因此史**无需支付租金。（1999）新经终字第372号经济判决书，证明新机公司及关联单位尚欠史**加工费40余万元，双方达成一致口头抵偿意见，以欠款抵偿租金。二、原审判决上诉人于三个月内搬离承租场地，不符合合同法规定的合理期限。上诉人所开办的为生产性企业，若搬离到新址，需要征用土地，并进行厂房建设等环节，周期约为一年，且因搬迁给上诉人造成经济损失约60万元，该损失应由新机公司承担。三、新机公司应按协议约定支付代其垫付的门岗工资165270元。租赁期间，新机公司未按租赁协议的约定支付门岗工资，始终由上诉人垫付，所垫付的工资165270元应由新机公司支付。四、新机公司利用虚假改制等手段取得租赁场所的土地使用权，上诉人已向最**法院提出再审申请，请求二审法院中止审理。

被上诉人辩称

新机公司答辩称：史**认为答辩人口头同意以欠款抵偿租金没有任何证据。新乡机床厂钢球分厂是独立法人，自行承担民事责任。（1999）新经终字第372号经济判决书涉及的新乡机床厂钢球分厂的义务已履行完毕。二、史**利用各种手段企图长期非法侵占答辩人公司的土地、厂房和设施，严重影响答辩人的资产运作，原审判决其三个月搬离，已经非常宽容。三、史**要求新机公司支付所谓门岗人员工资165270元，没有事实依据。史**提供的证据均是白条，且不真实，租赁合同实际履行中，双方实际变更了合同内容，由史**对答辩人的厂区及设施自我管理、使用和收益，所谓费用由史**自行承担。此外，原审判决驳回了答辩人要求史**支付自2013年1月起的土地税损失共35338.81元，答辩人不服，但为了让史**尽快搬出，答辩人没有上诉。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审期间：史**提交了最**法院审判流程信息公开网的网上截图两页，用于证明史**、河南**限公司与新乡市人民政府关于土地行政登记一案，史**已向最**法院申诉，并已于2015年7月20日立案，该案件的结果与本案存在利害关系，应中止等待该行政案件的结果。此外，史**申请证人赵*出庭作证，用于证明赵*系史**雇佣，负责门岗工作，并领取工资。新机公司发表质证意见：对网页的截图显示信息内容不予认可，且与本案是不同的法律关系，不应中止。对证人赵*所述不予认可，赵*是否领取工资系史**经营产生的费用，应由史**承担，史**未向新机公司交纳任何费用，新机公司再承担其门岗工资显失公平。新机公司提供了（2000）新华执字第107-2号民事裁定书复印件，用于证明新乡机床厂钢球分厂已履行了本院作出的（1999）新经终字第372号经济判决书所确定的义务。新机公司已不欠史**任何款项。史**发表意见称，对该裁定书的真实性无异议，对其证明目的有异议。因新乡**球厂系新乡机床厂投资开办的企业，新机公司应对新乡**球厂的欠款承担还款责任。对上述证据的分析认证将在本院认为部分论述，此处不再重复。

本院查明

二审查明：新乡**球厂与新乡**球厂、新乡**球分厂、河南省**限责任公司、新乡盛**任公司加工承揽合同追偿加工费纠纷一案，1999年12月7日本院作出（1999）新经终字第372号经济判决书，判决新乡**球分厂支付新乡**球厂加工费153895.42元及逾期付款违约金；新乡**球厂支付新乡**球厂加工费420781.72元及逾期付款违约金。史月英系新乡**球厂的法定代表人。该判决生效后，经原新华区人民法院强制执行，新乡**球分厂履行了判决书确定的义务，新乡**球厂部分履行了判决义务。史月**机公司已承诺以新乡**球厂的债务抵偿本案的租金，新机公司对此不予认可。

另，史**以新乡市人民政府为被告、新**司为第三人提起行政诉讼，要求撤销新乡市政府为新**司颁发的新国用（2013）第01004号国有土地使用证。该行政案件经河南省**民法院一审、河南**民法院二审。二审行政判决生效后，史**又向最**法院提起申诉，现该案正在申诉处理期间。二审查明的其他事实与原审认定相同。

本院认为

本院认为：1997年5月1日史**与原新**床厂钢球分厂签订租赁合同，双方形成租赁合同关系。合同约定租赁期限为十年，到期后史**继续承租案涉厂区，双方构成不定期的租赁合同关系。双方在未形成新的租赁合同情况下，应按原合同约定的租金继续履行。史****公司口头同意以新**床厂钢球厂欠新乡**球厂的加工费抵扣租金，对此新机公司不予认可，史**又未提供证据证明新机公司同意，用新**床厂钢球厂欠新乡**球厂的加工费折抵本案租金。本院作出的（1999）新经终字第372号经济判决书，并未判令新机公司承担新**床厂钢球厂的还款责任，该案件的债权人新乡**球厂与本案的上诉人史**不是同一法律主体。因此，史****公司承诺以欠款抵偿租金，史**无需支付租金的上诉理由证据不充分，本院不予采纳。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》及相关法律未对“合理期限”作出明确规定，原审判决从对合理期限的通常理解，判令上诉人史**于三个月内搬离承租场地并无不妥。史**认为三个月不符合合同法规定的合理期限，没有依据，不予支持。关于门岗工人工资的问题，史**提供了其单方出具的工资清单，并在二审期间提供了证人赵*出庭作证，但因上述证据无其他证据予以佐证，新机公司不予认可，仅凭上述证据不足以证明史**已实际支付门岗工人工资165270元的事实，且自2008年起史**未支付过租金，史**要求新机公司支付其垫付的门岗工资165270元的上诉理由因证据不足，本院不予支持。至于史**与新机公司、新乡市人民政府的行政诉讼，因与本案民事案件系不同法律关系，且本案的判决不以该行政案件的处理结果为依据，不符合法律对中止审理规定的几种情形。因此，史**要求本案中止审理不予采纳。综上，原审判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3605元，由史**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日