郭**、刘**与张**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**、刘**、张**因与被上诉人洛阳伊滨区李村镇李*社区居民委员会第一村民组（以下简称李*一组）、张**因租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2014）洛**初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人郭**及与上诉人刘**共同委托的代理人朱**，上诉人张**及委托代理人李**、尤**，被上诉人李*一组的负责人张**（亦系本案被上诉人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明：2005年4月至2012年8月7日张**任李*一组组长，期间具体事项大多由赵*代办。张**上任后，因组里打井、修变压器缺乏资金，遂召集代表：郭*、张**、赵*、郭**、张**、张**、王**商议，决定将本组仅有的12间门市房向外出租。2005年5月31日原告与第三人签订了租房协议：“甲方：李*一组。乙方：郭**、刘**。李*一组出租房子12间，由郭**、刘**租用参拾年，租金每年玫忏伍*元整。第一次预付五年房租，共计肆万柒仟伍*元整，以后每年付一次房租，参拾年不变。口说无凭，立字为据，一式三份。租房日期2005年12月31日至2035年12月31日〈房子有问题由甲方维修〉房权及证属于村所有。甲方：李*一组，组长：张**签名捺印。代表：郭*、张**、赵*、郭**、张**、张**、王**均签名捺印。乙方：郭**、刘**签名捺印”。原告当场将五年（2006年-2010年）租金47500元交付组长张**。后张**与原告一起到门市房通知各租赁户：“从2006年元月以后的租金由原告收取”。因被告张**在张**任组长时，从2002年开始巳租赁上述门市房中的两间，张**向第三人提出要求同等条件下继续承租，并将两间门市房五年租金7200元交组长张**，后张**将款转交给原告。2010年12月31日原告将2011年一2013年的房租34560元交给组长张**，张**出具证明：“收李*门市房郭**、刘**12间，每间每月80元正，共收三年，合计人民币叁万肆仟伍*陆拾元整。（2011年-2013年底）张**”。2010年12月20日张**将2011年-2013年三年两间门市房租金按每间每月200元共计14400元，交给赵*，赵*出具收条“收条今收到张**门市房款3年壹万肆仟肆佰元整。赵*2010年12.20号”。后赵*将此款转交给张**时，张**让其直接交给原告。2012年4月22日赵*收取被告张**2014年房租4800元，并出具证明“证明因组修井急需费用今收到张**门市房（2间）2014年款肆仟捌佰元整。赵*2012年4月22号预付2014年”。2012年8月8日赵*将此款转交李村镇村组统一财务折抵李*一组清垃圾、修井、修路灯等费用。2012年10月7日张**任组长。2013年12月6日原告将2014、2015年两年房租19000元交给现任组长张**，张**出具收据“今收到郭**、刘**人民币壹万玖仟元整，系付派出所对面12间门市房2014、2015两年房租（每年9500元）。收款人：张**”。2013年11月原告要求被告按其他租赁户每问每年10000元缴纳2014年租金时，被告称已经交过并拿出2005年6月4日被告张**、第三人张**与第三人李*一组签订的协议书，载明：“李*一组门市房六间，由张**、张**二人共同承包，其中张**四间，张**二间，承包期30年，每间房租每年800元，二人按房间多少分别第一次五年房租一次付清给组长张**，五年以后一年一付，不得拖欠。本协议一式二份，二人各执一份，自签订之日起生效，望二人共同自觉遵守。组长：张**。承包人：张**、张**。证明人：赵*、长*、万宝、宏亮、顺尧”。为此，双方发生矛盾，原告诉于本院。另查明，李*一组与被告张**、第三人张**签订的协议书未经代表讨论，所涉及的6间门市房，张**称：这6间门市房在派出所门前，与派出所对面的12间门市房没关系，且这6间门面房并没有建，不存在。张**未到庭，不能确认该协议书的真实性。

一审法院认为

原审认为：原告郭**、刘**与第三人李*一组签订的租房协议经本组代表研究决定，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。被告张**、第三人张**与第三人李*一组签订的协议书未经代表讨论研究，第三人张**又不承认协议书中6间门市房包含在原告所承租的12间门市中，故该协议书与本案无关。但被告张**在原告与第三人李*一组签订租房协议前已承租本组12间门市房中的2间至今，并将2006-2013年2间门市房的房租经第三人李*一组转交给原告，故本院认为原告郭**、刘**与被告张**之间形成事实上的转租关系。被告张**从2014年起，应按每间每月200元缴纳房租。被告张**虽然于2012年4月22日已将2014年房租交给赵*，赵*未经组长同意将房租转交给村里抵本组开支，其行为属于越权代理，代理行为自始至终无效。原告诉求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告张**于判决生效之日起三日内将2014年房租按每间每月200元共计4800元交付第三人洛龙区李**李*村第一村民组，后转交原告郭**、刘**。二、驳回原告郭**、刘**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告郭**、刘**，被告张**各半承担。

上诉人诉称

郭**、刘**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决张**将2014年房租每间每月200元共计4800元交付给李*一组，后转交上诉人，明显违法且不当。上诉人与第三人李*村一组2005年5月31日所签订的租房协议经本组群众代表研究决定，签订的协议有群众代表及双方的签名，该协议是双方的真实意思表示，该协议合法有效，上诉人依据该协议全面履行了合同义务，同时享有了李*一组12间门市房的承租权，张**并没有依法主张优先承租权，当时的组长张**还和上诉人一起通知了各租赁户，包括张**。上诉人的转租，发包方均同意，上诉人的转租行为是合法有效的。张**既然占用了上诉人承租的两间门市房，按照合同法规定，理应向上诉人支付租金，而不应再向李*一组交付，再转交给上诉人。麻烦的同时，该判决结果还将导致无法执行，且损害上诉人的利益；二、原审判决按照每间每月200元计算共计4800元交付租金，明偏袒张**。上诉人向一审法院提交了2014年租赁给其他承租户的租赁合同证明2014年的租金为每年每间10000元，张**承租的二间门市房应按照市场行情，参照其他租赁户的标准依法确定。综上，请求二审：1、撤销原判；2、改判张**给付上诉人2014年房租（二间）20000元；3、一二审诉讼费由张**承担。

被上诉人辩称

张**答辩称：一、答辩人与郭**、刘**均是李*一组门面房的租户，答辩人自2002年开始承租李*一组的门面房从事金属门窗加工生意至今，不但签订有租赁协议，且按时缴纳房租并持有《李村镇村组统一财务收据》，答辩人与李*一组的租赁关系合理合法。答辩人与郭**、刘**之间不存在转租关系，不应当向其缴纳房租。原审判认定答辩人与郭**、刘**形成事实上的转租关系，判决答辩人将房租交给李*一组，后转交郭**、刘**本身就是对事实的错误认定，郭**、刘**要求上诉人向其直接交付房租纯粹是无理要求；二、郭**、刘**与李*一组签订房屋租赁协议所涉及的群众代表不是李*一组的村民，郭**、刘**以1万元价格转租损害李*一组的权益，同时损害答辩人的权益，有恶意串通的嫌疑，该协议属无效合同。综上，请求二审驳回郭**、刘**的上诉请求。

张**上诉称：一、原审判决认定事实有误，判决错误，上诉人已经向李*一组缴纳了2014年房租。上诉人于2012年8月8日已经将2014年房租4800元通过时任村组长的赵*缴纳至李村镇财务，并持有《李村镇村组统一财务收据》，对此，赵*也已经向一审法院作证证明。上诉人租赁的是李*一组的门市房，而赵*是李*一组的时任村组长，一审判决书也明明载到“赵*收取张**2014年房租4800元”、“用于李*一组清垃圾、修井、修路等等费用”，却仍做出要求上诉人再次缴纳2014年房租的判决，实在莫名其妙；二、上诉人与郭**、刘**之间不存事实上的转租关系。上诉人与郭**、刘**均是李*一组门市房的承租户，上诉人于2002年至今租赁李*一组12间门市房的其中2间，用于经营金属门窗生意。而郭**、刘**则是从2005年开始按每年每间800元承租另外的10间门市房。1、原审判决不顾事实，对上诉人的租赁协议不但不认可，还称与本案无关是重大错漏。原审判决称“不能确认该份协议的真实性”，仅仅是因为张*安称上诉人的租赁协议当中的租赁标的物房屋不存在，而张*强（2005年至2009年任李*一组组长）未到庭。张*安和代表李*一组与上诉人签订租赁协议的张*强与被上诉人刘**有亲属关系，存在直接的利害关系，前者所做的陈述根本不能采纳，而后者没有参与案件审理。原审据此就做出不能确定协议真实性、与本案无关的结论，简直是匪夷所思。2、原审判决认定上诉人缴纳的房租是通过李*一组转交给郭**、刘**，此说法既不合情，也不合理，更不合法。上诉人租赁李*一组的门市房，直接将房租缴纳给村组长，或者村组长委托的村代表，己经履行了自己的义务，并且在缴纳2014年房租时，村镇财务还向上诉人出具了《收据》。至于上诉人所交的其他房租最终去向上诉人并不清楚。上诉人与郭**、刘**没有任何直接关系，上诉人直到本案一审时才发现郭**、刘**签订的租赁协议当中包含了自己一直承租的门市房。该份协议本身就侵犯了上诉人的优先承租权，鉴于签订协议的双方主体系亲属关系，该份协议存在恶意串通、损害第三人利益的情况，违反合同法的规定，应属无效协议。郭**、刘**说上诉人是转租其门市房，但在一审中从未提供过任何书面的证据，并且更没有提供其缴纳12间房屋租金给村镇财务的证明，恳请二审法院依法核查。综上，请求二审：1、撤销原判第一项，维持第二；2、本案一、二审诉讼费用由郭**、刘**承担。

郭**、刘**答辩称：一、李*一组并没有收取张**缴纳的2014年的房租，也无权收取张**的房租。李*一组仅有的12间门市房经过村组群众代表讨论同意已经承包给了答辩人，并签订有租房协议，并且答辩人已经向李*一组交过了12间门市房的租金。张**占用的两间门市房包含在郭**承包的12间门市房内，张**应该向答辩人缴纳租金，或者通过别人转交给答辩人后才能算交过2014年房租。张**上诉称将2014年房租交给了时任一组组长的赵*，以此证明了已经向第一组缴纳了2014年房租的的理由不能成立。2012年8月8日，张**将4800元房租交给赵*时，赵*不是第一组组长，其收款的行为是个人行为，赵*应及时将张**的房租转交给答辩人。2010年12月20日张**交的2011年至2013年的14400元房租就是经赵*手转交给了答辩人，因此，赵*收款的行为不能代表李*一组，事实上赵*也从未曾任过李*一组组长职务。答辩人没有收到张**缴纳的2014年房租，2014年张**的房租应按照其他租赁户缴纳租金的标准每间每年10000元的数额向郭**缴纳租金20000元才符合法律规定；二、答辩人承租李*一组12间门市房的行为合法有效，答辩人作为承租人承租了李*一组的12间门市房，已经按照租房协议履行了交付租金的义务，依法取得该租赁房屋的占用、使用、收益的权利。张**占用答辩人承租的12间门市房内的两间门市房，事实上通过赵*向答辩人转交占用房屋租金，双方的事实转租关系非常清楚，张**应向答辩人履行缴纳房屋租金的义务；三、原审判决认定张**所持有的协议与本案无关是正确的。张**、张**与李*一组的协议没有经群众代表讨论，协议的形式不合法。协议的内容是六间门市房没有具体位置，内容上张**四间，张**两间，张**签了协议后，就没有租到四间门市房，张**怎会能租到两间门市房。事实上该协议就没有履行，协议所载明的六间门市房就不存在，张**所持有的与张**共同与李*一组所签的协议与本案答辩人承租的12间门市房没有任何关系。综上，张**的上诉理由没有事实根据，法律依据，应依法予以驳回。

李*一组对郭**、刘**、张**的上诉共同答辩称：答辩人未收过张**的租金，也没有和张**签过合同；房子是租给了郭**，所以一直收的是郭**的租金。

张**对郭**、刘**、张**的上诉共同答辩称：2005年张**到家里找到答辩人说：听说在李**出所门前盖商品房，咱俩一人弄两间，合同写好了，你签个名。答辩人一看合同是六间，给答辩人四间，张**要两间，签了个名，按了指印。关于叫时任李*一组组长张**及证明人赵*、长*、万宝、宏亮、顺尧签字按指印都是张**办理，给答辩人了一份，即2005年6月4日协议书。写协议时房子还没有盖，一直到现在也没有盖，协议内容不存在，谁也没交钱，是无效协议；原审判决认定该六间房与双方争议的十二间房屋无关是正确的。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明：1、原审判决书中洛龙区李村镇李东村准确名称应为洛阳伊滨**居民委员会，本院直接予以变更；2、二审庭审中，张**申请证人赵*、郭*出庭作证，赵*、郭*在作证时均承认2005年5月31日租房协议中的签名为其本人所签。

本院认为

本院认为，本案中，郭**、刘**与李*一组于2005年5月31日签订的租房协议经过本组代表研究决定，且已实际履行，李*一组及现任该组组长张**也对此表示认可，本院对该租房协议的效力予以确认。张**以协议中小组代表的签名及指印存在伪造嫌疑为由认为该协议系伪造，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信，对张**要求对该协议中小组代表的签名及指印进行司法鉴定的申请不予准许；对于张**、张**与李*一组于2005年6月4日签订的协议虽未经本组代表讨论研究，张**也不承认协议书中6间门市房包含在郭**、刘**所承租的12间门市房中，但根据查明的本案案情，郭**、刘**所承租的12间门市房中有两间由张**从2002年开始承租至今，并由张**向李*一组交纳租金属于客观事实，张**与李*一组关于该两间门市房实际上也已形成事实租赁关系。鉴于李*一组此后已将包括张**所实际承租的两间门市房在内的12间门市房全部租赁给郭**、刘**并将该情况通知到各租赁户，以及李*一组将张**所交纳的租金也转交给郭**、刘**的事实，本院认为李*一组已将与张**之间的的租赁权利义务转让给郭**、刘**，原审判决认定张**应从2014年起应按每间每月200元缴纳租金符合本案实际情况，并无明显不当，本院予以确认。郭**、刘**上诉要求张**按照其他承租户每年每间10000元标准交纳租金没有依据，本院不予支持；另根据原审已经查明的事实，张**于2012年4月22日已将2014年租金交给赵*，赵*未经组长同意将租金转交给村里抵本组开支经查证属实。虽然赵*未将张**所交2014年的租金交给郭**、刘**，但原审已经查明在此期间李*一组的具体事项大多由赵*代办、2010年12月20日张**交的2011年至2013年的14400元租金也是交给赵*并经时任组长的同意转交给了郭**、刘**、以及赵*收取张**2014年租金后也并未用于个人开支，而是交给村里抵本组开支。根据以上情况，本院认为，赵*代表李*一组收取张**2014年租金的事实应能予以确认，原审判决认定赵*的行为属于越权代理、代理行为无效不当，本院予以纠正。赵*代表李*一组收取张**2014年租金后未交给郭**、刘**，却将租金交给村里抵本组开支，其责任在于李*一组，并不在于张**，应由李*一组承担将该租金返还郭**、刘**的法律责任。鉴于郭**、刘**未向李*一组提出相关诉求，对于其再行要求张**交纳2014年租金的诉讼请求本院不予支持。综上，郭**、刘**与张**的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2014）洛**初字第117号民事判决。

二、驳回郭**、刘**的诉讼请求。

一审案件受理费300元、二审案件受理费180元，均由洛阳伊滨区李村镇李东村第一村民组负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日