上诉人王**与被上诉人宋**、宋**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人宋**、宋**租赁合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2014）嵩民四初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王**的委托代理人田**、陈**，被上诉人宋**、宋**的委托代理人宋*、刘**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年7月1日，宋**、宋**委托其母亲与王*全签订《租房合同》，将宋**、宋**所有的位于嵩县白云路新宇大厦的门面房租给王*全使用。该合同约定：租赁期为十年，即自2009年7月1日起至2020年7月1日止；每年的5月1日前交下一年房租，租金前五年为每年13000元，后五年为每年15000元；租赁期间不经宋**、宋**同意不得转租。当天，收取王*全13000元的房租。2009年9月13日，王*全将该门面房转租给宋**，双方书面约定：租期为五年（2009年9月13日至2014年9月13日），租金前三年每年为15000元，后两年按市场价订。当天，王*全收取宋**租金45000元，并收取定金5000元。2009年11月10日，王*全将转租的情况告诉了宋**、宋**之父宋*，宋*向王*全出具书面证明：“同意王*全将租用我的门面房一间转租给宋**使用。要求双方在合同期内不得再转租，保证按合同履行。”并收取王*全2009年7月1日至2014年7月1日五年的房租63000元（注：含以前已交的13000元。按合同五年房租应该是65000元，鉴于王*全一次性交纳五年房租，宋*主动让利2000元，只收取63000元租金）。2014年6月份，因王*全没有按合同约定交纳房租，原告到其门面房处查看，宋**遂出示王*全向其出具的收条一张：“今收到邓*现金40000元整，2014—2016年9月14日”（邓*系宋**妻子），落款为“王*全，2013年12月29日”，称王*全已于2013年12月29日收取其2014年9月14日—2016年9月14日的房租40000元。原告遂向宋**出示房权证，称王*全不但不按时交纳房租，还擅自转租，要解除与王*全的租赁合同，并要求宋**腾出房屋。宋**无奈于2014年6月21日又向原告交纳了2014年7月1日至2015年6月30日的房租25000元，原告允许宋**期满后在同等条件下可优先租用。宋**于2014年7月8日以王*全隐瞒自己不是房东，不能转租的事实为由向该院提起诉讼，要求王*全返还租金（该案正另案审理）。2014年11月17日原告在公证人员的见证下，向王*全送达《解除合同通知书》，以王*全擅自转租和不按约定交纳房租为由，要求解除合同，王*全拒绝接收该通知书，宋**、宋**遂诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为：宋**、宋**作为诉争房屋的所有权人，委托其母与王*全签订租房合同，且宋**、宋**对该合同内容全部认可，故该合同约定的权利义务应由原、被告承担。原、被告双方于2009年7月1日签订的房屋租赁合同，是当事人真实意思的自愿表示，合法有效，各当事人应遵循诚实信用的原则，行使权利、履行义务。合同约定：租期10年，前五年每年租金13000元，后五年每年15000元，于每年的5月1日前预交下一年的房租，未经原告许可不得转租。9月13日被告将房屋转租给宋**，租期五年，每年租金15000元。11月10日原告一次性收取被告五年租金，对被告的擅自转租行为予以书面追认，同意被告王*全将门面房转租给宋**使用，并“要求双方在合同期内不得再转租”。原告是出租人，不存在转租的问题，因此“要求双方在合同期内不得再转租”这句话中的“双方”，指的就是被告王*全（承租人）和第三人宋**，“合同期”应指被告王*全和第三人宋**约定的五年租赁期间。尽管原告在同意被告转租时没有看到被告王*全和第三人宋**签订的书面租赁合同，但从被告没按合同约定的房租每年一交，而是在征得原告同意其转租时，一次性交纳五年房租的行为，以及原告为被告书写的证明中和原告在两个案件（另一案为宋**诉王*全案）中的陈述可以确定，原告在同意被告转租时，明确知道被告的转租期限为五年。否则，原告也不可能向被告提出“要求双方在合同期内不得再转租”的限制性要求。针对被告王*全于2013年12月29日向宋**妻子出具的收条：“今收到邓*现金40000元整，2014—2016年9月14日”，是租金还是押金这一焦点问题，该院认为，按常理，租房押金应该在签订租房协议时收取，而不应该是在租期将要届满时收取；押金是针对实施某种民事权利义务的一种保障，在日常的民事活动中人们都会根据它的这一专属性写上“押金”字样，该收据上并没注明“押金”，该收条上时间段的标注更符合房租收条的特征；交款人宋**明确表示该收条上的40000元，就是王*全收取的2014年9月14日至2016年9月14日的房租，从时间接点上看，王*全与宋**的5年租赁协议也刚好于2014年9月13日到期。通过以上三点，足以认定该收条为租金收条，而不是押金收条。综上，王*全在与宋**的租赁期限将要届满时，未经原告同意再次将原告的门面房转租给宋**的行为，事实清楚，证据充分，足以认定。故原告依照合同约定要求解除与被告签订的《租房合同》的请求，符合法律规定，该院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：解除原告宋**、宋**与被告王*全于2009年7月1日签订的《租房合同》；驳回原告宋**、宋**的其他诉讼请求。本案受理费1375元，由被告王*全承担。

上诉人诉称

王**上诉称：一审法院曲解宋**、宋**同意转租的书面含义。宋**、宋**之父宋*以书面形式同意王**转租，同意转租的内容为：“同意王**将租用我的门面房一间转租给宋**使用。要求双方在合同期内不得再转租，保证按合同履行。”从文字的含义看出租方并没有限制承租人转租给次承租人宋**的期限也没有禁止次承租人与转租人续租，况且同意转租的内容全部是宋**、宋**之父亲笔所写，如果产生歧义应该由其承担不利后果。而一审法院却从王**一次给宋*交了5年房租推断出宋*当时的意思是只同意王**转租一次且仅为5年，得到这一结论未免太牵强附会，况且一审法院认定宋*当时写同意转租的书面字据前没有见过租赁转让合同，这说明宋*不可能知道转租的期限为5年。“双方在合同期内”仅指的是双方在履行过程中，并不是一个固定期间，退一步讲“合同期内”指的即便是5年，从同意转租的证据中也看不出不准王**与宋**续合同。从前后两句用句号隔开的形式看“合同期内”只限制双方不得再转租给第三方，并不限制转让给宋**的期限。当合同条款双方发生理解争议时应该采用客观标准，即一般人对该内容是怎么理解的方式来解读条款意思，而不能只考虑宋**、宋**一方当时是怎么想的，条款意思就是什么。2014年5月1号前，王**在同事陪同下二次到宋*家交房租，但宋*均不在家，不履行收取房租义务。2014年6月21日，宋**、宋**私自与宋**达成租赁协议并收取了2014年7月1日到2015年6月30日的房租25000元，事实上宋**、宋**同意将房屋转租给宋**的时间到2014年9月13号才到期。在转租合同未到期的情况下宋**、宋**就重新与宋**签订租赁合同严重违反约定。2013年12月29日，王**收取宋**妻子4万元当时确实约定的是押金，即使是房租也是合情合理的，因为宋**、宋**一直同意王**将房屋转租给宋**，并没有禁止王**是宋**续租。请求撤销原判第一项，改判驳回宋**、宋**的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用全部由宋**、宋**承担。

被上诉人辩称

宋**、宋**辩称：王**二次将房屋转租行为违反了合同约定，依法应予解除。2009年11月10日，王**告知宋*将房屋转租给宋**5年，并愿意一次性支付5年房租，宋*同意王**转租，要求双方在合同期内不得再转租。宋*同意转租的时间是5年，有王**同宋**写的转租协议及收据约定“租期五年”为证，且在宋*写同意转租的证明时已经问过王**，明确知道是5年，所以房租就只收了5年。王**也明知宋*的真实意思是5年，所以在宋*发现其又违约转租后，便找宋**串通，给宋**讲“把转租变成咱俩合伙，他宋*就没办法了”。王**未按约定缴纳租金，也应当解除合同。王**2014年租金至今未交，2015年交租金时间又过了还是未交，这是事实，更没有联系过宋**、宋**交房租，连个电话也没打过。王**称其在2013年12月29日收取宋**妻子4万元是押金的说法非常勉强，宋**已经承认是提前收取两年的房租，从该收条上也可显示王**收取的正是2014年至2016年9月14日的房租，也没有标注为押金。宋**、宋**与王**签的合同租赁期是从每年7月1日计算，交房租时间是每年5月1日，6月21日将房租给宋**，是在王**已将房子再次转租和不交房租的违约前提下做出的，不能说是合同未到期。王**不按照约定缴纳租金，尤其在转租收取他人租金后，也没有积极履行自己的义务，更重要的是自己不占用房屋而是从中渔利，失去租房的本来意义，没有继续履行合同的必要，请求依法维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。

本院认为

本院认为：宋*书写的同意转租的证明，并非格式合同，双方对其含义发生争议，应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。王*全2009年9月13日将房屋转租给宋**时约定的租期为5年，2009年11月10日交给宋*的房租也是5年，宋*在写证明时与宋**并无合同关系，根据上文“同意王*全将租用我的门面房一间转租给宋**使用”，“要求双方在合同期内不得再转租”中的“双方”应是指王*全与宋**，“合同期”应指王*全与宋**签订的5年租期。王*全在与宋**5年租赁期限将要届满时，违反与宋**、宋**的租房合同，未经出租人同意再次将房屋转租给宋**，有相关证据予以证明，可以认定。故宋**、宋**依照合同约定要求解除与王*全签订的租房合同的请求，符合法律规定，予以支持。王*全的其他上诉理由均不影响其违约事实的成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1375元，由王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十七日