上诉人张**、郭**因与被上诉人谢*房屋租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人张**、郭**因与被上诉人谢*房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张**、郭**委托代理人李**、王**，被上诉人谢*委托代理人李*、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：2011年11月30日，原告作为乙方、吕**作为甲方共同签订租赁协议，约定甲方将中电华通网络家园一层北边隔断一间25平方米租给乙方使用；租赁期限为五年，自2011年11月30日起至2016年11月30日止，若合同期满，乙方继续承租，甲方应优先考虑，续签合同；房屋租金为每月3000元，乙方每三个月向甲方支付租金，电费为每一年交一次；租赁期间，甲方不得提高租金，房屋是乙方装修的，且乙方有对该房屋的出租和转租权，甲方不能无故收回该房屋，否则视其违约，应赔偿乙方一年的房租作为违约金；租赁期间，甲方只收取乙方房屋租金，有关乙方其他费用及相关事宜均有乙方负责承担解决。2013年6月17日，被告张**从吕**处转让取得了位于淮南街32-26号的中电华通**市网络家园兑周路店的网吧。同日，被告张**通知原告称其接手吕**的网吧，并在原告与吕**签订的租赁协议上签名，备注“更换房东，原合同不变”。之后，原告即向被告张**、被告郭**缴纳房租，原告最后一次缴纳房租在2015年3月1日，并由被告郭**出具收据，内容为“今收到房租2015年3月至5月份三个月房租及电费和网费（一年）10000（壹万元整）”。2015年4月9日，郑州市**道办事处发出通知，内容为“淮南街32号院南边房产租户：根据二七区国土局（2013）041号处罚决定书，对该房产进行了依法没收，移交我办事处进行处理。2014年11月25日由区国资部门口头通知你于2015年3月25日前将房产腾空，但至今你未履行相关义务，现已书面通知你于4月20日前将房屋腾空，否则后果自负”。2015年6月11日，郑州市**道办事处再次张贴通知，要求该区域租户于2015年6月15日前自行搬离并补缴所欠房租，本案原告承租的房屋即位于该范围之内。原告于2015年4月22日与张**签订房屋租赁协议，承租了郑州**思特超市部分面积隔断。但原告具体搬离承租房屋的时间不详，原告未提供有效证据证明其搬离时间，被告提供的照片显示拍摄照片时原告房屋已搬空。原告搬离房屋后，要求被告退还多缴纳的租金及网费、电费未果，故诉至该院，请求判令：一、确认原、被告双方的《租赁协议》无效；二、被告退还房租15000元、网费、电费1000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告在案件审理过程中提起反诉，请求判令：一、原告支付被告张**自2015年6月1日起至2015年6月20日止的房屋占有使用费2000元；二、原告支付被告张**为其垫付的水费、电费、管理费、网费等1721.65元；三、反诉费用由原告承担。

一审法院查明

原审法院另查明：原告承租本案争议房屋经营“佳利数码摄影店”，其店内没有独立的电表、水表、没有接通水管。2015年4月17日，原告与被告郭**因收水费问题发生冲突，并向郑州市公安局嵩山路派出所报案。但原告搬离承租房屋时，原、被告双方未核算过电费、水费。

原审法院再查明：本案争议房屋为郭**、翟振营所建，因未办理土地使用手续，2013年12月25日郑州**国土资源局下发了二七国土资罚决字（2013）041号行政处罚决定书，对其作出处罚：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用的土地（建设用地）881.69平方米土地上新建的建筑物1568.42平方米；3、对非法占用的土地（建设用地）881.69平方米按照每平方米3元的标准处以罚款。2014年10月27日，郑州**国土资源局下发二七国土资（2014）187号文件，将没收的郭**、翟振营所建的违法建筑移交二七区财政局。后该房屋被移交给郑州市**道办事处使用。2015年4月9日，该办事处张贴通知要求淮南街32号院南边房产的租户于2015年4月20日前搬离后，二被告实际经营的中电华通**市网络家园兑周店提出了行政复议申请，要求撤销并停止执行郑州市**道办事处对淮南街32号院南边租户4月20日将房屋腾空的通知。2015年5月20日，郑州市二七区人民政府作出二七政（复决）字（2015）74号行政复议决定书，驳回了中电华通**市网络家园兑周店的行政复议申请。但二被告2015年4月9日之后的房租亦没有向任何部门缴纳过。

一审法院认为

原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉及的租赁房屋未办理土地使用手续，故原告与被告张**签订的《租赁协议》无效。2015年4月9日，郑州市**道办事处发出通知，明确告知该房屋被依法没收，被告张**亦未向任何部门缴纳过2015年4月9日之后的房屋租金，被告张**无权再向原告收取2015年4月9日之后的房屋租金，本案原告向被告缴纳租金至2015年5月份，故自2015年4月9日至2015年5月31日的租金计算为5200元（计算方法：四月份租金3000元÷30天×22天=2200元，五月份租金3000元，共计5200元）应当予以返还。原告2015年4月9日之前在实际使用房屋，故原告要求被告张**退还2015年4月9日之前的房屋占有使用费无法律依据，该院不予支持。原告要求被告返还网费、电费共计1000元，原告店内没有安装电表，其缴纳的网费、电费应理解为预交费，因原、被告均未提供有效证据证明原告具体搬离房屋的时间，故该院酌定自2015年6月份至2016年2月共计9个月的网费、电费750元（计算为1000元÷12个月×9个月=750元），由被告予以返还，原告多请求的部分，该院不予支持。被告郭**与被告张**系夫妻关系，应对张**的上述债务承担共同偿还责任。被告张**要求原告支付自2015年6月1日起至2015年6月20日止的房屋占有使用费2000元的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。被告张**要求原告支付水费、电费、管理费、网费等1721.65元，但未向该院提供有效证据证明其主张，故对被告张**的该项反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最**法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谢*与被告张**签订的租赁协议无效；二、被告张**、被告郭**于本判决生效之日起十日内返还原告谢*房屋租金5200元及网费、电费750元；三、驳回原告谢*的其他诉讼请求；四、驳回被告张**的反诉请求。如果被告未按本判决第二款指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，原告谢*负担126元，被告张**、郭**负担74元；反诉费25元，由被告张**、被告郭**负担。

上诉人诉称

张**、郭**不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。谢*使用诉争房屋至2015年6月20日，原审认定双方提交的证据均不能证明谢*搬离诉争房屋的时间，属于认定事实错误。谢*交纳的1000元系谢*已经使用过的电费、网费，原审认定为谢*预交的电费、网费，认定事实错误。二、原审判决混淆了案件涉及行政法律关系和两个房屋租赁民事法律，判决结果没有法律依据。请求二审法院：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费2000元，电费、管理费、网费1721.65元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人辩称

谢*答辩称，一、双方诉争的租赁合同为无效合同，张**不享有合法的承租权、转租权和收益权。且张**没有向前手交过租金，故张**无权收取谢*的房租和其他费用。二、原审认定谢*交纳租金9000元预交1000元电费、网费，证据充分。三、原审依据租赁合同关系，判决张**返还押金和部分租金，具有事实和法律依据，并没有混淆所谓的行政法律关系和民事法律关系。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，张**与谢*签订的房屋租赁协议无效，协议对双方无约束力。涉案的房屋系违法建筑，2013年12月25日，该房屋被国土管理部门没收，并将其移交财政部门，张**、郭**无权基于转租收取租金。但谢*实际占有并使用涉案房屋，张**、郭**将该房屋交付谢*使用，张**、郭**也需向其前支付转租费用，也存在损失，应当以谢*交付的租金冲抵张**、郭**的损失。财政部门将房屋移交长江路办事处使用，长江路办事处发出通知，要求腾空房屋。至此，张**无需再支付房屋占有费用，也就无权再要求房屋实际占有人赔偿损失。张**、郭**上诉称，原审认定交纳租金的时间、数额及交纳押金，证据不足，认定事实错误。本院认为，谢*提供录音证据能够证明，交纳租金、电费、网费的事实。张**虽对录音证据提出异议，但没有申请鉴定。没有提供证明其主张的证据。故张**、郭**的该项上诉主张不成立，本院不予支持。张**、郭**又称，原审判决混淆了多个法律关系，判决结果无法可依。本院认为，原审认定谢*与张**、郭**之间的租赁协议无效，并依据无效协议的后果，认定张**实际存在的损失，确定张**、郭**收取谢*租金的数额，以租金冲抵张**、郭**损失后多余的租金，判令张**、郭**退还。判决认定的法律关系清晰，裁决有据。张**、郭**的该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费99元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日