上诉人张**因与被上诉人吴**房屋租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人吴**房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张**委托代理人李**、王**，被上诉人吴**委托代理人李*、李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：2013年6月17日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告将郑州市二七区淮南街32-25号房屋门面房一间租赁给原告使用；面积30平方米，原告每季向被告交纳租赁费12000元（即每月租金4000元），原告在租赁期间一切费用由原告承担；租赁期为三年，自2012年9月1日至2015年9月1日止；押金4000元整，合同解除，押金退还。协议签订后，原告向被告交纳了4000元押金。原告最后一次缴纳的房租是2015年3月份-2015年5月份2015年4月9日，郑州市**道办事处发出通知，内容为“淮南街32号院南边房产租户：根据二七区国土局（2013）041号处罚决定书，对该房产进行了依法没收，移交我办事处进行处理。2014年11月25日由区国资部门口头通知你于2015年3月25日前将房产腾空，但至今你未履行相关义务，现已书面通知你于4月20日前将房屋腾空，否则后果自负”。2015年6月11日，郑州市**道办事处再次张贴通知，要求该区域租户于2015年6月15日前自行搬离并补缴所欠房租，本案原告承租的房屋即位于该范围之内。原告于2015年6月21日之后搬离承租房屋。原告搬离房屋后，要求被告退还多交纳的租金及押金未果，故诉至该院，请求判令：一、确认原、被告双方的《房屋租赁协议》无效；二、被告退还房租12000元、押金4000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告在案件审理过程中提起反诉，请求判令：一、原告支付被告自2015年4月22日起至2015年6月22日止的房屋占有使用费8000元；二、原告支付被告为其垫付的水费、电费、管理费等1542.08元；三、反诉费用由原告承担。

一审法院查明

原审法院另查明：原告承租本案争议房屋经营“中国移动、博士伦眼镜店”，其店内没有独立的水表、没有接通水管。在原告搬离承租房屋时，原、被告双方亦没有核算过电费、水费。没有有效证据证明原告承租房屋期间产生过管理费。

原审法院再查明：本案争议房屋为郭**、翟振营所建，因未办理土地使用手续，2013年12月25日郑州**国土资源局下发了二七国土资罚决字（2013）041号行政处罚决定书，对其作出处罚：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用的土地（建设用地）881.69平方米土地上新建的建筑物1568.42平方米；3、对非法占用的土地（建设用地）881.69平方米按照每平方米3元的标准处以罚款。2014年10月27日，郑州**国土资源局下发二七国土资（2014）187号文件，将没收的郭**、翟振营所建的违法建筑移交二七区财政局。后该房屋被移交给郑州市**道办事处使用。2015年4月9日，该办事处张贴通知要求淮南街32号院南边房产的租户于2015年4月20日前搬离后，被告实际经营的中电华通**市网络家园兑周路店提出了行政复议申请，要求撤销并停止执行郑州市**道办事处对淮南街32号院南边租户4月20日将房屋腾空的通知。2015年5月20日，郑州市二七区人民政府作出二七政（复决）字（2015）74号行政复议决定书，驳回了中电华通**市网络家园兑周路店的行政复议申请。但被告2015年4月9日之后的房租亦没有向任何部门缴纳过。

一审法院认为

原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉及的租赁房屋未办理土地使用手续，故原告与被告签订的《房屋租赁协议》无效。2015年4月9日，郑州市**道办事处发出通知，明确告知该房屋被依法没收，被告亦未向任何部门缴纳过2015年4月9日之后的房屋租金，被告无权再向原告收取2015年4月9日之后的房屋租金，本案原告向被告缴纳租金至2015年5月份，故自2015年4月9日至2015年5月31日的租金计算为6933元（计算方法：四月份租金4000元÷30天×22天=2933元，五月份租金4000元，共计6933元）应当予以返还。原告2015年4月9日之前在实际使用该房屋，故原告要求被告退还2015年4月9日之前的房屋占有使用费无法律依据，该院不予支持。原告要求被告退还押金4000元，有事实及法律依据，该院予以支持。被告要求原告支付自2015年4月22日起至2015年6月22日止的房屋占有使用费8000元的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。被告要求原告支付水费、电费、管理费等1542.08元，但未向本院提供有效证据证明其主张，故对被告的该项反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴**与被告张**签订的房屋租赁协议无效；二、被告张**于本判决生效之日起十日内返还原告吴**房屋租金6933元及押金4000元；三、驳回原告吴**的其他诉讼请求；四、驳回被告张**的反诉请求。如果被告未按本判决第二款指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，原告吴**负担64元，被告张**负担136元；反诉费25元，由被告张**负担。

上诉人诉称

张**不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。原审仅依据两份录音证据就认定吴**交纳押金及2015年3-5月份房租，证据不足。且没有查明吴**欠交房屋占有使用费及电费、网费、管理费的事实。二、原审判决混淆了案件涉及行政法律关系和两个房屋租赁民事法律关系，判决结果没有法律依据。请求二审法院：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费8000元，电费、管理费、网费1542.08元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人辩称

吴**答辩称，一、双方诉争的租赁合同为无效合同，张**不享有合法的承租权、转租权和收益权。且张**没有向前手交过租金，故张**无权收取吴**的房租和其他费用。二、被上诉人依据两份录音证据认定吴**交纳租金及押金的事实，证据充分。且合同上直接注明已交押金。张**对录音证据的真实性有异议，但没有申请对录音进行鉴定。三、原审依据租赁合同关系，判决张**返还押金和部分租金，具有事实和法律依据，并没有混淆所谓的行政法律关系和民事法律关系。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，吴**与张**签订的房屋租赁协议无效，协议对双方无约束力。张**依据协议收取吴**的押金应当予以退还。涉案的房屋系违法建筑，2013年12月25日，该房屋被国土管理部门没收，并将其移交财政部门，张**无权基于转租收取租金。但吴**实际占有并使用涉案房屋，张**将该房屋交付吴**使用，需要向其前手的转租人支付费用，也存在损失，应当以吴**交付的租金冲抵张**的损失。财政部门将房屋移交长江路办事处使用，长江路办事处发出通知，要求腾空房屋。至此，张**无需再支付房屋占有费用，也就无权再要求房屋实际占有人赔偿损失。张**上诉称，原审认定交纳租金的时间、数额及交纳押金，证据不足，认定事实错误。本院认为，提供录音证据能够证明，交纳租金、押金的事实。张**虽对录音证据提出异议，但没有申请鉴定。没有提供证明其主张的证据。故张**的该项上诉主张不成立，本院不予支持。张**又称，原审判决混淆了多个法律关系，判决结果无法可依。本院认为，原审认定吴**与张**之间的租赁协议无效，并依据无效协议的后果，认定张**实际存在的损失，确定张**收取吴**租金的数额，以租金冲抵张**损失后，多余的租金判令张**退还。判决认定的法律关系清晰，裁决有据。张**的该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费161元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日