上诉人洛阳**明记饭店与被上诉人洛阳市第一职业高中，原审被告岳**、纪*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人洛阳市涧西广东明记饭店（以下简称明记饭店）为与被上诉人洛阳市第一职业高中（以下简称第一职高），原审被告岳**、纪*租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明记饭店委托代理人阴吉峰与被上诉人第一职高委托代理人高**到庭参加了诉讼。原审被告岳**、纪*经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2000年8月1日，原告第一职高（甲方）与被告明记饭店（乙方）签订《承包协议》，约定：1、从2000年9月1日起，原属甲方晨光酒店餐饮部分的第一层、第二层门面及所有附属物（包括客房、操作间等）归属乙方更名为广东明记酒家使用，承包期双方暂定壹拾贰年（即至2012年9月1日），（因乙方要投资酒店内部设施重新装修及增添很多设备，时间订短了不划算）。2、乙方每年向甲方缴纯利润人民币玖万元整，其他税费、水电均由乙方自缴。乙方每隔间四年，承包金向甲方增添壹万元，即2004年九月后每年向甲方上缴利润壹拾万元整。2008年9月后每年向甲方上缴利润壹拾壹万元整，承包期满后，乙方在同等条件下应先得继续承包权等。合同履行过程中，被告明记饭店又将房屋转租给他人，至原告第一职高与被告明记饭店签订的合同到期时，涉案房屋的实际使用人为被告纪*、岳**。审理过程中，原告第一职高自认涉案房屋已经返还，并重新整体租赁给被告纪*。另查明，根据工商部门提供的企业基本信息，被告明记饭店的企业类型为个人独资企业。

一审法院认为

原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告第一职高与被告明记饭店签订的《承包协议》不违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。该协议到期后，没有形成新的协议的情况下，，被告明记饭店应当履行返还房屋的义务，现被告明记饭店未能依法依约及时履行返还房屋的义务，应当承担相应的法律责任。对于被告明记饭店提出的其已经履行了返还租赁物得义务，不存在违约行为，不应承担支付房屋使用费的义务的辩解意见，作为直接与原告第一职高签订协议的合同当事人，原告在其不能及时返还房屋时，要求其承担违约责任的诉讼请求并无不当，故对于被告明记饭店的此项答辩意见，法院不予支持。对于原告第一职高要求被告明记饭店支付房屋使用费的诉讼请求，依法予以支持；关于费用计算方式问题，原告第一职高提出参考被告明记饭店转租租金，按照每个月20000元的标准计算，但该意见不符合相关法律规定，故确定按照原告第一职高与被告明记饭店之间承包协议确定租金标准支付房屋使用费，即每月9166.7元；关于计算时限问题，原告在诉求中要求计算至返还房屋之日止，但其在自认房屋已经收回的情况下，未能提供证据证实房屋的实际收回之日，故根据原告提供的证据及原告起诉情况，确定计算至2013年3月；综上，被告明记饭店应当向原告第一职高支付房屋使用费64166.9元。对于原告第一职高要求被告明记饭店支付水电费13000元的诉讼请求，因其并未提供证据证实该主张，故对于此项诉讼请求，不予支持。对于原告第一职高要求被告纪*、岳**在上述房屋使用费一半范围内承担连带责任的诉讼请求，虽然被告纪*、岳**为协议到期后的房屋占有人，但是其要求二人各自在一半范围内对房屋使用费承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故对于原告的此项诉讼请求，不予支持。被告岳**、纪*经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告洛阳市涧西广东明记饭店于本判决生效后十日内向原告洛阳市第一职业高中支付房屋使用费64166.9元，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，二、驳回原告洛阳市第一职业高中的其他诉讼请求。受理费3360元，由原告洛阳市第一职业高中负担1360元，被告洛阳市涧西广东明记饭店负担2000元。

上诉人诉称

宣判后，明记饭店不服并提起上诉称：一、原告（被上诉人第一职高）的诉求：“请求判令被告支付2012年9月1日至2013年5月31日的使用费140000元，水电费13000元”，说明原审被告岳**、纪*二人在非法占有、使用该房屋期间，第一职高不积极采取停电、停水的方式来赶走非法侵占者，反而殷勤地供电、供水来保障非法占有着使用，主观上是消极的，也是同意岳**、纪*二人使用的。原审法院查明：“原告第一职高自认涉案房屋已经返还，并重新整体租赁给被告纪*。”说明：首先，次承租人岳**、纪*，二人已经直接将房屋返还给第一职高，而不是返还给原承租人明记饭店。其次，次承租人纪*与第一职高达成租赁合同，租赁该房屋。实际上就不存在纪*返还房屋一说，在纪*非法侵占该房屋过程中，与第一职高达成了租赁合同，自然而然，纪*就继续占有、使用房屋了。最后，既然双方达成了租赁合同，那么，前期的房屋使用费双方如何协商，第一职高回避没有讲，纪*又未答辩、出庭。双方存在恶意串通的涉嫌，不排除双方将前期房屋使用费作了妥协，有了共识，才达成后面的租赁合同。二、原审法院认为：“被告明记饭店应当履行返还房屋的义务，现被告明记饭店未能依法依约及时履行返还房屋的义务，应当承担相应的法律责任。……，原告在其不能及时返还房屋时，要求其承担违约责任的诉讼请求并无不当，故对于被告明记饭店的此项答辩意见，本院不予支持。”是完全错误的。本案涉及的是不动产，不是动产，不存在返还房屋一说，或者说返还房屋就是谁负腾房义务的问题。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，说的非常清楚。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所用的租赁房屋的无权占有。出租人作为所有权人，可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租入主张返还租赁物。其核心是，出租人向次承租人主张返还房屋，不是基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权。三、原审法院适用法律不当。原审法院认为：“虽然被告纪*、岳**为协议到期后的房屋占有人，但是其要求二人各自在一半范围内对房屋使用费承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持”。可见原审法院根本就不知道有《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定。当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据。此时，次承租人继续占据租赁房屋就构成了侵权，故应当支付房屋使用费，原告的这部分请求是有道理的。明记饭店无任何过错，也无违约行为，却被判决承担巨额的房屋使用费，而非法占有、使用、收益的岳**、纪*二人却没有责任，并与第一职高达成租赁合同，继续占有、使用、收益。综上所述，请求撤销原审判决第一项，驳回对明记饭店的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人第一职高答辩：请求依法维持一审判决。

原审被告岳**、纪*无陈述。

二审中，各方均未提交新证据。

本院查明

经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。

本院认为

本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，作为承租人的上诉人明记饭店在未经出租人被上诉人第一职高许可的情况下，擅自将租赁标的物转租他人；同时在租赁合同到期后，不及时返还租赁物，存在违约行为，应当承担违约责任。被上诉人第一职高要求上诉人明记饭店作为租赁合同的相对人支付超过合同约定租赁期后实际使用期限的租赁费，符合法律规定。被上诉人第一职高在租赁合同的履行中不存在违约行为。上诉人称第一职高未对原审被告岳**、纪*采取停电、停水意味着同意原审被告岳**、纪*使用租赁物，缺乏依据，本院不予采信。至于上诉人明记饭店称被上诉人第一职高与二原审被告岳**、纪*恶意串通等，亦无证据相印证，本院同样不予采信。原审被告岳**、纪*经本院合法传唤，无正当理由未到庭，是对自身诉讼权利的放弃，不影响案件的正常审理。综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费1454元，由上诉人明记饭店负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十二日