上诉人王**、顾朵与被上诉人许**合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、顾*因与被上诉人许**合同纠纷一案，不服商水县人民法院（2014）商民初字第2028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王**及其与顾*的共同委托代理人高*，被上诉人许**及其委托代理人郜**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，王**、顾*系夫妻关系，2004年4月6日，王**转租给许**位于周口市七一路与大庆路交叉口东300米路北门面房一间，双方约定租赁期限至2015年4月26日，年房租12000元，该房屋租赁费12600元及转让费22500元共计35100元。2014年11月8日，该房屋所有人秦会超找到许**称原承租人王**未经其同意私自转让该房屋，要求许**限期搬出该房屋。原审另查明，许**实际使用该房屋216天，相对应的房租7069元，房租剩余5531元；许**租赁该房屋后花装修费55280元。王**、顾*辩称其未收到许**给付的房屋租赁费及转让35100元，许**也未向法院提交王**、顾*向其出具的该款收据。

一审法院认为

原审认为，依法成立的合同，受法律保护，王**将其承租经营的门面房转租给许**，王**为承租人，许**为次承租人。双方所签租赁转让协议系真实意思表示，王**、顾*的转租行为虽未经出租人同意，但并不影响其与次承租人许**订立的转租合同的效力，许**称其与王**、顾*的门面房租赁行为系无效的主张于法无据，依法不予支持。对于许**的赔偿请求，王**将其承租的门面房转租给许**，依法负有保证次承租人对门面房享有占有、使用、收益的义务，因王**明知自己不享有转租权而转租门面房给许**，致第三人将许**正用于经营中的门面房限期搬出，王**向许**提供的租赁物存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在是直接影响许**行使租赁权的根本原因，同时也是双方达成的协议不能得以履行的根本原因，因此，王**应依法对许**承担瑕疵担保责任和主要过失责任。王**将其承租经营的门面房转租给许**，其妻顾*是明知的，依法对王**的行为后果应承担相同的责任。许**在明知王**、顾*尚未取得门面房转租权的情况下，即与王**、顾*签订协议，并积极付诸履行，也是促成其门面房租赁协议不能履行的另一原因，也具有过失，依法应对协议不能履行承担次要责任。综上，王**、顾*除去许**实际占有、使用门面房期间相对应的费用后应向许**返还租赁费5531元。王**、顾*收取许**转让费22500元虽有协议约定但无合法依据也应返还许**。许**的装修损失，应依据双方致协议不能履行的过失大小，由王**、顾*对许**的装修损失承担70%的赔偿责任，其余损失由许**自行负担。王**、顾*辩称其未收到许**给付的房屋租赁费及转让费35100元，许**也未向法院提交王**、顾*给其出具的该款收据，但按交易习惯和双方协议，许**若不交房屋租赁费，王**、顾*不可能让其实际使用多日，故王**、顾*的该主张不予支持。关于许**的装修花费55280元，王**、顾*认为该损失的真实性因涉及到对方当事人均未到庭无法核实，对该主张王**、顾*未向法院提交相关证据，不予支持；王**、顾*辩称该案件不属于商水县人民法院管辖，但在答辩期内未向法院提出辖权异议，该主张亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十八条第一款之规定，判决：一、原、被告所签的租赁转让协议系有效协议，由二被告向原告返还剩余租金5531元及转让费22500元；二、二被告赔偿原告装修花费55280元的70%即38696元，其余损失由原告自行负担；三、驳回原告的其它诉讼请求。上述款项应于判决生效后10日内付清。案件受理费1800元，二被告负担1000元，原告负担800元。

上诉人诉称

上诉人王**、顾朵不服原审判决向本院提起上诉称，1、双方所签订的协议应为无效；2、在签订租赁协议时，其已经明确告知许**与原房东签订的租赁协议；许**明确表示愿意租赁；3、转租费并未交付，许**当时说愿意做房主秦会超的工作，待房主在转租协议上签字后再交转租费；4、顾朵不是合同当事人，不应承担责任；5、无证据证明许**所购货物全部用于装修，原审认定装修费55280元无依据。请求二审依法处理。

被上诉人辩称

被上诉人许**答辩称，1、许**签订协议当天交付了3500元房租和转让费，王**明知不经房主同意不得对外转让，导致许**无法使用房屋，王**应承担责任；2、原审法律适用正确，根据交易习惯认定租金和转让费已缴纳正确；3、在租赁房屋时，顾*在场，其与王**共同收取了许**给付的租赁费和转让费，因此顾*应承担责任；4、在起诉前房屋已经被房东收走，无法进行评估，装修协议等能够证明装修损失，原审对装修损失认定正确。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审查明的一致外，另查明，二审中王**、顾朵提交录音录像资料一份，证明目的为解除合同的过错在于许**；提交房主秦**的证明一份，证明目的为秦**和王**签订的协议合法有效。许**答辩称，录音录像不属于二审新证据，证明目的为本案事实不符；证人应当出庭。

本院认为

本院认为，双方争议的焦点主要有四个，一是王**与许**签订的租赁转让协议效力；二是许**损失认定；三是王**、许**在转租中的过错及责任划分；四是顾*是否应当承担责任。逐次评述如下：

一、王**与许**签订的转租合同的效力问题。王**与房主秦**签订的租赁协议合法有效，二审中王**、顾朵提交的秦**的证明也佐证了该协议合法有效。本院对该证据予以认可。王**与房租秦**之间的租赁协议明确约定，未经房主同意不得私自转让、转租，更不能私自收取转让费；王**在明知其无权转租的情况下，仍把其租赁的房租转让给许**，属于擅自转让。王**的转让行为未得到房主秦**的同意或事后追认，因此，王**与许**签订的租赁转让协议应为无效。王**关于协议无效的上诉理由成立。

二、许**的损失认定。许**的损失包括租赁费、转租费（转让费）、装修费三个方面。关于租赁费问题，许**在签订租赁协议时已经支付王**租赁费12600元，原审根据许**实际使用时间酌情认定部分返还5531元并无不当。关于转租费问题，王**与房主秦会超签订的租赁合同约定不能私自收取转租费，许**并未向法庭提交证据证明其已将双方协议约定的22500元转让费给付了王**、顾*，故原审判决让王**、顾*返还给许**转让费22500元无法律依据，许**的该项诉请不应支持，王**、顾*的该项上诉理由成立，本院予以采信。关于装修费问题，许**在使用本案争议房屋后进行了装修，装修费损失客观存在。从现有证据来看，原审认定许**提供的装修协议等是为本案争议房屋的装修、装修费用损失55280元并无不当；装修费用也符合本地市场交易价格。王**上诉称装修材料并未全部用于租赁房屋的装修，但未提供充分证据，该上诉理由不能成立。

三、王**、许**在转租中的过错及责任划分问题。前已评述，王**转租房屋属于擅自转租，应认定其存在重大过错；许**在与王**签订租赁协议时未对王**是否有权转租、房主是否同意转租进行审核，也存在过错。原审根据王**、许**的过错程度认定王**对许**的装修损失承担70%的赔偿责任较为适当。王**、顾*二审中提交的录音录像资料，因不属于二审新证据，且该证据材料也不足以推翻原审对双方责任的划分，本院对该证据不予采信。

四、顾*是否应当承担责任问题。顾*虽然未在王**与房主秦会超的房屋租赁协议上签名，也未在王**与许**之间的房屋转租协议上签名，但王**将其承租经营的门面房转租给许**，其妻顾*作为家庭成员是明知的，应依法对王**的行为后果应承担相同的责任。因此，王**、顾*关于顾*不应承担本案责任的上诉理由不能成立，本院亦不予采信。

综上，王**与房主秦会超签订的房屋租赁协议合法有效，王**擅自转租存在过错，转租协议应为无效，王**应对许**的损失依法承担责任。原审对王**的损失认定正确，判令王**承担许**装修费的70%、部分返还租赁费符合法律规定。顾*作为家庭成员对王**将其承租经营的门面房转租给许**是明知的，应依法对王**的行为后果应承担相同的责任。因此，上诉人王**、顾*的上诉理由部分成立，原审认定双方之间所签租赁转让协议为有效协议错误，本院应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持商水县人民法院（2014）商民初字第2028号判决第二、三项及诉讼费承担部分；

二、撤销商水县人民法院（2014）商民初字第2028号判决第一项；

三、许**与王**、顾*之间所签的租赁转让协议为无效协议，由王**、顾*向许**返还剩余租金5531元。

二审案件受理费1000元，由上诉人王**、顾*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日