刘**与田*、王*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人田*、王*、吕**租赁合同纠纷一案，刘**于2015年7月17日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与三被告之间的商铺租赁合同；2、三被告赔偿原告各项损失1268000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。原审诉讼中，田*、王*、吕**提出反诉，请求：1、依法确认反诉人向被反诉人发出的解除合同通知有效；2、依法判令被反诉人支付反诉人田*、王*、吕**违约金2083元；3、依法判令被反诉人支付其拖欠反诉人田*、王*、吕**的商铺租金45600元及利息342元（租金及利息暂计算至2015年6月8日）；4、依法判令被上诉人支付其租赁期间反诉人田*、王*、吕**垫付的商铺物业费、电费及垃圾清运款共计人民币7524元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。河南省**业开发区人民法院于2015年12月2日作出（2015）开民初字第8427号民事判决，刘**对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月19日受理后依法组成合议庭，并于2016年3月2日公开开庭审理了本案，上诉人刘**的委托代理人陈国营，被上诉人田*、王*、吕**的共同委托代理人栗魁、高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年8月22日，刘**与田*、王*、吕**签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：刘**承租田*、王*、吕**位于卢浮公馆三期104号商铺，该商铺为毛坯房，刘**自行装修；建筑面积302.6平方米，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，刘**经营范围为足浴、餐饮及相应配套；刘**自行办理商铺的营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续；租金每平方米120元，逐年增加；刘**于每个租金交纳周期的前15日预交下一周期的租金，2015年1月1日至2015年12月31日间，分三次缴清，第一次缴纳前三个月，第二次缴纳次三个月，第三次缴纳半年。消防验收、营业执照等手续均由刘**自行办理。合同签订后，刘**向田*、王*、吕**支付2015年1月至4月的租金144000元（2014年9月22日支付前三个月租金108000元以及2015年4月支付36000元）及押金36000元，2015年5、6月租金未支付。田*、王*、吕**于2015年6月初将涉案房屋收回。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘**与田*、王*、吕**均要求解除租赁合同，该院予以确认。涉案房屋已经经过消防竣工验收，故刘**主张涉案商铺未取得消防验收合格手续，不能办理工商营业执照，拒不交纳房租的理由，该院不予采信。合同约定刘**自行办理商铺的营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续，在未办理经营所需的经营证照前，刘**即投入资金进行装修，该经营风险刘**应自行承担。且双方《商铺租赁合同》第六条第一款约定，延迟支付租金时，刘**的装修等田*、王*、吕**不承担违约责任。故对刘**要求田*、王*、吕**赔偿刘**各项损失1268000元的诉讼请求，该院不予支持。田*、王*、吕**于2015年6月初收回房屋。但双方《商铺租赁合同》第七条第一款约定田*、王*、吕**在刘**相关费用延迟支付达两个月时，有权解除合同，收回商铺，没收保证金。但刘**延迟支付租金未超过两个月，故田*、王*、吕**应返还刘**保证金36000元，该部分金额该院酌定抵销刘**拖欠田*、王*、吕**的商铺租金、电费、物业费及垃圾清运款等，故田*、王*、吕**反诉要求刘**支付违约金、租金、利息、电费、物业费及垃圾清运费的诉讼请求，该院不再支持。刘**申请商铺装修司法鉴定，调取消防验收资料，因商铺装修刘**自行承担，田*、王*、吕**提供合法有效的竣工验收备案表已载明消防验收合格，已无鉴定及调取之必要。刘**申请调取治安出警记录，因治安出警记录是双方当事人治安纠纷，与刘**同田*、王*、吕**《商铺租赁合同》约定的民事权利义务无关。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告刘**与被告田*、吕**、王*2014年8月22日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告刘**的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告田*、吕**、王*的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16212元，由原告刘**负担。反诉案件受理费1189元，由被告田*、吕**、王*负担。

上诉人诉称

上诉人刘**不服原审判决向本院提起上诉称：一、被上诉人提交的商铺所在六号楼经过消防验收的证据，违反消防法规定，且是复印件，一审法院予以采信，违反了民事诉讼法律的规定，导致事实认定错误。二、一审法院对于上诉人提交的涉案商铺所在的六号楼是否经过消防验收的证据调取申请不予准许违反法律规定，导致案件事实被错误认定，严重损害了上诉人的合法权利。三、被上诉人租赁给上诉人的商铺未能取得消防验收合格手续，构成违约。1、涉案商铺所在的六号楼属于必须经过消防验收的建设工程。2、涉案商铺所在六号楼没有合法的消防验收手续，导致上诉人承租商铺无法取得营业前的消防验收检查、无法经营，合同目的无法实现。3、上诉人装修风险和赔偿责任应由被上诉人承担。刘**租赁该商铺的目的是为了经营足浴餐饮及相应配套，该经营场所属于人员密集的公众聚集场所和娱乐场所，根据消防法律规定，上诉人只有完成二次装修后才能申请消防部门进行消防审查，上诉人在装修前被上诉人方向上诉人提供了消防验收手续的复印件，上诉人出于对被上诉人的信任就对房屋进行了装修，没有想到在2014年底装修完成后到消防部门申请消防审查时被告知因为六号楼没有合法的消防验收手续，该申请被拒绝。该装修风险不是上诉人造成的，是被上诉人违约导致，该损失应当由被上诉人承担责任。四、上诉人根据合同约定和法律规定延期支付租金并不构成违约。双方合同第2.1条规定，如果因为被上诉人交付迟延，则免租期限相应顺延，本案中虽然没有明确约定因为被上诉人原因造成消防手续无法取得的后果，但上诉人承租被上诉人商铺的目的是为了经营，上诉人无法使用商铺经营的后果与被上诉人迟延交付房屋是同等的，应当适用该条款，在上诉人无法正常使用商铺的期间享有相应的免租期限。所以上诉人延期支付租金的行为符合双方合同约定，不构成违约。五、上诉人损失应当由被上诉人承担。上诉人承租商铺后，基于合同约定的经营用途对商铺投入约100万元巨资对商铺进行了装修、购置相应设备、器具等，但是由于被上诉人交付的商铺消防验收手续不合法导致上诉人一直无法经营，上诉人巨额投资完全废置，造成巨大损失。既然上诉人要求解除合同得到法庭许可，那么根据《合同法》113条规定，上诉人因被上诉人违约造成的损失，被上诉人应当承担赔偿责任，赔偿上诉人因为承租该房屋造成的所有投入损失包括但不限于双倍押金、租金、装修费用、购置器具费用等。六、一审法院对上诉人提交的司法鉴定申请不予许可错误。为了对上诉人的装修投资进行客观的评估，上诉人在一审时提出司法鉴定申请，请求法院对上诉人的装修投入进行司法鉴定，但是一审法院根本不予理睬，将导致上诉人的合法权利无法得到评估和保护。七、一审法院认定上诉人支付被上诉人租赁费至2015年4月份是错误的。因为商铺一直不能正常使用，上诉人没有继续支付第二季度租金。一审法院认定上诉人向郭**支付的第二季度租金系支付给三家的没有事实证据，仅凭与本案有利害关系的被上诉人自认就认为该费用三家平分严重违背客观事实并损害上诉人利益。八、一审判决将上诉人支付的押金36000元判决不予退还违法。一审法院一方面认定上诉人押金应当退还，一方面又将该押金抵做被上诉人反诉请求的物业费、电费等费用，但被上诉人一审起诉的以上费用仅为7524元，一审法院将36000元全部冲抵该费用，偏袒之情可见一斑。故请求：1、撒销（2015）开民初字第8427号判决书第二项，改判被上诉人赔偿上诉人各项损失1268000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人田*、王*、吕**辩称：一、上诉人以被上诉人违约为由要求被上诉人赔偿其损失缺乏事实及法律依据。（一）上诉人欠付被上诉人租金，已构成违约，被上诉人按照合同约定与其解除合同收回商铺，并无任何违约行为，上诉人主张被上诉人违约没有事实依据。上诉人在2015年4月以后就不再向被上诉人交纳租金，被上诉人多次催告未果后，于2015年6月1日向刘**发出催缴租金的催告函，刘**不但不予理睬，并且张贴转租广告欲将商铺转租，被上诉人无法，于2015年6月6日向上诉人发出解除合同通知，上诉人仍不予理睬，被上诉人才将商铺收回。根据《商铺租赁合同》第六条第一款、第七条第一款，上诉人未经被上诉人同意，擅自改变出租商铺结构，已构成违约，被上诉人有权根据合同约定与上诉人解除合同，被上诉人并不存在任何违约行为。（二）上诉人装修损失应当由上诉人承担。上诉人由于拖欠房屋租金违反租赁合同，被上诉人根据租赁合同约定解除合同，上诉人请求被上诉人赔偿装修损失应不予支持。二、上诉人认为被上诉人因商铺未取得消防验收合格手续而构成违约的观点与事实相悖。首先，被上诉人向上诉人交付的房屋系已经过竣工验收备案的，根据合同约定消防验收手续应当由刘**办理。上诉人有义务自行办理消防备案手续，不能以此作为不缴纳房租的借口。其次，即使无法取得消防验收合格手续，无法办理营业执照与开业经营并无关联，刘**已正常开业经营，若由于相关部门给予罚金以及责令停产停业的行政处罚而造成损失，系行政责任，上诉人不能以此为由拒绝给付租金。三、上诉人称其延期支付租金不构成违约的观点与事实相悖。首先，上诉人并非延期支付租金，而是拒不支付租金。四、上诉人早已开业并且支付被上诉人租赁费至2015年4月份，上诉人所称其由于不能正常使用商铺而未向被上诉人支付季度租金的说法是错误的。故请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本案在本院二审审理过程中，上诉人刘**提交装修合同一份、收据13份以证明其损失情况。被上诉人田*、王*、吕**对上诉人刘**提交的上述证据不予认可。鉴于上诉人刘**二审所提交的证据均应于一审举证期限内提交而未提交，且对方当事人不予认可，故不构成二审新证据，本院不予采纳。被上诉人田*、王*、吕**提交《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，以证明诉涉6号楼已经消防验收合格。上诉人刘**认为被上诉人田*、王*、吕**提交的上述证据不能证明已经消防验收合格。鉴于该证据一审已提交复印件并经质证，原审判决予以采信，本院不予采纳。

根据有效证据，本院二审经审理查明的事实同原审法院查明事实。

本院认为

本院认为：本案双方当事人于2014年8月22日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘**提起本案诉讼，要求解除合同并由田*、王*、吕**赔偿其各项损失1268000元，理由是田*、王*、吕**提供的租赁房屋未经消防部门进行建设工程消防验收，违反了相关消防法律法规的规定，其有权延期支付租金并要求田*、王*、吕**赔偿各项损失。本院认为，根据相关消防法律、法规及规章的规定，应当进行消防设计审核的工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；其他工程在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，建设单位应当通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。本案中，田*、王*、吕**提交的郑州市消防支队《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示，包括诉涉租赁房屋所在6#楼在内，卢*公馆4#地块1#、2#、6#、7#、8#楼及地下车库工程，工程建设单位已于2014年4月10日进行工程竣工验收消防备案（备案号：410000WYS14000263），且上述工程备案后，在公安机关消防机构随机确定检查对象时未被抽中；故刘**诉称诉涉商铺所在6#楼未经消防验收合格的理由，没有相应的事实根据和法律依据；鉴于本案诉涉商铺所在6#楼工程在竣工验收消防备案后，未被公安机关消防机构抽中确定为的检查对象，故刘**申请调取诉涉6#楼工程的消防验收手续，没有调取的必要，本院不予准许。综上，刘**诉称田*、王*、吕**提供的诉涉商铺未经消防验收、田*、王*、吕**构成违约的主张不能成立，对其该项主张，本院不予支持。综上，刘**诉称其有权延期支付租金的理由，没有相应事实根据和法律依据，本院不予采信。

根据相关消防法律、法规及行政规章的规定，人员密集场所的室内外装修工程施工前，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，或依法进行消防设计审核备案；本案中，刘**租赁诉涉商铺用于足浴、餐饮及相应配套经营，属于消防法律法规规定的人员密集场所；但根据刘**诉称意见，其在装修施工前，并未依法申请消防设计审核或消防设计审核备案，故刘**应对其自身违反消防法律法规的行为承担相应的法律后果；同时双方合同亦约定，刘**应自行办理营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续；故刘**应自行承担由此引起的法律后果及经营风险。刘**上诉主张应由田*、王*、吕**承担其装修风险和损失赔偿责任，没有相应的事实根据和法律依据，且双方所签订的合同亦约定延迟支付租金时，刘**的装修等田*、王*、吕**不承担违约责任，故对刘**的该项主张，原审法院不予支持，并无不当。鉴于以上情况，原审法院认为刘**提出的商铺装修司法鉴定申请，无鉴定之必要，故不予准许，并认定由刘**自行承担其经营风险和装修损失，并无不当。本案中，刘**未按照双方合同约定支付相应租金，构成违约，应承担相应的违约责任；原审法院根据双方合同约定，酌定以刘**向田*、王*、吕**缴纳的保证金36000元折抵刘**所拖欠的商铺租金、电费、物业费及垃圾清运款等费用，同时不再支持田*、王*、吕**反诉请求的其他费用，并无不当。

综上所述，刘**的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16212元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日