刘**与郭**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人郭**租赁合同纠纷一案，刘**于2015年7月17日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告的《商铺租赁合同》；2、郭**赔偿刘**各项损失1365000元；3、本案诉讼费用由郭**承担。郭**提起反诉，请求法院判令：1、确认郭**向刘**发出的解除合同通知有效；2、刘**向郭**支付违约金2083元；3、刘**向郭**支付拖欠的商铺租金43200元及利息342元（租金及利息暂计算至2015年6月6日）；4、刘**向郭**支付郭**替刘**垫付的商铺水电费、物业费及其他费用共计人民币10986元；5、本案诉讼费由刘**承担。河南省**业开发区人民法院于2015年11月27日作出（2015）开民初字第8426号民事判决。刘**不服原判，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘**的委托代理人陈国营，被上诉人郭**的委托代理人栗魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2014年8月22日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：原告承租被告位于卢*公馆三期105号商铺，该商铺为毛坯房，原告自行装修；建筑面积299.69平方米，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，原告经营范围为足浴、餐饮及相应配套；原告自行办理商铺的营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续；租金每平方米120元，逐年增加；原告于每个租金交纳周期的前15日预交下一周期的租金，2015年1月1日至2015年12月31日间，分三次缴清，第一次缴纳前三个月，第二次缴纳次三个月，第三次缴纳半年。消防验收、营业执照等手续均由原告自行办理。合同签订后，原告向被告支付2015年1至4月的租金144000元（2014年9月22日支付前三个月租金108000元以及2015年4月支付36000元）及押金36000元，2015年5、6月租金未支付。被告于2015年6月初将涉案房屋收回。另查明，原告于2015年4月份交纳的房租108000元系向卢*公馆三期105商铺房东郭**，卢*公馆三期104商铺房东吕**、田*、王*，卢*公馆三期103商铺房东白伊剑三方交纳的2015年4月份房租，租金已由三家商铺平分，并有三家房东出具情况说明予以证明。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告均要求解除租赁合同，该院予以确认。涉案房屋已经经过消防竣工验收，故原告主张涉案商铺未取得消防验收合格手续，不能办理工商营业执照，拒不交纳房租的理由，该院不予采信。合同约定原告自行办理商铺的营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续，在未办理经营所需的经营证照前，原告即投入资金进行装修，该经营风险原告应自行承担。且双方《商铺租赁合同》第六条第一款约定，延迟支付租金时，原告的装修等被告不承担违约责任。故对原告要求被告赔偿原告各项损失1365000元的诉讼请求，该院不予支持。被告于2015年6月初收回房屋。但双方《商铺租赁合同》第七条第一款约定被告在原告相关费用延迟支付达两个月时，有权解除合同，收回商铺，没收保证金。但原告延迟支付租金未超过两个月，故被告应返还原告保证金36000元，该部分金额该院酌定抵销原告拖欠被告的商铺租金、电费、物业费等，故被告反诉要求原告支付违约金、租金、利息、电费、物业费等的诉讼请求，该院不再支持。原告申请商铺装修司法鉴定，调取消防验收资料，因商铺装修原告自行承担，被告提供合法有效的竣工验收备案表已载明消防验收合格，已无鉴定及调取之必要。原告申请调取治安出警记录，因治安出警记录是原被告双方治安纠纷，与原被告《商铺租赁合同》约定的民事权利义务无关。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告刘**与被告郭**2014年8月22日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告刘**的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郭**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17085元，由原告刘**负担。反诉案件受理费607.64元，由被告郭**负担。

上诉人诉称

刘**上诉称：一、一审法院对被上诉人一审提交的消防验收证据复印件予以采信违反法律规定，认定事实错误。一审中，被上诉人提交了关于商铺所在六号楼经过消防验收的证据，该证据是复印件，法院要求被上诉人在开庭7日内提交原件或申请法院调取，但是上诉人直到收到判决书，也没有被通知对该证据原件或调取证据进行质证，一审法院直接将被上诉人提交的对本案有重要影响的证据复印件予以采信，违反了民事诉讼法律的规定，导致认定事实错误。二、一审法院对于上诉人提交的证据调取申请不予准许违反法律规定。本案涉案商铺所在的六号楼是否经过消防验收是确定上诉人与被上诉人哪方违约的关键证据，因为上诉人多方努力都无法从郑州市消防支队档案室得到该证据，已经依法申请法院进行调取，但提交数月，一审法院一直都不予以调取，导致该重要事实无法查清，案件事实被错误认定，严重损害了上诉人合法权利。三、被上诉人租赁给上诉人的商铺未能取得消防验收合格手续，构成违约。涉案商铺所在的六号楼属于必须经过消防验收的建设工程。涉案商铺所在六号楼没有合法的消防验收手续，导致上诉人承租商铺无法取得营业前的消防验收检查，无法经营，其合同目的无法实现。上诉人装修风险和赔偿责任应由被上诉人承担。根据消防法律规定，上诉人只有完成二次装修后才能申请消防部门进行消防审查，上诉人在装修前被上诉人向上诉人提供了消防验收手续的复印件，上诉人出于对被上诉人的信任就对房屋进行了装修，没有想到在2014年底装修完成后到消防部门申请消防审查时被告知因为六号楼没有合法的消防验收手续该申请被拒绝，该装修风险不是上诉人造成的，是被上诉人违约导致，该损失应当由被上诉人承担责任。四、上诉人并不拖欠被上诉人租金，郭**和其他两家联合强行锁门收回商铺更是严重违约。虽然因为郭**商铺消防验收同样没有合法通过，上诉人不能正常使用商铺经营，但是基于与郭**的私人关系不错，在郭**再三要求下上诉人还是在2015年4月份将合同约定的应付郭**商铺租金108000元支付给郭**，这个事实也在一审得到郭**代理律师认可。虽然其代理人认为该款是付给三家的，但其并没有证据证明，加之其在第一次开庭时否认收到该款项的事实，不够诚信，其说法在没有其他证据印证的情况下，基于三家联合起来强行收回商铺的事实，该三家利益一体，为避免郭**承担违约责任进而导致三家共同承担违约责任，谎称该款是付给三家的与事实不符，其说法不能成立。郭**在刘**并不欠付共租金的情况下，与其他两家联合起来强行将刘**承租商铺门锁上并收回商铺，严重违反了合同约定。五、上诉人损失应当由郭**承担。上诉人承租商铺后，基于合同约定的经营用途对商铺投入约100万元巨资进行了装修、购置相应设备、器具等，但是由于被上诉人交付的商铺因为消防验收手续不合法导致上诉人一直无法经营，上诉人巨额投资完全废置，造成巨大损失，现在上诉人按照法律规定要求解除合同已得到法庭当庭许可，根据《合同法》113条规定上诉人的损失完全是因为被上诉人违约造成，被上诉人应当承担赔偿责任，赔偿上诉人所有因为承租该房屋造成的所有投入损失包括但不限于双倍押金、租金、装修费用、购置器具费用等。六、一审法院对上诉人提交的司法鉴定申请不予许可是错误的。综上，一审法院对本案认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判第二项，改判郭**赔偿刘**各项损失1365000元，本案诉讼费用由郭**承担。

被上诉人辩称

郭**答辩称：一、刘**以郭**违约为由要求郭**赔偿其损失缺乏事实及法律依据。1、刘**欠付郭**租金，已构成违约，郭**按照合同约定与其解除合同收回商铺，并无任何违约行为，刘**主张郭**违约没有事实依据。刘**在2015年4月以后就不再向郭**交纳租金，郭**多次催告未果后，于2015年6月1日向刘**发出催缴租金的催告函，刘**不但不予理睬，并且张贴转租广告欲将商铺转租，郭**无法，于2015年6月6日向刘**发出解除合同通知，刘**仍不予理睬，郭**才将商铺收回。刘**未经郭**同意，擅自改变出租商铺结构，已构成违约，郭**有权根据合同约定与刘**解除合同，郭**并不存在任何违约行为。2、刘**要求郭**赔偿损失缺乏法律依据。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，结合本案，刘**由于拖欠房屋租金违反租赁合同，郭**根据租赁合同约定解除合同，刘**请求郭**赔偿装修损失的应不予支持。二、刘**因商铺未取得消防验收合格手续不能办理营业执照而经郭**同意暂停缓交租金的主张缺乏事实及法律依据。首先，郭**向刘**交付的房屋系已经过竣工验收备案的，根据合同约定消防验收手续应当由刘**办理。根据《商铺租赁合同》第一条第三款约定，刘**有义务自行办理消防备案手续，不能以此作为不缴纳房租的借口。第二，即使无法取得消防验收合格手续，无法办理营业执照与开业经营并无关联，刘**已正常开业经营，若由于相关部门给予罚金以及责令停产停业的行政处罚而造成损失的，系行政责任，就当前民事纠纷而言即使无法取得消防验收合格手续导致无法办理营业执照，刘**亦不能以此为由拒绝给付租金。第三，郭**从未同意刘**租金暂缓支付，并且多次催告刘**交付租金，刘**均不予理睬，郭**无奈之下才选择收回商铺。因此，刘**因商铺未取得消防验收合格手续不能办理营业执照而经郭**同意暂停缓交租金的主张缺乏事实及法律依据。综上，郭**并不存在任何违约行为，刘**的主张无任何事实及法律依据，郭**请求法院驳回刘**的全部诉讼请求。

刘**在二审中向本院提交如下证据：装修合同一份、收据13张，拟证明刘**委托刘*对三个商铺进行装修及支付费用的情况。该合同显示签订时间为2014年10月8日，收据显示刘**向刘*支付装修费共计285万元。

针对刘**提交的证据，郭**质证认为，对装修合同和收据真实性不予认可，系伪造。刘*的身份无法核实，所有的收据号是相连的，时间相隔三个月，说明是对方私自伪造的，并且没有任何的转款凭证予以佐证。其提交的装修的证据说明刘**未办下来营业执照的责任属于刘**，因为商业用房装修前必须提前在消防大队备案，要提交有相关资质的设计图纸和装修资质的装修合同，并且不能改变房屋的结构，而刘**之所以没有办下来营业执照，原因正是如此。

郭**在二审中向本院提交了《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该证据加盖有郑州市住房保障和房地产管理局直属分局档案专用章。拟证明本案涉及的商铺是经过竣工验收备案的，不存在瑕疵。

针对郭**提交的证据，刘**质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明涉案房屋经过验收，并不能证明争议房屋经过郑州市消防部门验收合格。目前涉案商铺所在的6号楼仍然没有办理消防验收合格证，因为没有这个证，所以刘**无法办理营业执照。

本院认为

经二审庭审质证，本院认为，郭**对刘**二审所提交的证据不予认可，该证据刘**在一审中并未出示，且刘*未出庭作证，无法核实装修合同及收据的真实性，无法核实收据所涉费用是否已真实交付，故本院对刘**二审提交的证据不予采信。刘**对郭**提交的《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性并无异议，本院对郭**提交的该证据的真实性予以认定。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，刘**与郭**于2014年8月22日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。鉴于双方当事人均要求解除该合同，一审法院予以解除并无不当。刘**以郭**提供的租赁房屋没有取得消防验收合格手续导致刘**不能办理营业执照为由，要求郭**赔偿其各项损失1365000元。根据相关消防法律、法规及规章的规定，应当进行消防设计审核的工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；其他工程在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，建设单位应当通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。本案中，郭**提交的郑州市消防支队《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示，包括涉诉租赁房屋所在6#楼在内，卢*公馆4#地块1#、2#、6#、7#、8#楼及地下车库工程，工程建设单位已于2014年4月10日进行工程竣工验收消防备案（备案号：410000WYS14000263），且上述工程备案后，在公安机关消防机构随机确定检查对象时未被抽中；故刘**诉称商铺所在6#楼未经消防验收合格的理由，没有相应的事实根据；鉴于本案诉涉商铺所在6#楼工程在竣工验收消防备案后，未被公安机关消防机构抽中确定为的检查对象，故刘**申请调取诉涉6#楼工程的消防验收手续，没有调取的必要，本院不予准许。综上，刘**诉称郭**提供的诉涉商铺未经消防验收、郭**构成违约的主张不能成立，对其该项主张，本院不予支持。

根据相关消防法律、法规及行政规章的规定，人员密集场所的室内外装修工程施工前，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，或依法进行消防设计审核备案；本案中，刘**租赁诉涉商铺用于足浴、餐饮及相应配套经营，属于消防法律法规规定的人员密集场所。但刘**在装修施工前，并未依法申请消防设计审核或消防设计审核备案，故刘**应对其自身违反消防法律法规的行为承担相应的法律后果。双方签订的《商铺租赁合同》约定了刘**应自行办理营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续，故刘**应自行承担由此引起的法律后果及经营风险。刘**上诉主张应由郭**承担其装修风险并赔偿损失，没有相应的事实根据和法律依据，且双方所签订的合同亦约定延迟支付租金时，刘**的装修等郭**不承担违约责任，故原审法院不予支持刘**的该项主张并无不当。鉴于以上情况，原审法院认为刘**提出的商铺装修司法鉴定申请，无鉴定之必要，故不予准许，并认定由刘**自行承担其经营风险和装修损失，并无不当。原审法院根据双方合同约定，酌定以刘**向郭**缴纳的保证金36000元折抵刘**所拖欠的商铺租金、电费、物业费等费用，同时不再支持郭**反诉请求的其他费用，并无不当。

综上所述，刘**的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17085元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十九日