刘**与白伊剑租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人白伊剑租赁合同纠纷一案，刘**于2015年7月17日向郑州**业开发区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2、被告赔偿原告各项损失1280000元；3、本案诉讼费由被告承担。白伊剑提起反诉，请求法院判令：1、确认被告向原告发出的解除合同通知有效；2、原告向被告支付违约金2083元；3、原告向被告支付拖欠被告的商铺租金45600元及利息342元（租金及利息暂计算至2015年6月8日）；4、原告向被告支付被告替原告垫付的商铺电费、物业费共计人民币22453.4元；5、本案诉讼费由原告承担。郑州**业开发区人民法院于2015年12月2日作出（2015）开民初字第8428号民事判决。刘**不服原判，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘**的委托代理人陈国营，被上诉人白伊剑的委托代理人栗魁、高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明：2014年8月22日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：原告承租被告位于卢浮公馆三期103号商铺，该商铺为毛坯房，原告自行装修；建筑面积299.69平方米，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，原告经营范围为足浴、餐饮及相应配套；原告自行办理商铺的营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续；租金每平方米120元，逐年增加；原告于每个租金交纳周期的前15日预交下一周期的租金，2015年1月1日至2015年12月31日间，分三次缴清，第一次缴纳前三个月，第二次缴纳次三个月，第三次缴纳半年。消防验收、营业执照等手续均由原告自行办理。合同签订后，原告向被告支付2015年1至4月的租金144000元（2014年9月22日支付前三个月租金108000元以及2015年4月支付36000元）及押金36000元，2015年5、6月租金未支付。被告于2015年6月初将涉案房屋收回。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告均要求解除租赁合同，该院予以确认。涉案房屋已经经过消防竣工验收，故原告主张涉案商铺未取得消防验收合格手续，不能办理工商营业执照，拒不交纳房租的理由，该院不予采信。合同约定原告自行办理商铺的营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续，在未办理经营所需的经营证照前，原告即投入资金进行装修，该经营风险原告应自行承担。且双方《商铺租赁合同》第六条第一款约定，延迟支付租金时，原告的装修等被告不承担违约责任。故对原告要求被告赔偿原告各项损失1280000元的诉讼请求，该院不予支持。被告于2015年6月初收回房屋。但双方《商铺租赁合同》第七条第一款约定被告在原告相关费用延迟支付达两个月时，有权解除合同，收回商铺，没收保证金。但原告延迟支付租金未超过两个月，故被告应返还原告保证金36000元，该部分金额该院酌定抵销原告拖欠被告的商铺租金、电费、物业费等，故被告反诉要求原告支付违约金、租金、利息、电费、物业费等的诉讼请求，该院不再支持。原告申请商铺装修司法鉴定，调取消防验收资料，因商铺装修原告自行承担，被告提供合法有效的竣工验收备案表已载明消防验收合格，已无鉴定及调取之必要。原告申请调取治安出警记录，因治安出警记录是原被告双方治安纠纷，与原被告《商铺租赁合同》约定的民事权利义务无关。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除原告刘**与被告白**2014年8月22日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告刘**的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告白**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16320元，由原告刘**负担。反诉案件受理费1562元，由被告白**负担。

上诉人诉称

刘**上诉称，一、一审法院对被上诉人一审提交的消防验收证据，直到收到判决书，也没有被通知对该原件或调取证据进行质证，予以采信违反法律规定，认定事实错误。二、一审法院对于上诉人提交的证据调取申请不予准许违反法律规定。三、被上诉人租赁给上诉人的商铺未能取得消防验收合格手续，构成违约，涉案商铺所在的六号楼属于必须经过消防验收的建设工程，但六号楼并未取得合法的消防验收手续，导致上诉人承租商铺无法取得营业前的消防验收检查、无法经营，其合同目的无法实现，上诉人装修风险和赔偿责任应由被上诉人承担。四、上诉人根据合同约定和法律规定延期支付租金并不构成违约，双方合同2.1条规定，如果因为被上诉人交付延迟，则免租期限相应顺延，本案中虽然没有明确约定因为被上诉人原因造成消防手续无法取得的后果，但是根据上诉人承租被上诉人商铺的目的是为了经营，可以参照适用该条款。五、上诉人损失应当由被上诉人承担。上诉人承租商铺后，基于合同约定的经营用途用途对商铺投入约100万元巨资对商铺进行了装修、购置相应设备、器具等，但是由于被上诉人交付的商铺因为消防验收手续不合法导致上诉人一直无法经营。六、上诉人在一审法院提出司法鉴定申请，请求法院对上诉人的装修进行司法鉴定，一审法院对上诉人提交的司法鉴定申请不予许可是错误的。七、一审法院认定上诉人支付被上诉人租赁费至2015年4月份是错误的。因为商铺无法正常使用，上诉人没有继续支付第二季度租金，一审法院认定上诉人向郭**支付的第二季度租金是支付给三家的没有事实证据，损害了上诉人利益。八、一审法院判决将上诉人支付的押金36000元判决不予退还违法，被上诉人一审起诉的费用共22453.4元，一审法院将36000元全部冲抵该费用错误。综上，请求撤销原判决，改判被上诉人赔偿1280000元；本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人白**答辩称，上诉人欠付被上诉人租金，已构成违约，被上诉人按照合同约定与其解除合同收回商铺，并无任何违约行为，上诉人主张被上诉人违约没有事实依据。2014年8月22日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，约定上诉人承租被上诉人所有的卢浮宫馆三期103号商铺，合同第六条第一款，租金延迟支付达30日时，甲方有权收回商铺另行出租，同时追究乙方的违约责任，乙方的装修等甲方不承担赔偿责任，同时甲方可要求乙方在期限内恢复原状。上诉人未经被上诉人同意，擅自改变出租商铺结构，已构成违约，被上诉人有权根据合同约定与上诉人解除合同，被上诉人并不存在任何违约行为，上诉人装修损失应当由上诉人承担。上诉人由于拖欠房屋租金违反租赁合同，被上诉人根据租赁合同约定解除合同，上诉人请求被上诉人赔偿装修损失应不予支持。二、上诉人认为被上诉人因商铺未取得消防验收合格手续而构成违约的观点与事实相悖。首先，被上诉人向上诉人交付的房屋系已经过竣工验收备案的，根据合同约定消防验收手续应当由刘**办理。上诉人有义务自行办理消防备案手续，不能以此作为不缴纳房租的借口。其次，即使无法取得消防验收合格手续，无法办理营业执照与开业经营并无关联，刘**已正常开业经营，若由于相关部门给予罚金以及责令停产停业的行政处罚而造成损失，系行政责任，上诉人不能以此为由拒绝给付租金。三、上诉人称其延期支付租金不构成违约的观点与事实相悖。首先，上诉人并非延期支付租金，而是拒不支付租金。四、上诉人早已开业并且支付被上诉人租赁费至2015年4月份，上诉人所称其由于不能正常使用商铺而未向被上诉人支付第二季度租金的说法是错误的。故请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本案在本院二审审理过程中，上诉人刘**提交装修合同一份、收据13份以证明其损失情况。被上诉人白**对上诉人刘**提交的上述证据不予认可。鉴于上诉人刘**二审所提交的证据均应于一审举证期限内提交而未提交，且对方当事人不予认可，故不构成二审新证据，本院不予采纳。被上诉人白**提交《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，以证明诉涉6号楼已经消防验收合格。上诉人刘**认为被上诉人白**提交的上述证据不能证明已经消防验收合格。鉴于该证据一审已提交复印件并经质证，原审判决予以采信，本院不予采纳。

根据有效证据，本院二审经审理查明的事实同原审法院查明事实。

本院认为

本院认为：本案双方当事人于2014年8月22日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘**提起本案诉讼，要求解除合同并由白**赔偿其各项损失1280000元，理由是白**提供的租赁房屋未经消防部门进行建设工程消防验收，违反了相关消防法律法规的规定，其有权延期支付租金并要求白**赔偿各项损失。本院认为，根据相关消防法律、法规及规章的规定，应当进行消防设计审核的工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；其他工程在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，建设单位应当通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。本案中，白**提交的郑州市消防支队《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示，包括涉诉租赁房屋所在6#楼在内，卢*公馆4#地块1#、2#、6#、7#、8#楼及地下车库工程，工程建设单位已于2014年4月10日进行工程竣工验收消防备案（备案号：410000WYS14000263），且上述工程备案后，在公安机关消防机构随机确定检查对象时未被抽中；故刘**诉称诉涉商铺所在6#楼未经消防验收合格的理由，没有相应的事实根据和法律依据；鉴于本案诉涉商铺所在6#楼工程在竣工验收消防备案后，未被公安机关消防机构抽中确定为的检查对象，故刘**申请调取诉涉6#楼工程的消防验收手续，没有调取的必要，本院不予准许。综上，刘**诉称白**提供的诉涉商铺未经消防验收、白**构成违约的主张不能成立，对其该项主张，本院不予支持。综上，刘**诉称其有权延期支付租金的理由，没有相应事实根据和法律依据，本院不予采信。

根据相关消防法律、法规及行政规章的规定，人员密集场所的室内外装修工程施工前，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，或依法进行消防设计审核备案；本案中，刘**租赁诉涉商铺用于足浴、餐饮及相应配套经营，属于消防法律法规规定的人员密集场所；但根据刘**诉称意见，其在装修施工前，并未依法申请消防设计审核或消防设计审核备案，故刘**应对其自身违反消防法律法规的行为承担相应的法律后果；同时双方合同亦约定，刘**应自行办理营业执照及相关卫生、消防、专营审批等手续；故刘**应自行承担由此引起的法律后果及经营风险。刘**上诉主张应由白伊剑承担其装修风险和损失赔偿责任，没有相应的事实根据和法律依据，且双方所签订的合同亦约定延迟支付租金时，刘**的装修等白伊剑不承担违约责任，故对刘**的该项主张，原审法院不予支持，并无不当。鉴于以上情况，原审法院认为刘**提出的商铺装修司法鉴定申请，无鉴定之必要，故不予准许，并认定由刘**自行承担其经营风险和装修损失，并无不当。本案中，刘**未按照双方合同约定支付相应租金，构成违约，应承担相应的违约责任；原审法院根据双方合同约定，酌定以刘**向白伊剑缴纳的保证金36000元折抵刘**所拖欠的商铺租金、电费、物业费及垃圾清运款等费用，同时不再支持白伊剑反诉请求的其他费用，并无不当。

综上所述，刘**的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16320元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日