任**与河南**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称聚**司）与被上诉人任**房屋买卖合同纠纷一案，任**于2015年9月24日向河南省**人民法院提起诉讼，请求判令聚**司支付违约金5304.42元，并承担本案诉讼费用。河南省**人民法院于2015年12月11日作出（2015）中民二初字第2383号民事判决。聚**司不服，向本院提起上诉，本院于2016年3月3日受理后，于2016年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人聚**司的委托代理人孙**，被上诉人任**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月2日，任**（买受人）与聚**司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为120010788033），合同约定：任**购买聚**司建设的聚龙花园小区（经济适用房）项目中的中原区航海路北、秦岭路西4幢2单元12层1207号房，房屋总价款为253838元；聚**司应当在2013年3月6日前将商品房交付任**使用，交付时房屋应符合“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合合同约定的条件；聚**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付任**使用，逾期超过90日后，任**有权解除合同，任**要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年3月7日起至实际交付之日止，聚**司按日向任**支付已付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他权利义务内容。2012年9月2日，任**向聚**司交纳购房款253838元，聚**司向任**出具销售不动产统一发票一张。聚**司于2013年10月1日向任**交付房屋。

一审法院认为

原审法院认为：任**与聚**司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚**司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内。该院认为，虽然任**购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，故聚**司的辩称该院不予采信。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，任**主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，故任**起诉时并未超过法定的诉讼时效，聚**司辩称任**起诉超过诉讼时效，该院亦不予采信。合同约定逾期交房每天以总房款的万分之一为标准计算违约金，该标准系双方合意形成，符合法律规定，故聚**司关于该标准过高的辩称该院不予采信。

合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的每天以已交房款万分之一的标准计算，聚**司应当支付违约金5305元（253838元×0.0001×209天），任利菊主张的5304元没有超出双方约定，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：聚**司自判决生效之日起十日内向任利菊支付违约金5304元。如果聚**司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由聚**司负担。

上诉人诉称

宣判后，聚**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案属于经济适用住房买卖纠纷，经济适用住房买卖并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。一审法院认定合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整，系认定错误。二、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为聚**司仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包括建设、销售等），出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，非作为执行者的聚**司因素所致，一审法院认定聚**司违约没有事实和法律依据。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围及聚**司违约的前提下，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，一审法院判决聚**司承担违约金数额明显过高，应当予以调整。三、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金请求权的诉讼时效从实际交房之日起算，不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更有违诉讼时效制度的宗旨。综上所述，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决聚**司违约且承担违约责任系认定事实、适用法律错误。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、驳回任**的诉讼请求或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由任**承担。

被上诉人辩称

被上诉人任**答辩称：一、经济适用房是政府推出的一项保障低收入困难特定人员购买住房的保障措施，政府在聚**司的建房成本中减免了政府本应收取的土地出让金，使房屋的价格比其他商品房低了很多，使得一部分低收入困难人群能够买得起住房。聚**司对这类房屋的开发建设投资核算的经济规律及市场经济的规则与其他商品房建设是一样的，经济适用房价格低是政府在建房成本中的减免收费，聚**司的利润未受任何影响，所以经济适用房的买卖依然是民事主体间商品交易的属性，法律并未对此类房屋的合同制度有特殊的除外性规定，本案仍属合同法调整的民商事合同法律关系。二、本案系支付违约金之诉，而非交付房屋之诉，2013年3月6日只是合同约定的交房时间，而非支付违约金时间，本案合同第九条约定了违约金的计算方式和计算标准，按逾期日累计的方法按已交房款每日万分之一的标准计算违约金作为一项整体违约金债务金额，不到违约结束之日，即“实际交付日”，是无法计算出该项违约金全部金额的，所以直到2013年10月1日聚**司交房，任**才知道违约的截止日，方能计算出全部违约金额。再者，合同也未约定违约金应当支付的日期，我方并非在约定支付日起2年后才起诉。2013年10月1日也非诉讼时效的起算日，因法律规定的诉讼时效是从知道或应当知道权利被侵害时起算，聚**司在诉讼前从未有拒不支付的表示，诉讼前，众购房人多次找聚**司讨要违约金，聚**司只是推托，并未有任**知道或应当知道权利受到侵害的事实发生，所以本案任**的起诉不超过诉讼时效。三、聚**司称延期交房并非其造成的主张并无相关证据支持。其作为合同约定的交房义务人，未履行合同义务的事实客观存在，合同约定及法律依据明确，且违约金计算标准并未过高。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：聚**司上诉称其与任**之间因买卖标的物系经济适用住房，而不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不受合同法调整，也不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据庭审查明，任**所购房屋，虽因涉及到经济适用住房，办理有项目立项、规划、申报、审批等行政许可事项，并对购买者实行申请、审核和公示等制度要求，但上述程序均发生在任**与聚**司签订商品房买卖合同之前，在双方签订商品房买卖合同之后，已不存在与经济适用住房相关的行政管理事项，故双方是在自愿合法的基础上以平等民事主体的身份达成的买卖合意，应受合同法的调整，属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，对聚**司的该项上诉理由本院不予采信。由于聚**司在合同签订后存在迟延交付房屋的事实，其应按合同约定向任**支付逾期交房违约金。聚**司上诉称出现延期交房的情况并非其单方因素造成，相应的法律后果不应由其承担，但对此聚**司未提供相关证据予以证明，故其上诉理由证据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因本案的违约金数额固定于2013年10月1日，故任**在2015年9月24日起诉提出违约金请求，并未超过二年诉讼时效期间。关于违约金的问题，双方在《商品房买卖合同》中对违约金的计算标准有明确约定，亦与法不悖，聚**司称违约金过高的主张无事实与法律依据，本院对该主张不予采纳。综上，聚**司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由河南**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日