原审原告韩**与原审被告王**房屋买卖合同一审民事判决书

审理经过

原审原告韩某某与原审被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月16日作出的（2012）解民初字第855号民事调解书，已经发生法律效力，经第三人王**的申请，本院审判委员会讨论决定，于2014年1月16日作出（2014）解民监字第2号民事裁定书，裁定再审本案。后本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审原告韩某某及其委托代理人范某某、陈**，原审被告王某某及其委托代理人张**，第三人王**及其委托代理人赵**、尚*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原审原告韩某某在原审中诉称：其于2002年6月1日购买了原审被告的门面房一处。双方达成协议并“房钱两清”，同时约定原审被告有义务为原审原告在两年内协助办理该房屋的过户手续，但多年来原审被告一直没有为原审原告办理过户手续。故诉至本院，请求依法判令：1、被告协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。

本院再审过程中，原审原告韩某某诉称的事实理由与原审一致，但原审原告认为第三人的异议不能成立，原审原告购买本案所诉争的房产早于第三人，第三人是在明知诉争房产已经出售给原审原告的情况下，以买卖形式实行的借款抵押，按照买卖合同约定，第三人应将11万元一次性付清，但第三人并未依约付清，故不但合同不能成立，也证明了第三人与原审被告之间确系借款抵押关系，且第三人长期不申请过户，从时间上也证明了第三人与原审被告之间是借贷关系。原审原、被告签订房屋买卖合同后，原审原告付清了全部房款后，又将该房屋租给了原审被告，故第三人的异议不能成立，应依法驳回。

被告辩称

原审被告王某某辩称：1、原审被告和第三人之间的买卖协议不生效，协议约定的条件没有成立，符合合同法第45条关于附生效条件的合同的规定，原审被告和第三人之间的合同，约定的生效条件不成就，合同即未生效；2、合同约定的房屋价款与房屋价值不对等，明显低于房屋价值；3、原审被告与第三人之间系借贷关系，房屋是抵押，而非买卖；4、第三人的请求不成立，其所述与事实不符，合同约定应一次性付款，但第三人没有一次性付款，从这一点也证明原审被告与第三人之间不是买卖关系；5、第三人一直没有要求过户，也不符合买卖房屋的常规，所以原审被告和第三人之间，不存在房屋买卖关系，只存在借贷关系，原审被告为了借到款，应第三人的要求与其签订了买卖合同形式的房屋抵押关系，多年来原审被告使用借款不支付利息，作为回报，第三人使用房屋不支付房租，双方之间存在的是偿还借款和退还房屋的关系，故请求驳回第三人提出的诉讼请求。

第三人王*华述称：2003年9月18日第三人与原审被告签订了《房屋买卖协议》，协议第二条约定“乙方一次性付给甲方全部房款，甲方收到乙方现金后协助乙方办理房屋过户手续”。第三人于当日一次性将房款100000元付给原审被告，同时原审被告履行了将上述房屋产权证及房屋交予第三人，但原审被告迟迟不配合第三人办理房屋所有权转移登记手续。直至第三人于2013年5月起诉至解放区人民法院要求原审被告过户时才得知，原审被告与原审原告已于2012年7月16日在解放区人民法院达成调解，原审被告将第三人的房屋经调解给了原审原告。而原审原、被告系亲属关系，二人在明知第三人已支付购房款，且早已实际占有房屋的情况下，恶意串通，侵害第三人的私有财产。据此，第三人要求：1、撤销（2012）解民初字第855号民事调解书，重新审理，公正判决；2、驳回原审原告韩某某原诉讼请求；3、请依法判决原审被告王*某履行第三人王*华、原审被告王*某双方签订的《房屋买卖协议》，协助王*华办理位于解放区胜利南街西苑小区阳华3号楼18号房产的所有权转移登记手续；4、请依法判决韩某某、王*某承担本案全部诉讼费用。

根据原审原、被告及第三人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审原告与原审被告的房屋买卖协议是否合法有效；2、原审被告与第三人的房屋买卖协议是否合法有效；3、（2012）年解民初字第855号民事调解书是否应予撤销。

本院再审中，原审原告韩某某提交了下列证据：1、2002年6月1日，原审原、被告签订的房屋买卖协议一份，证明房屋买卖协议合法有效，原审原告交清了全部购房款210000元，在时间上早于第三人与原审被告签订的房屋买卖协议一年，按照法律规定，房屋买卖先进行的应当是有效的，后面是无效的；原审被告和第三人之间的房屋买卖的价格为100000元，该价格是虚拟的，违反市场的价格规则和交易规则；2、原审原、被告买卖协议收到条一份，证明原审被告全额收取了原审原告的购房款210000元；3、原审被告与第三人签订的房屋买卖协议及收到条，证明二者之间名为买卖实为借贷，双方签订的附条件成就条款，第三人长期不予成就，也证明了双方系借贷关系；4、1999年6月17日焦作市房管局价格审核表，审核房屋的价值为3000-3600元／平方米，证明原审原、被告之间的房屋买卖价格，符合市场价格的交易规则，第三人请求的房屋买卖价格严重不符合价格规则，应为无效约定。

原审被告王某某对原审原告韩某某提交的证据无异议。

第三人王**对原审原告韩某某提交的证据质证后认为：对证据1的真实性有异议，原审原、被告系亲属，并且该房屋价格无法证明是当时的市场价；对证据2的真实性有异议，理由同上，没有银行的付款凭证；对证据3的真实性予以确认，对其证据指向有异议，该房屋买卖协议明确约定，房屋的价值、交付及收款，同时原审被告也确实收到第三人的购房款10万元，并将该房屋交予第三人实际占有；对证据4该证据系复印件，不予质证。

原审被告王某某未向法院提供证据。

第三人王**对原审原告韩某某提交的证据除上述质证意见外，在再审中提交了下列证据：1、房屋买卖协议一份、现金收到条一份，证明原审被告与第三人于2003年9月18日签订的房屋买卖协议约定当日付款，同日原审被告向第三人交付房屋；2、房屋所有权证一份、新**办事处的证明一份、税务登记证一份，证明原审被告在交付房屋时已将房屋所有权证交付给了第三人，第三人自房屋交付之日起至今一直在使用该房屋，该房屋作为一个对外经营的牙科诊所，由第三人经营至今；3、（2012）解民初字第855号民事调解书，证明原审原、被告恶意串通侵害第三人财产的事实。

原审原告韩某某对第三人王**提交的证据质证后认为：对证据1有异议，该证据恰证明了原审被告与第三人之间名为买卖实为借贷，双方签订的附成就条件的条款，第三人长期不予成就，就证明了第三人与原审被告是借贷关系；对证据2的真实性无异议，对其证明指向有异议，房屋所有权证显示该房屋仍然属于原审被告，新**办事处的证明只能证明第三人在该房屋处经营诊所，第三人的税务登记证时间为2006年3月16日，与第三人提供的买卖协议时间不符，且该证据也不能证明第三人的证明指向，第三人应当提供牙科诊所于2002年或者2003年初始登记时工商登记中经营场所中权属的登记，可以准确的反映本案诉争房屋当时的权属情况，建议法庭调取，或者责成第三人予以提供，如果第三人拒不提供应当承担法律后果；对证据3的证据指向有异议，原审原告不予认可。

原审被告王某某对第三人王**提交的证据质证后认为：对证据1真实性无异议，此房屋买卖协议第2条规定，房款110000元应当一次性付清，到目前为止110000元没有付清，因为该合同的实质是借款抵押而非买卖合同，且十年间第三人未要求过过户，因为协议第2条已经很明确约定，因为第三人未一次性付清房款，所以其丧失了过户的条件，也证明该协议不是真实的买卖协议，是双方签订的抵押协议，此协议最下方收款以现金收到条的日期为生效日，其意思是对第2条一次性付房款110000元进行了加注，一次性交完110000元购房款并且打了收到条该合同才算生效，故该合同并未生效，结合现金收到条，房款应为110000元，收到条是100000元，如果是真实的买卖协议，第三人及时把剩下的10000元给付清；关于证据2，社区证明恰恰说明了第三人经营诊所并不代表其拥有房屋的所有权，房产证的登记的名字仍为原审被告，税务登记证不能证明房子是第三人的，现金收到条没有写明为购房款，而是现金，这就证明了是借钱，而非购房款，对于证据3的真实性无异议，但对其证据指向有异议，交付房屋可以是买卖、借用、租赁、质押，但不能证明所有权已转移。

本院调取的证据：1、原审被告购买商品房的商品房买卖合同一份，编号为410042号；2、开发公司给原审被告出具的房屋发票一份及完税票一份，票据号为0003774；3、焦作市房地产价值评估表一份，对胜利街阳华3号楼18号营业房评估价格为97500元。原审原告韩某某、第三人王**对本院调取的证据无异议，原审被告王某某对证据3有异议，该证据不能证明房屋的实际价格。

本院查明

本院对再审证据的认定：关于原审原告提供的证据，对证据1、2，第三人虽然不予认可，但未提供相应的证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认；对证据3，第三人对真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；对证据4，结合本院调取的证据3，第三人的质证意见成立，本院予以采信，本院对该证据不予确认；关于第三人提供的证据，原审原、被对证据1均有异议，认为该协议是抵押贷款性质的协议，本院认为该协议符合房屋买卖合同的要件，故本院对第三人提供的证据的真实性均予以确认；关于本院调取的证据，将作为本案的依据。

本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见对本案事实确认如下：原审原告韩某某与原审被告王某某系亲属关系，2002年6月1日原审原、被告签订房屋买卖协议，协议约定：1、原审被告将位于解放区胜利街阳华3号楼一层18号门面房（68㎡）出卖给原审原告，该房总房款为210000元；2、原审原告在本协议签订后三日内支付完全部购房款；3、原审被告有义务在二年内协助原审原告办理该房过户手续；4、该协议签订后双方签字生效。2002年6月4日原审原告向原审被告支付房款210000元。2003年9月18日，原审被告与第三人签订房屋买卖协议，协议约定：1、原审被告将胜利街开发三号楼18号（产权合法有效）门面房以110000元的价格卖给第三人；2、第三人一次性付给原审被告全部房款，原审被告收到第三人现金后协助第三人办理房屋过户手续；3、双方应遵守以上协议，如有一方违约造成对方经济损失者，应负相应的赔偿责任。当日第三人交给原审被告100000元，原审被告把房屋及房产证交付第三人，第三人开设牙科诊所至今。

另查明，原审原告于2012年7月5日向本院提起诉讼，要求原审被告为其协助办理解放区胜利街阳华3号楼一单元18号门面房过户手续，经本院调解，双方达成如下协议，原审被告于2012年7月31日前依法将位于焦作市解放区胜利街阳华3号楼1单元1层18号门面房过户给原审原告韩某某。原审被告以每平方米200元的价格，从焦作市**发公司购买的该房屋，房屋价款为13000元，当时焦作市政府房地产评估有限责任公司评估该房屋的价值为97500元。2002年9月29日，原审被告办理了坐落于解放区胜利南街西苑小区阳华3号楼18号的房屋的房产证，所有权人为原审被告，原审原告及第三人均未办理房屋所有权转移登记。

本院认为

本院认为，原审原告韩某某、第三人王**分别与原审被告王某某签订的房屋买卖协议，符合合同的相关形式要件，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原审原告、第三人与原审被告分别签订的合同没有法定无效情形或法定可撤销情形，本院均确认为有效合同。原审被告将同一房屋分别出卖给原审原告及第三人，属于一房二卖。现原审原告及第三人均要求原审被告履行买卖合同，协助办理过户手续。关于原审被告认为其与第三人签订的房屋买卖协议属抵押贷款性质的辩解意见，原审被告作为一个具有完全民事行为能力的自然人，其应该知道房屋买卖协议内容的法律后果，且其与第三人约定的房价也符合当时市场的价格，故原审被告以房屋买卖协议属抵押贷款之说违背常理，不符合逻辑，本院不予采信。

2011年全国民事审判工作会议纪要第十六条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。本案中，原审原告及第三人至今均未办理房屋所有权转移登记手续，而第三人合法占有本案诉争房屋，原审原告未占有使用过该房屋，故第三人对本案诉争房屋享有优先确定保护顺位的权利。故原审原、被告在本院达成的调解协议，侵犯了第三人的合法权益，应予撤销。关于第三人没有按照合同约定，一次性支付全部房款的行为，属于违约，应按合同约定承担赔偿责任，但不影响合同的效力，鉴于原审被告对此未提出抗辩及请求，故本院不予处理，原审被告应按合同约定协助第三人办理过户手续。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销本院（2012）解民初字第855号民事调解书；

二、原审被告王某某在本判决生效后十日内协助第三人王**办理位于焦作市解放区胜利南街西苑小区阳华3号楼18号的房产的所有权转移登记手续。

本案诉讼费350元，由原审被告王某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十日