朱**与李*房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

朱**与李*房屋买卖合同纠纷一案，郑州**业开发区人民法院于2012年5月25日作出（2011）开民初字第1401号民事判决；李*提起上诉后，本院于2012年8月23日作出（2012）郑**终字第1383号民事判决，已经发生法律效力。2013年4月27日，河南**民法院作出（2012）豫法立二民申字第2070号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。李*及其委托代理人回新生，朱**的委托代理人朱**、王**等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

朱**提起诉讼称：2010年9月12日，双方与郑州大业兴房地**有限公司（以下简称郑**公司）共同签订合同，由李*将其购买的房屋转让。次日，朱**按合同约定将定金交付郑**公司。2010年11月5日，李*通过郑**公司向朱**寄出房屋解押借款50万元的通知。后经多次催促李*提供汇款账号未果而将应付款项提存。现李*已将房屋转让他人。请求判令李*赔偿经济损失33万元及利息。

一审被告辩称

李**辩称：双方签订房屋买卖合同时，李*并未取得房屋所有权证，该房屋依法不得转让，双方签订的合同无效。在履行合同过程中，朱**明确表示不愿履行合同第10条第42页的义务，已构成根本违约，故李*可将合同解除，并通过中介告知了朱**。应驳回朱**的诉讼请求。

一审法院查明

一审认定：2010年9月12日，朱**与李*及**业公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。约定，房屋所有权人李**位于郑东新区崂山三路西、滨河南路东、漓江四路北A16幢*1单元18层东户房屋转让给朱**，总价款为108万元整；朱**当日支付10万元整，其中佣金12000元，代办费500元，余额在办理完房产过户前作为郑**公司代为保管的定金；付款方式为朱**在立契当日一次性付清全额房款。另外，合同第十条其他约定事项约定，朱**帮李*解押款为50万元整。《补充协议》约定：1、上述主合同朱**向李**交的第10条第3款的费用（包括面积误差费用、契税误差及契税补交等费用），在朱**收到李*通知后3日内交付，否则视为其违约；2、在该房产注销改名后当日，由朱**扣除10万元房款后，其余房款支付给李*，朱**扣除的10万元尾款暂由郑**公司保管，在朱**收到正式合同和契税票后，由郑**公司支付李*。

2010年9月13日，郑**公司向朱**出具收据2份，其中编号为0000163号的收据载明：今收到朱**60000元整，系付购房定金；编号为0000164号的收据载明：今收到朱**40000元整，系付购房定金，亦可作改合同费用。同日，朱**与李*签订《房屋租赁合同》，约定：李*将涉案房屋租赁于朱**，用于家居目的，租赁期从2010年9月15日起至2078年9月15日止共68年，一次性交纳租金50万元整，该租赁合同的租金是《房屋买卖合同》朱**为李*的解押款，双方正常过户或更名成功，50万元整冲抵房款，该合同自动终止，李*收到50万元整，该《房屋租赁合同》生效。2010年11月5日，朱**委托郑**公司将《解押借款协议》转交李*签字，李*未签字也未将账号提供给朱**以支付50万元解押款。

2011年1月18日，李*与赵**签订《郑州市存量房买卖合同》，以141万元将该涉案房屋卖给赵**并办理了房屋所有权证。

一审法院认为

一审认为：朱**与李*签订了《房屋买卖合同》，约定将李*的房屋转让给朱**，后双方签订的《房屋租赁合同》仅是为保证《房屋买卖合同》的有效履行，并非真实的房屋租赁，故双方当事人形成买卖合同法律关系。本案中的《房屋买卖合同》内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应收到法律保护，各方应依约履行自己的合同义务。李*辩称《房屋买卖合同》签订时未取得房屋产权证，故合同无效。但房屋购买后未办理产权登记并不成为双方签订《房屋买卖合同》无效要件，故双方之间《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。合同签订后，朱**已依约交付购房定金，《房屋买卖合同》第6条规定，双方同意在签订合同后90个工作日之前，持本合同和相关证件到房管部门立契并办理产权过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。双方签订房屋买卖合同后，李*未履行房产过户手续的合同义务，故李*的行为已构成违约，应承担相应违约责任。李*辩称双方未办理房产过户手续的原因是因为朱**以签订《解押借款协议》为前提，因该协议存在霸王条款，故未提供账号给朱**的理由，因李*在履行合同过程中有义务向朱**提供账号以保证合同的有效履行，故对该辩称不予采纳。因李*未向朱**提供账号，造成朱**付清房款的条件未成就，李*以此称朱**存在违约行为的理由不当，不予支持。关于朱**诉请赔偿33万元及利息，双方签订的合同约定的房款为108万元，在合同履行过程中，李*又将交易房屋以141万元卖于他人，获利33万元，违反了诚信原则，给朱**造成损失，应将获利部分赔偿给朱**。因朱**在起诉书中未列明利息数额，亦未缴纳该部分诉讼费用，故对其利息部分不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李*于判决生效后十日内赔偿朱**经济损失33万元；二、驳回朱**的其他诉讼请求。案件受理费6250元，保全费5000元，共计11250元，由李*负担。

二审上诉人诉称

李*上诉称：一审判决认定李*未履行买卖合同第六条约定的义务构成违约错误。买卖合同约定，房屋具备转让以及办理相关手续的前提是朱**必须帮李*支付50万元的剩余抵押贷款，在要求朱**依约支付解押款时，朱**通过郑**公司向李*提供了一份《解押借款合同》，要求签字，否则不支付解押款。朱**也无证据证明其不履行合同约定的义务，是因为李*未提供账号造成的。实际是朱**以自己的行为明确表明不愿履行合同约定的支付50万元解押款的义务，导致买卖合同无法履行，朱**的行为构成根本违约，李*有单方解除合同的权利，并且该解除合同的意思表示已经在买卖合同第6条约定的90日之前，通过中介公司告知了对方。故买卖合同已经解除，李*不存在任何违约行为。请求查明事实，驳回朱**的诉讼请求。

二审被上诉人辩称

朱**答辩称，一审判决正确，应驳回李*的上诉，维持一审判决。

二审法院查明

二审认定的事实与一审判决认定的事实一致。

二审法院认为

二审认为：朱**与李*签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示符合法律规定，合同有效，受法律保护。在合同履行过程中，李*又将合同约定的房屋卖于他人，违反了诚实原则，给朱**造成损失，现朱**要求李*赔偿损失诉讼请求，予以支持。李*上诉理由，不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由李*负担。

本院查明

经再审查明，原判决认定的事实属实。有房屋买卖合同、补充协议、房屋租赁合同、解押借款协议、收据、通知、存量房买卖合同及双方当事人陈述等证据佐证。

本院认为

本院再审认为：朱**与李*签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。因该房屋存在银行按揭贷款，双方同意由朱**支付50万元帮助李*将房屋解押。由于李*不同意在朱**让中介公司转交的解押借款协议上签字，且不履行提供银行账号的义务，致使朱**无法履行支付解押款的合同义务。李*与朱**签订的房屋买卖合同价款为108万元，四个月后以88万元的价格出售给赵**不符合常理，且赵**实际支付的价款为141万元。故导致房屋买卖合同无法履行的原因系李*违反诚信原则，故意不提供解押账号、不履行合同义务造成的，责任应由李*承担。原判决认定李*违约并无不当。由于李*的违约行为给朱**造成的损失，李*应当予以赔偿。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2012）郑**终字第1383号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ο一三年十一月十九日