上诉人惠*诉被上诉**有限公司（以下简称西元置业公司）房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人惠*诉被上诉**有限公司（以下简称西元置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人惠*不服河南省**人民法院作出的（2013）中民二初字第470号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠*的委托代理人回新生及被上诉人西元置业公司的委托代理人高**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年12月11日，惠*（乙方）与西*置业公司（甲方）签订《西*国际广场地下商铺转让协议》一份，主要约定，甲方向乙方转让之商铺位于郑州市建设路与秦岭路交汇处西北侧100米，西*国际广场地下一层153号，该商铺为地下室结构，套内面积约为8.4平方米；总价款为329280元；乙方同意以一次性方式付款，付款期限为2010年12月11日付清全款；甲方应于2012年6月30日前将该商铺交付乙方使用，如遇相关特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期；除相关特殊情况外，甲方如未按本协议约定的期限将商铺交付乙方使用，乙方同意按以下方式处理：自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金；甲方有权委托第三方对西*国际广场整个项目商业部分进行统一规划和统一经营管理，乙方不得以任何理由拒绝。前期物业公司及经营管理公司由甲方选择，甲方应当保证第三方公司有相应的资格与能力来维护乙方的各种权利，乙方应遵守该物业公司及经营管理公司的管理规定。上述协议签订当日，惠*向西*置业公司支付购房款329280元。2012年7月16日，西*置业公司向惠*发出《西*国际广场地下商铺交房通知书》一份，通知惠*于接到通知后七日内到售楼部办理商铺相关物业交接手续。2012年10月16日，惠*到西*置业公司处办理了商铺物业交接手续。

另查明，2012年6月4日，西**公司取得其开发的伟业时代广场（前期报建名称，后期宣传推广名称为西元国际广场）工程的预售许可证。2012年6月22日，该工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位验收合格。

上述事实，有当事人的陈述、《西元国际广场地下商铺转让协议》、收据、《工程竣工验收意见表》、《西元国际广场地下商铺交房通知书》、特快专递详情单及邮件全程跟踪查询结果各一份等相关证据证明。

一审法院认为

原审法院认为：《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，因西**公司已于2012年6月4日取得商品房预售许可证，故双方签订的《西元国际广场地下商铺转让协议》应依法认定有效。惠*称西**公司直至2012年10月16日才将房屋交付，故要求西**公司支付2012年7月1日至2012年10月16日的逾期交房违约金。经查，西**公司已于2012年7月16日通过特快专递方式向惠*发出《西元国际广场地下商铺交房通知书》，惠*已于次日收到，且西**公司交付的房屋已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位验收合格，具备房屋交付的条件，故应认定西**公司已于2012年7月16日履行了通知惠*交付房屋的义务。关于惠*主张的因西**公司逾期交房而产生的违约金，亦应从《西元国际广场地下商铺转让协议》约定的交房日期之次日即2012年7月1日起开始计算至西**公司履行通知义务之日即2012年7月16日止（共计16天），按上述协议约定的“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”标准计算，上述期间产生的违约金为2237元；西**公司发出交房通知后，惠*怠于行使权利直至2012年12月16日才办理商铺物业交接手续，故上述期限内惠*主张的违约金不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、河南**限公司于本判决生效之日起十日内支付惠*违约金2634元；二、驳回惠*的其他诉讼请求。如果西元**公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，西元**公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

一审判决宣判后，惠*不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人惠*和被上**业公司之间的商铺转让合同合法有效，双方应全面履行，被上**业公司延期交房，应承担违约责任。二、房屋应在符合交付条件下才能交付，不具备交付条件的不应交付。本案中房屋因不具备交付条件而延期，责任在被上**业公司，本案的涉案房屋直到现在也不具备交付条件。本案中上诉人惠*和被上**业公司在合同中未约定房屋交付条件，因此应以法律规定的条件为依据。房屋必须竣工验收合格才能交付，这是法律的强制性规定，因此，被上**业公司提供的五大责任主体的竣工验收，不是法律规定的商品房交付的条件。三、被上**业公司应承担证明商品房交付条件的举证责任。四、本案的其他一些事实。1、因被上**业公司不能按期交房，众业主向郑**管局投诉，房管局令西元置业公司抓紧完成房屋的竣工验收，尽快向业主交房。2、被上**业公司和其他业主签订的正式的商品房买卖合同，约定的交房日期都在2014年，证明被上**业公司明知其房屋现在不具备交付条件。3、上诉人惠*收到被上**业公司交房通知后，到现场看到还是建筑工地施工现场，建筑垃圾没有清运，房屋根本无法正常使用。综上，上诉人惠*认为原审法院认定事实不清，判案依据错误。因此请求郑州**民法院支持上诉人惠*的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人西元置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、竣工验收备案不是建设工程验收合格的证明要件，不是房屋交付的法定条件。在现行的法律中，对建筑工程交付使用的条件都有明确的规定，即建筑工程验收合格。二、上诉人惠*主张2012年7月16日之后的逾期交房违约金缺乏法律根据。本案中，争议商品房竣工后，相关单位对工程进行了竣工验收，取得相关单位合格意见，验收合格，符合法定交房条件，并在2012年7月16日送达了交房通知书，但是上诉人惠*怠于行使权利直至2012年12月16日才办理商铺交接手续，故其主张该部分违约金缺乏法律根据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人惠*上诉请求不成立。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

上诉人惠*和被上诉人西元置业公司在二审中均没有提交新证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，其争议焦点为西元置业公司是否逾期交房及应否向惠*支付违约金。关于上诉人房屋验收合格后未经备案不符合法定交付条件的主张，本院认为验收备案并不是法定的强制性审批许可制度，不能作为房屋是否达到交付标准的必备条件。因西元置业公司向惠*交付的房屋在2012年7月16日已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位五大主体验收合格，具备房屋交付的条件，并于当日以通过特快专递方式向惠*发出《西元国际广场地下商铺交房通知书》，故惠*主张的因西元置业公司逾期交房而产生的违约金，应从《西元国际广场地下商铺转让协议》约定的交房日期之次日即2012年7月1日起开始计算至西元置业公司履行通知义务之日即2012年7月16日止（共计16天），按上述协议约定的“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”标准计算。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费240元，由上诉人惠*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十二月十三日