田**与河南**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告田*倩诉被告河南**有限公司（以下简称民**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告代理人崔**、被告代理人冯**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年12月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于获嘉县汇丰路与北干道交叉口的幸福里小区4号楼西单元3层西户的单元房一套。按照合同约定，被告应为原告办理权属登记，被告以种种理由推诿。在原告等人与其协商时，被告的工作人员将办理房产证的日期推至2016年8月份，后又置之不理，被告公司不合理的收取了原告的天燃气初装费等费用。房屋实际面积与合同约定面积不符。为维护合法权益，原告诉至法院，要求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3726.78元；3、请求判令被告退还天燃气初装费3000元；4、退还面积误差房价款803.52元（计算方法：单价每平方米2588.4元，误差面积（北阳台）0.31平方米，2588.4×0.31=802.4元），起诉书要求803.52元，现变更为802.4元。

被告辩称

被告辩称：被告自原告购房以来一直积极办理房产证，现大证已经办理，个户的部分证件也已经办理，本案原告的房产证已向房管部门提交申请，正在办理之中。被告没有违反相关法律规定及合同约定，且被告收取的天燃气初装费等费用不违反相关法律法规的规定，符合原、被告双方合同的约定；面积误差应以房管局出具的房产证上记载的面积为准，多退少补，该项不适宜在本案中一并审理。因此，原告的诉求缺少事实和法律依据，也不符合双方的真实意思表示，请求法院予以驳回诉求。

根据原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约；2、被告是否应支付原告违约金；3、被告是否应退还原告天燃气初装费3000元；4、被告是否应退还原告房屋面积误差房价款802.4元。

原告向本院提供了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间形成了房屋买卖合同关系；2、被告出具的收据一张，证明：被告违规收取原告天燃气费3000元的事实；3、新乡市人民政府2008年新政22号文件（网上下载的）；4、获嘉县人民法院（2014）获民初字第1592号民事判决书（网上下载的），证明：被告违规收取天燃气初装费。

被告的质证意见：对证据1，真实性无异议，但对证明目的有异议，合同第15条明确规定，非出卖人原因造成的未按时办理的，出卖人不承担违约责任，说明本案中被告并未违反办理房产证的约定，被告不应当承担该项的违约责任，另依据合同附件4第三条明确规定，该约定足以证明被告收取相关费用，依据约定并获得原告的认可，属于双方真实意思的表示，被告并未违反相关规定及合同的约定，原告的起诉违背了诚实信用的基本原则；对证据2，真实性有异议，收款单位显示的是物业公司，且内容看不清楚；对证据3真实性有异议，该办法并没有明确规定房产开发单位不能代收燃气初装费及相关费用，该办法与本案并无直接的关联；对证据4真实性无异议，但与本案不具有直接的关联性，且该判决书也没有明确说明前述第三项证据对房地产开发部门收取相关费用的不具有合法性，该判决书是建立在被告息事宁人自愿作出妥协，放弃相关抗辩理由的结果，因此该判决书不能作为本案的论证依据。

被告向**提供了以下证据材料：1、交费发票11份，证明民立公司向金鹏**公司交纳燃气初装费的事实；2、4号楼大证复印件一份（无提交原件）。

原告的质证意见：对证据1中前九份证据的真实性有异议，前9份票据均显示的是燃气表，燃气表的单价是不同的，前两份票据的单价是150，后七份票据的单价是300元；对证据1中后两份的真实性无异议，但交款单位是河**立公司，而非本案的原告，其如何证明原告的3000元包括在内，如果是代收，名称就应该是原告，并且被告已将该项支出下到了该公司的账上且安装费的金额、具体安装的项目、计算标准是不明确的，不能证明不应该退还3000元的事实。对证据2的真实性有异议，应当提交原件，如果提交不了原件，就证明证件中存在瑕疵，就是不符合规定的工程，就是不能为业主办理房产证的真正原因。我们签订的购房时间是2014年的3月份，2014年5月底6月初，被告书面通知原告交房，且写明了不去领钥匙视为交房，故我方认为时间交房时间就是此时，即2014年6月初，而大证登记时间是2014年6月4日，但至今未为原告办理房产证。

本院依职权调取的证据：1、获嘉县规划局回复法院的通知函一份；2、获嘉县人民政府关于调整城市基础设施配套费征收标准；3、获嘉县人民政府（2008）91号文件一份；4、住建局情况说明一份；5、2015年8月31日获嘉县规划局回复函一份；6、获嘉县金**责任公司情况说明一份。

原告对本院调取的证据真实性均无异议。但认为证据1城乡规划局无出具资格，按照办法是有政府负责的，不是规划局负责的；出具的内容不合法，规划局无权解释，应由获嘉县政府来解释；对证据2与本案无关；对证据3，没有涉及天燃气费不包括在城市配套中；对证据4根据情况说明显示了被告未向职能部门提交办理房产证的相关手续，也显被告真正违约的原因是其建设的人防工程未达到合格标准，由此可见，导致不能为原告办理房产证的真实原因是被告所致，应由其承担相应的法律责任；对证据5，并未说明幸福里小区所建设的建筑面积为多少，也未说明其征收的城市配套费的征收标准为多少；对证据6，真实性无异议，根据情况说明记载显示4号楼北阳台应按半面积计算。

本院查明

被告对本院调取的证据真实性均无异议。但认为证据1明确说明了配套费不包括天燃气等，足以证明被告收取相关费用系合法代收；证据2，被告严格按照获嘉县政府的这个规定履行了相应的义务，但本通知与本案争议焦点没有直接的关联；证据3，被告已按照规定履行相关义务；对证据4的真实性无异议，根据情况说明显示，相关楼房的房产大证已经办理，根据相关部门的要求办理个户业主房产证并不以人防工程验收合格作为必备条件，且政府部门要求提供的人防相关手续也不明确，我方已向相关部门提交了相关手续，否则房产大证也不可能办理完成，因此房产证至今未办理完毕，并非被告单方面原因所导致，该情况说明并不足以说明被告违约的事实；对证据5，真实性无异议，明确表示配套费征收不包括自来水、天燃气等费用；对证据6，真实性无异议，但被告认为房屋面积的误差最终的确定应当依据房产证办理完毕之后的确定面积，因此，原告自己计算的面积误差不真实、不合法、不客观，无法作为法院审理的依据，关于面积误差的请求不能在本案中一并审理。

本院认为

对原告提供的证据1、4，被告无异议，本院予以采信；对被告提供的证据1中关于安装费的票据，原告无异议，本院予以采信；对本院调取的证据，原、被告对其真实性均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据3，本院认为客观真实，予以采信；对被告提供的证据1中，关于燃气表的票据客观真实，本院予以采信；被告提供的证据2与本院调取的证据4相互印证，本院予以采信；对原告提供的证据2，本院认为，被告认可出纳银**是该公司的人员，本院告知被告通知银**到本庭核实其经手开出的收据，在本院规定的时间内未到庭核实手续，应承担不利的法律后果，且该案属系列案件，该部分的费用有被告公司收取的，也有物业公司收取的，应认为此项费用已交到被告公司，对原告提供的该证据予以采信；

根据本院采信的证据和当事人陈述，可以认定以下法律事实：

2014年3月1日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于获嘉县汇丰路与北干道交叉口的幸福里小区4号楼西单元3层西户的单元房一套。合同约定：“出卖人河南**有限公司，买受人：田倩*，第三条、该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共143.98平方米；第四条、该商品房单价为每平方米2588.4元，总金额叁拾柒万贰仟陆佰柒拾捌元*；第五条、面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有误差的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2中方式进行处理。……；第六条、付款方式及期限：买受人于签约日支付总房款的40%，壹拾肆万玖仟陆佰柒拾捌元*（￥149678元），剩余房款计人民币贰拾贰万叁仟元*（￥223000元），按银行按揭方式支付。……；第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……。经本院向获嘉县住房和城乡建设局核实：原、被告签订的商品房买卖合同是获嘉县住房和城乡建设局提供的，是河南省统一的商品房买卖合同格式。合同签订后，原告向被告交纳首付房款149678元，2013年11月5日，原告向被告交纳了燃气费3000元等费用。被告陈述2014年上半年通知原告领钥匙；原告陈述2014年6月初接到被告通知领钥匙的。幸福里小区4号楼的大房产证于2014年6月4日办理，原告的房产证至今未办理。

原、被告在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。经本院核实，原告需要提交的材料包括：业主夫妻双方身份证、业主户口簿、结婚证或单身证明、契税票据、不动产统一票据；被告需要提交的材料包括：申请办理业主名单、法人身份证复印件、法人授权委托书、房屋所有权大证、国有土地使用证、商品房销售卡、维修基金名单、楼位图、人防相关手续。被告应将上述材料一起提交到获嘉县住房和城乡建设局，获嘉县住房和城乡建设局在收到被告所提交的材料后还需要30个工作日来为原告办理房产证。4号楼由于配套的建设人防工程未经有关部门验收合格，不具备分户办理房产证的条件，被告至今未提交为原告办理房产证的相关手续。

另查明，获嘉县城市基础配套费征收的资金不包括天燃气的费用。

本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，原、被告均应按约履行。对于原告要求被告为其办理房屋所有权证的请求。被告抗辩：被告自原告购房以来一直积极办理房产证，现大证已经办理，个户的部分证件也已经办理，本案原告的房产证已向房管部门提交申请，正在办理之中。根据本院调取的证据，被告并未将原告办理房产证的相关手续提交给相关部门，故，对被告的抗辩不予采信。对原告的此项请求予以支持。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而获嘉县住房和城乡建设局在收到被告所提交的原告的材料后还需要30个工作日来为原告办理房产证，鉴于被告还未将原告办理房产证所需的相关材料提交获嘉县住房和城乡建设局，故被告为原告办理房产证的时间定为60个工作日较为合适。

对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的请求。本院认为，双方在合同第十五条约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”被告陈述2014年上半年通知原告领钥匙，原告陈述2014年6月初接到被告通知领钥匙，双方陈述一致，应视为于2014年6月将房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已逾期，至今未将相关材料提交到获嘉县住房和城乡建设局，被告已构成违约。原、被告在合同第十五条约定的“已付房款”应指房屋全款。被告应向原告支付的违约金数额为3726.78元（372678元×1%）。原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3726.78元，本院予以支持；

对于原告要求被告退还天燃气费用3000元的请求，被告抗辩：被告收取的天燃气初装费等费用不违反相关法律法规的规定。本院认为，根据本院调取的证据，本县配套费征收的资金不包括天燃气，原告如果认为此项收费不合理，可向获嘉县金**任公司主张权利，原告要求被告退还该费用，本院不予支持。

对于原告要求被告退还面积误差费用802.4元，被告抗辩，面积误差应以房管局出具的房产证上记载的面积为准，多退少补，该项不适宜在本案中一并审理。本院认为，根据原、被告签订的商品房买卖合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2中方式进行处理。……”。本案中房屋所有权证还未办理，产权登记面积还未确认，无产权登记面积数量，无法与合同约定面积相比较，无法确定面积的差异，原告无充分证据证明主张的面积误差，故，对被告的抗辩予以采信，对原告的此项诉讼请求本院无法支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南**有限公司应于本判决生效后六十个工作日内为原告田**办理房屋所有权证。

二、被告河**有限公司应于本判决生效后五日内支付原告田**违约金3726.78元。

三、驳回原告田**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

本案案件受理费150元，由原告田**承担50元，被告河南**有限公司承担100元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日